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苏鑫:城市更新的投资逻辑是提升现金流

来源:和讯房产  2019-09-30 10:14:32            
0年探索,苏鑫把高和资本打造成国内领先的城市更新投资机构,当初那个带着诗意色彩的创业决定已被苏鑫演绎成一段创业佳话。苏鑫喜欢与人交流,在他看来,城市最重要的功能是交换,比如交换思想,城市更新的本质是把空间变成更多场景,尤其是思想交流的场景,这让他很有成就感。

  提起高和资本董事长苏鑫,大家的脑海里可能会涌现出很多标签,其中,最重要的一个可能是城市更新领域的大佬。2019年,苏鑫在城市更新领域创业满10年,此时,房地产行业的拐点已现,城市更新正在迎来高光时刻,苏鑫将带着高和资本再上新台阶。

  10年探索,苏鑫把高和资本打造成国内领先的城市更新投资机构,当初那个带着诗意色彩的创业决定已被苏鑫演绎成一段创业佳话。苏鑫喜欢与人交流,在他看来,城市最重要的功能是交换,比如交换思想,城市更新的本质是把空间变成更多场景,尤其是思想交流的场景,这让他很有成就感。

  “拐点”已现

  “城市更新就是改楼,这是一个误解。”苏鑫在2019城市更新论坛启动仪式上如此强调到。

  城市更新已成房地产行业发展的新趋势,但普通人对城市更新显然理解不够。作为国内最早从事城市更新的人,苏鑫需要不断跟别人解释城市更新到底是什么。“城市更新实际上有深层的城市发展含义,楼宇和空间是一个资产,要经营它的现金流,使其现金流得到提升,提升现金流需要三个步骤,一是改空间,二是装内容,三是促流动,流动就是金融创新和金融整合能力。”

  3年前,苏鑫牵头成立了中国城市更新论坛,主要出于两个目的,一是城市更新逐渐成为房地产行业的发展方向;二是当时做城市更新的公司都很小,大家需要更多的信息交流和生意机会。

  3年来,城市更新热度不断上升,论坛也有很多新变化,据苏鑫介绍,参与城市更新大会的人越来越多,包括开发商、金融机构和保险公司等。其次是媒体的关注度明显上升,政府对城市更新的参与力度也越来越大。

  开发商的表现尤为积极,诸如中粮、万科、金茂、首开、红星美凯龙(601828,股吧)等企业已经有了比较好的案例。在苏鑫看来,开发商的优势在于改造能力较强,但对于运营和金融不一定擅长,内容运营是城市更新的核心,装好内容,未来的资产证券化才有机会赚钱,因此开发商大多会选择跟其他机构合作。

  对于行业走势,苏鑫认为,房地产未来的开发模式有两种,一种是开发商现在做的增量开发,另一种是城市更新模式,前者是制造业,还有十到二十年的平稳发展,后者的推动力是消费升级和产业升级,才刚刚开始,未来还有几十年的发展的空间和机会。”

  PC到移动互联是一个拐点,从开发到存量更新是房地产行业的拐点,不过苏鑫认为这个拐点虽然可以看见,但目前还未形成,拐点的形成需要两个条件,其一是房地产进入“房住不炒”时代,其二是REITs的真正推出,后者可以让百姓参与进来,享受城市发展的红利。

  苏鑫认为,城市更新的市场规模在10万亿至50万亿,而目前的市场成交大概千亿左右,正处于快速增长阶段。当前,城市更新由单体开发变成片区开发,这相当于是1.0版到2.0版的升级。“片区项目对城市影响更大,对资本和内容的要求也不同,1.0是市场自发行为,2.0需要跟政府合作。”

  十年探索

  “投资就是在不确定性中寻找确定性。”这是苏鑫创办高和资本十年来,最确切的感受。

  在他看来,市场有波动是常态,即使准备好了战略系统,也无法预判环境的突发变化,面对突如其来的不确定性,只有依靠团队的信念和开放心态,只有信念才能聚合能量,以应对变化无常。

  苏鑫印象最深刻的一个案例是上海(楼盘)海德公馆项目,这是一个公寓项目,2016年下半年,高和资本购入该项目,当时正处于市场的最低点位,这个项目被认为是只要定位准确,收益一定可观,为此,高和资本选择了号称是“中国豪宅之父”的李玮珉操刀,开盘后首期房子一抢而空。

  然而,2017年底,上海发布公寓限售政策,该项目处于进退两难的尴尬境地,最终高和资本决定由散售的退出策略调整为整售退出,这就需要协调首期客户退房,苏鑫将这个过程形容为“难度就像拆迁”,不过凭借团队的齐心协力,最终该项目圆满退出。

