八地拍完将诞生近7000套供应 然而远水解不了近渴却催动上涨压力

　　PART 1

　　522土拍算是画上了一个圆满句点，但是围绕着这场土拍而产生的各种影响才刚刚开始。

　　平心而论，这场土拍是一场成功的土拍，政府既完成了不出地王的“指标”，收获了足够的土地出让金，同时又在全国大出风头，一度登上了各类热搜。媒体铺天盖地的报道，更像是一次对外的绝佳宣传，大写的嘉兴。

　　不论外面的议论，它对嘉兴的影响也是实实在在。尽管地价、楼面价均不超原地王（中铁建博海路地块），但8宗宅地无一例外楼面价全部上了一个台阶。去年楼面价次高的常州上元解放街道地块（即现在的荣盛香韵名苑），也不过堪堪6000。这水平放到现在也不过是乡镇一级。

　　从地价看房价，已经有人打出嘉兴房价上15000时代的口号。也难怪购房者对这场土拍颇不是滋味，看得忧心忡忡。

　　与此同时，网络上很快流出一张图，内容为对嘉兴未来房价的预估。这张房价图是在去年流传甚广的1.0版本的基础上的又一次大跨越。现在回过头看，1.0版本里对嘉兴一些板块房价未来走势的预估成了真（主要是一些外围板块）。这个新版本，果然又相当“不负责任”地将嘉兴房价的高位推到了40000。

（来源网络）

　　其实地王不可怕，房价也不是靠单一的地王托举起来的。真正将房价抬升的，其实是所有人的“合谋”，这里面既包括开发商、炒房客，也包括普通购房者、好事之徒，还有其他形形色色的角色（某个主要角色大家懂得就好）。所以一场拍地怕的是该来的和不该来的全部挤在里面闹腾，这种闹腾就很容易被借题发挥，多数人就失去了自己的判断。

　　PRAT 2

　　嘉兴缺不缺房子？

　　大约是缺的，特别是在新房方面。我们通过一些市场表征可能更易理解。

　　5月里先后有几个项目“光盘”，为祥生·江南新语、万科·秀湖宽邸、佳源·优优花园二期。其中，祥生·江南新语和万科·秀湖宽邸是第二次开盘，而佳源·优优花园二期是首开。

　　这在过去的经验里是从没出现过的，仅开一两次，甚至靠一次就全部清仓出货，所谓日光，不过如此。

　　一切都是一二手房倒挂所造成。而一二手房倒挂之所以出现，一个重要因素就是新房房源供应的不足。新房房源供应不足的原因很多，包括开发商、政府、市场多个方面。

　　限售新政出台后，部分房源无法即时进入市场交易，流通性大大降低，由于刚性需求依然存在，反而更加放大房源缺失的窘状。拍地加大供应是一个必需的手段。

　　我们来看看掀起高潮的八地齐飞，最后能为市场带来多少的供应量？

　　根据嘉论网统计，5月22日集中出让的8宗宅地，总供应面积为483541.7㎡，去除各自的附加条件后的实际可用面积，再按照嘉兴2016年末城镇居民家庭人均住房建筑面积（39.14平方米）以三口之家测算，大约可供应6871套。

　　不足7000套的供应，对目下的楼市来说，供应量其实算不得大，可能还不够塞牙缝的，按照4月的住宅成交量，这些“产量”的去化速度也不过3个月。

　　而更重要的是，这7000套的供应最快的集中上市时间应该在2018年上半年，可谓远水解不了近渴。

　　能解渴的，还是去年的供地。值得高兴的是，去年的32宗宅地，大多数已经在开始运作了，这从开发商近期的密集活动也可以得到佐证。预计今年三四季度将是住宅供应的高峰。

　　考虑到2017年预计供应51宗宅地，远远超过2016年的32宗，2018年极可能房源存量将重新冒头。限售新政后，部分投资性行为遭到打击，市场对楼市的态度可能会发生变化。

　　PART 3

　　嘉兴到底缺不缺房子？

　　一直以来，嘉兴的库存都是个老大难的事情，一度房子多的被称“鬼城”。改变是从去年二季度开始的。上海购房者的出现，引出了一把楼市大火，直到现在都未熄灭过。嘉兴房产的主力购房者，从地域人群分可以简单分成：嘉兴人、外地人、新居民。而从购房用途性质来分，则是这样：炒房客，刚需（某种意义上改善也是刚需），和介于两者之间的。

　　那么，嘉兴人很缺房子吗？对于这个问题，大约是不太会的。绝大多数的嘉兴人都是有住房的。买房子无外乎这几种情况，孩子要成家立业了，资金充裕想要改善，孩子读书买学区房，和炒房炒房炒房。

　　再简单分类就是，有需求的人和炒房的人。由于房子属性的改变，人们在买房的时候，性质其实不再那么泾渭分明。比如买学区房，可能不光是考虑孩子读书，也同时兼顾改善，甚至出于提前为孩子置业的考虑，而加上资产保值、增值的目的。买房的动机和目的变成一个家庭经济生活活动的一个复合体。即使不是住的需要，在市场风向的驱逐下，人们依然也可能买房。

　　买的人，某种程度上来说就是炒的人。

　　缺的不是房子，而是难以填平的恐慌和欲壑。