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2017房源供应暗流汹涌 国际商务区以超7000套一枝独秀

来源:嘉论房产网  2017-01-20 16:53:26            

  以前买房子,问的都是什么价,现在买房子,问的最多反而是哪里有房子,至于价格什么的反而变成其次。这就是房地产的变化对一个地方上的居民最直观的影响。2016年的嘉兴楼市经历了从复苏到暴热再到收紧的一个过程。这个过程中,不但房价上了好大一个台阶,以前去化难为人的库存也几乎见了底。

  趁着这波行情,嘉兴的土地市场好说歹说也热了一把。2016年1-12月嘉兴出让土地105宗,出让土地面积383.17万方,其中住宅类用地为32宗。此前我们也分析过,32宗宅地中,有26宗在市区范围,另有6宗在嘉兴下辖各镇区。

  市区范围宅地供应中,嘉兴各板块,供应量最大的是国际商务区,宅地供应量达到298776.5㎡,其次为秀洲新区和科技城,分别为217349㎡和178752.1㎡。而根据各出让地块容积率测算可开发建筑面积,前三位排名则有所变化,排在第一的是国际商务区,排在二三位的分别是科技城和秀洲新区。

  2017年可供应房源量探底 国际商务区一枝独秀

  以嘉兴市2015年城镇常住居民人均住房建筑面积测算,各板块2016年宅地新增可售套数如下图

  国际商务区一枝独秀,在出让宅地宗数、出让面积上均独占鳌头,并且预估可售套数达到5618套,远远高出第二三位的科技城和秀洲新区,重新成为嘉兴库存量高位板块。同时值得注意的是,国际商务区几宗地块楼面价都在5000元/㎡以上,未来售房价格调整的空间可能不如其他板块来得大,存在一定风险性,对行情的依存度高。

  当然,实际各板块新房房源供应中还当包括此前遗留的未开工或已开工但未售住宅用地。目前老牌在售或待售项目中,信达旗下三盘、紫元·尚宸香港兴业·璟颐湾台昇·悦府二期、秀湖宽邸(万科·金色梦想二期)等项目仍保有较大体量的房源量(指未售或未领到预售证)。将此数据和预估套数统计在一起,是对各板块“存货”更为精准的探底。以下为嘉论房产网对嘉兴各板块在售和可售房源量统计。

  从上表可知,国际商务区依然超迈绝伦,以约7100套的总量位列嘉兴各板块之冠,同时也是在售项目和可售项目最多的板块,达到11个。紧随其后的是秀洲新区,总房源量约在4000套。第三四位的供应量较为接近,是科技城和城东。

  2017上半年秀洲新区和城南是主力供应

  从开发进度上来说,目前开发进度最快的板块是秀洲新区和城南。2016年秀洲新区供应的几宗宅地,均是上半年出让,开发商运作及时,故而如佳源·优优秀湖和中梁·秀湖壹号院均进入了销售。同时信达·香格里三期在下半年开售,秀洲新区成为了2016年三四季度嘉兴主力供应板块之一。随着近期秀湖宽邸(万科·金色梦想二期)推广工作的开展,2017年,秀洲新区(主要为秀湖板块)依然是主力供应板块,并且是上半场的绝对主角。

  城南板块尽管在2016年仅出让了2宗宅地,但由于此前开发的项目如紫元·尚宸望湖·莫奈花园均是在2016年推出,加上新拍宅地祥生·江南新语的加入,故2016年三四季度的主要供应板块,城南也是其中之一。而香港兴业·御缇湾有望在2017年上半年进入销售,城南未来也依然是楼市供应的主力板块

  2017下半年或集中供应 竞争加剧

  根据目前2016年拿地项目的开工率统计,开工率不足一半,仅在四成左右。由于嘉兴土地市场掀起热潮是从6月起,主要供应数量也集中在下半年,这在一定程度上也导致了开发商普遍拿地后难以在2016年赶工上马。同时拿地的开发商中,多数以从未在嘉兴开发的外来开发商为主,故而开发需要的时间可能较本地开发商要更多。

  时间已来到2017年1月,本月开工的项目仅有佳源·优优花园二期,预计开发商真正进入开发的时间节点在一季度后半程和二季度,而进入销售可能要等到三四季度,甚至很多也许难以赶上2017年的末班车。供应时间上会较为集中,这或许会加剧市场上同品类产品的竞争。而上半年则依然呈现为房源荒,只有随着时间的推移才会逐渐改善。


 

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