3月嘉兴楼市住宅成交量爆表，创历史同期第二高！

　　首先要感谢每日成交数据的回归，让我们对楼市的实时状况能有一些更直观的参考判断的东西。楼市是一个各种现象、真相假象、虚虚实实的东西混杂在一起的事物，普通人想要通过重重迷雾穿透表象直指内里，是一件很困难的事情。比如说在一次开盘后，有一些胆肥的开发商就会宣称自己售罄了，可当你3个月后再去光顾，会发现还有房子在卖。这种套路经常能套路到购房者，令人防不胜防，可谓道高一尺魔高一丈。

　　但是有一些数据不会说谎，比如成交备案。这些都是真实成交所产生的，虽然也会有撤销备案等数据上的出入，但大体上能够反映当前或者此前一段时间内的楼市成交状态。那么我们来看看3月的成交备案如何。根据官方数据统计所得，3月嘉兴市本级共成交商品房3034套，成交面积33.2万方，其中住宅成交备案2422套，成交面积30.4万方（数据仅供参考，以官方为准）。

　　3月成交量已经超过当月1919套的预售备案量。

　　都说最近楼市回暖明显，回暖成什么样子，拿数据说话是最实在的。这个成交量属于什么水准，我们需要和历史同期做下比较。由于去年数据消失，所以我们就再往前跳，回溯到2017年、2016年，甚至更早，在一个相对长的历史周期内观察现在的境况。

　　从上图可知，2009-2017年历年3月嘉兴本级商品房成交对比，2019年住宅成交量仅次2016年，是历史水平的第二高（不含2018年）。众所周知，2016年是嘉兴楼市历史中几个关键的分水岭之一，从那一年开始嘉兴楼市走上了爆发的道路，每月成交量蹭蹭蹭往上走。时隔两年后，回升到历史高位的成交量，是不是预示了什么。

　　2016年嘉兴楼市暴热分为几个阶段。在经历了长达多年的横盘后，在外部楼市环境也在趋于积聚能量准备发力的前提下，嘉兴楼市成交量开始有了明显的上升。在3月以前，1月、2月均创下同期新高，到3月如故。而在同年3月，在嘉兴以外的上海，一个新政的出台将对其产生深远的影响，那就是“325沪九条”。一再提高的限购门槛，终于挤爆了“溢出效应”，此后的事情大家都知道了，上海方向的购房者蜂拥入嘉，引爆了嘉兴楼市。

　　不过3、4月的时候，这股外溢尚未形成冲击，彼时的嘉兴，完全是以本地购房者为主，所以客观上讲，2019 年的回暖至少在这个时期和2016年是比较相似的，都是本地需求占主力。那么这是不是意味着2019年会重现2016 年的火爆态势？

　　这个判断，可能言之过早，我们从两者所面临的环境简单地分析下。2016年实质上是一场从一线传导到二线或周边城市，二线再传导到三线或周边城市的一轮传导效应。彼时整个市场环境除了一线城市率先祭出的各类限制政策外，全国大部楼市都处于空防状态，所以火才烧的起来。而时间过去两年，在头一年的时间里，各种楼市调控政策就层出不穷，对楼市各种“围追堵截”，两年以后，这些措施，绝大多数依然生效。所以两者的环境有很大差别。

　　以嘉兴来说，目前的调控主要有限购限售，信贷上的一些政策以及隐形的限价，实际上“四限”已经占齐了。嘉兴楼市能否再现当年的暴热，很大程度上外来购房者是一支不可忽视的力量。如果仅靠本地购房者托举嘉兴楼市，可能难以长期为继。尽管我们一再低估嘉兴本地的购房需求和购买力，但是就算本地购房力的战斗力再强，也不太可能形成太过持久的过热局面。因为纵观嘉兴楼市的历史，单靠本地群体的购买力，不足以营造成类似2016年的大牛市。然而外来购房群体进入嘉兴则会受到较多限制，在房价没有大幅增益的回报预期以及炒房成本上升的前提下，炒房客大举入境的可能性并不高。

　　3月嘉兴楼市的回暖，跟周边楼市相继回暖趋势是正相关的。目前上海、苏州、杭州等地楼市均有不同程度的回暖。3、4月份本来就是楼市销售的好时机，在经历过去年年底的“寒潮”后，加上一些开发商释放优惠政策，一些观望的购房者也开始择机入市。

　　总的来看，2019年开春的楼市回暖基本板上钉钉，并且还会持续一段时间。但是能否再造一个大牛市，还是需要很多方面的配合，更重要的是，调控相关的政策并未放松，像过去销量与房价齐飞的景象不太可能重现。

　　另外，需要关注到的是，过去嘉兴发布的限售政策，到今年5月，第一批受限的房源就将到期，预计在到期后的半年，会有一批房源转入二手房市场，从隐性库存转入脱手阶段，进而套现离场，届时二手房市场恐将有变动。