库存去化只有8个月供应紧张 2019年嘉兴或要增加供地!
2018年,是楼市调控暴风骤雨的一年,到了2019年,你已经很少听见新的东东诞生了,相反,不少城市都在试着一点点放松或者说把政策调整地更符合本地情况。大体上,2019年,楼市调控的基调基本延续的是2018年,但更注重分城施策。
但是在另一个维度,传来新消息。
4月17日,自然资源部下发通知,要求各地州盟和百万人口以上县(县级市),2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期,按照“显着增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标,并明确指出“该快的快、该停的停”。其中特别指出,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显着增加并加快供地。
关于这一份通知,自然资源部解释到,做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作,是落实中央关于房地产调控相关要求,实现因城施策、分类调控目标,保持住宅用地供应稳定,引导市场预期,促进房地产用地市场平稳健康发展的重要举措。
这实际是从源头上进行的调控行为。房地产归根到底也是市场的一种,是市场就遵从市场的一些基本定律。而其中最重要的一条就是,供需关系。
楼市暴热的原因有很多,如果要使房价稳定,其实最好的方式还是用市场化的方式操作。需求端旺盛,那么就加大供给端,使之达到平衡。
这也是为什么政府有关部门和一些机构建立库存去化周期监测机制的初衷之一,就是为了观测一地楼市运行状况,以便能够及时应对或加以干预。
而这一次国家自然资源部的通知,无非重申了他们的职能。所谓“五类调控目标管理”,其实早就从2017年就已开始执行。至于这两年的执行效果如何,通知并未给出评估结果,但每一城的购房者应该会有比较真切的感受。
那么嘉兴处在什么水平呢。
据上海(楼盘)易居研究院数据,嘉兴名列库存最低20城(截至2019年2月末)。同时也上榜了去化周期最短20城榜单(截至2019年2月末)。
从上海易居研究院对100城市去化周期情况分布来看,嘉兴居于去化周期6~12月这一档,属于去化周期过快过热的城市。
根据嘉论房产网数据统计,目前嘉兴市区在售、待售及待开发项目总房源量约在19480套(含2019年新出让土地)。根据嘉兴市房地产公众服务平台数据显示,嘉兴市本级一季度成交住宅5012套,按此成交量折算,嘉兴这两万套不到的库存去化周期约在11个月多。
不过一季度成交从1月到3月,中间又经历了新年月,整体行情发生了较大变化。如果我们按3月的住宅成交水平(2384套)来折算,去化周期约在8个月。由于两万套的库存不含乡镇盘库存,所以实际去化周期会略大于8个月。
这与易居研究院的7个月去化周期略有出入,但总体上,嘉兴确实归于去化周期6~12个月这一档。
库存去化周期变快,无疑跟嘉兴目下的行情有所干系。自3月以来,嘉兴楼市的成交可谓火爆。由官方数据可知,2019年3月成交量创下历史同期第二高的佳绩(不含2018年)。一些主流板块的项目,开盘火爆,售楼处重新恢复了人气。一些热门项目,甚至收缩了优惠,有的更从一个车位变成了两个车位。
与此相对的,土地供应方面多少有些捉襟见肘。2019年开年至今,仅有1月份有大宗宅地出让,2月份和3月份均为空窗。而4月份也仅出让了一宗文昌路地块(含拆迁需要)。
而农历新年以前的土地出让,原则上是属于上一年度的出让计划。也就是说2019年的新一年度的宅地出让,基本与空窗无异。不过这也可能跟2019年度的土地出让计划尚未出炉有关。
根据国家自然资源部住宅用地“五类”调控的要求,嘉兴无疑是需要增加宅地供应的。
那么说增加就增加吗,可能也没那么容易。说到底,土地的出让虽然有客观的需要,但更多受到“主观”因素的制约。因为土地的交易也是遵从市场规律的,一旦供应过多了,那么土地的价值就会缩水,供应多了,库存上来了,虽然能有效缓解房源紧张的程度,但超过市场的容限,则会对价格形成倒逼,进而影响土地出让的价格。
这本来就是一本难念的经。不过按照嘉兴目前的库存和去化速度,今年依然会有大量的宅地需要出让。
最后再来看看嘉兴各板块库存情况。
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