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疑惑:婚前财产置换的新房,为何成了夫妻共同财产?

2017-11-14 09:45:31            

  小李新婚不久,就与新婚妻子起了争执。

  原来,小李婚前有一套父母帮助其全款购买,登记在小李个人名下的三居室住房,婚后因为房屋空置,因此小李想用这套三居室住房新换置一套两居室房屋和一套一居室住房。小李本想将其中的一居室登记在自己一人名下,两居室登记在自己和妻子名下,以哄得妻子开心。但是没想到,小李的妻子是咄咄逼人,要求把两套房屋都写到自己名下。小李对妻子失望至极,不但拒绝了妻子的要求,而且将两套房产都登记在自己一人名下。

  于是,两人矛盾加剧,小李的妻子起诉至法院要求离婚,并且要求分割小李的两套房屋。法庭经过审理,判定两居室属于小李的个人财产,但是一居室属于双方共同财产,需要依法分割。

  小李不明白,明明是一起买的两套房产,登记性质也一样,为什么一个是自己的个人财产而另一个就成为了夫妻共同财产呢?原来,利用婚前房产在婚后置换的新房是否属于个人财产,不能仅凭房屋的产权登记而定。

  正如本案中,小李婚前全款购买的房屋,如上图所示,如果想要保证婚后新购得的房屋依旧属于个人财产,需要满足以下三个条件:①足额转化,无混同;②登记于个人名下;③无其他相反协议。但在实践中,条件1往往不易满足,要么购房款超出卖房款,双方有“添钱”行为;要么卖房所得的“个人财产”与夫妻共同财产存在了同一张银行里造成了财产混同。无论是以上哪一种情形,因为购得新房的款项中个人财产与共同财产产生混同,因此,法院往往会将其认定为夫妻共同财产,综合考虑出资状况,购房时间等因素进行分割。

  正如本案中,小李婚前全款购买的房屋,如上图所示,如果想要保证婚后新购得的房屋依旧属于个人财产,需要满足以下三个条件:①足额转化,无混同;②登记于个人名下;③无其他相反协议。但在实践中,条件1往往不易满足,要么购房款超出卖房款,双方有“添钱”行为;要么卖房所得的“个人财产”与夫妻共同财产存在了同一张银行里造成了财产混同。无论是以上哪一种情形,因为购得新房的款项中个人财产与共同财产产生混同,因此,法院往往会将其认定为夫妻共同财产,综合考虑出资状况,购房时间等因素进行分割。

  如上图所示,因房屋系婚前首付,婚后存在还贷情况,房屋的首付款及其增值部分属于个人财产的性质不变。但是对于婚后共同还贷款以及还贷所对应的房屋增值,系双方共同所有。

  那么,婚前房产婚后置换新房后,如何保证该房屋依然系个人财产呢?

  建议您可以将卖房所得款项重新打入一张新开的银行卡中,并保证之后不再有钱汇入或是通过让买房(旧房)者将购房款项直接打入新房的开发商账户中,以保证足额转化、无混同的条件。


 

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