  如苏鑫所说,地产基金的发展在中国并不顺利,十年后的今天,有的关张了,有的成为了金融掮客,有的转战海外。回顾过去,高和资本的发展并不容易,苏鑫用了以下三个关键词来形容:

  第一个三年的关键词是“坚持”,高和资本刚创立的时候只有两个人,苏鑫带着同事坐地铁到处去找项目,然后约人聊天,一天喝10杯以上的咖啡,喝到骨质疏松,但好在苏鑫坚持了下来,这是高和资本的生存期。

  第二个三年的关键词是“合作”,高和资本先后与国开金融、金茂、中粮、华融融德等机构合作,坚持合作成为高和资本的风格,这是高和资本的发展期。

  第三个三年的关键词是“创新”,高和资本开创了中国第一个CMBS、开拓第一个公寓类REITs、第一个城市更新权益型类REITs。“创新”非常难,苏鑫表示这是不得已而为之,作为资产管理公司,盈利必须有退出机制,国外成熟的经验就是证券化退出,但国内没有REITs,因此只能选择类Reits和CMBS进行尝试。

  10年探索,高和资本已经在商业地产领域完成了420亿元的并购投资,更重要的是高和资本建立“投资并购、资产证券化、产业创新投资”三维协同的行业投资生态,成为引领行业发展的企业。

  苏鑫对资产有着自己的理解, 在他看来,城市更新的投资逻辑主要是看现金流,以现有的现金流为参照,看5年以后的现金流,用什么方式来确保资产现金流的增加,还有一个就是退出机制,金融杠杆怎么用。“所有空间和内容都是资产,如果要达到15%的收益,现金流需要提升3倍,需要考虑业态调整还是经营能力提升,抑或是提高档次。”

  2019年,高和资本即将步入第二个十年,苏鑫希望公司规模上一个台阶,资管的核心能力上一个台阶,对城市更新的推动能力上一个台阶。“我想在未来的两三年,有一个行业认可的城市更新片区案例,这是推动行业发展的最好例证。”

  对梦想勇敢

  苏鑫之所以能取得如此佳绩,原因有很多,最重要的就是热爱这份事业。

  “选择了喜欢的方向,而且是对的方向。”不过,苏鑫说自己刚创业的时候比较乐观,认为城市更新5年就能成趋势,结果10年了才刚刚起步,拐点刚刚能看到。

  “人生的重大选择靠的不是理性,理性的边界是有限的,在非常明确的边界里,理性才有价值,如果边界是非常模糊,这个时候要看感性,喜不喜欢很重要,如果选择是喜欢的,发自内心的,遇到困难的时候才能坚持。”苏鑫在回忆创立高和资本这个人生最重大的决定时如此感慨的表示。

  对苏鑫来说,选择城市更新,一方面是工作惯性,此前在SOHO工作,熟悉业务,商业结合基金这种方式,从国外经验可知,这是行业未来的盈利方向。但更重要的是,城市更新可以给城市带来价值,涉及到更广泛的创新和合作,这是让苏鑫很有成就感的事情。

  苏鑫喜欢交流,他是中欧房地产同学会会长,也是中国城市更新论坛的主席。对于后者,他表示最喜欢的部分就是可以开阔眼界,尤其在内容创新方面。认识新朋友,彼此交流思想,这是苏鑫很享受的事情。他如今还保持着写博客的习惯,对他而言,写作是一个思考和总结的过程。

  “有压力的时候,做更重要事情的时候,需要整合更多资源的时候,你需要能量,能量如何来,就要赋予意义,意义不是别人给你说的,而是自我认知,是见识,比如你接触的人,层次越高,你可能见识越高,目标更远大一些。”

  “城市更新的核心是让空间更适合思想交流。”苏鑫表示,人们愿意到城市里去,主要是因为城市有一个最重要的功能就是交换,比如交换信息和物质,而城市最高的层级是交换思想,信息交换和消费升级这些都是基础,空间的本质是用技术变成更多场景,比如变成思想交流的场景。

  做喜欢的事情是很幸运,无论什么行业都是自我悟道的过程。在苏鑫看来,商业是认识人生起伏的一个工具,或者是一个游戏,或者是一个场景。这些本质上都是个过程,最重要感悟真理,自己的价值是什么。

  创业十年,苏鑫说自己最大的改变是更放松了。

  放松的背后是自信,也是对人生更深层次的领悟。苏鑫发现自己对很多事情都不在乎了,因为知道它就是一个过程,既然是过程,好的结果会有,坏的结果也会有。

  不过,苏鑫偶尔还是会很感性,他几乎不喜欢听流行歌,但前阵子被新裤子圈粉了,他说那首《生活因你而火热》像魔咒一样唱到了自己的心里,于是忍不住单曲循环了十多遍。

  后来他写下这样一段话:“那一团耀眼的火焰/在燃烧着你和我/…………那平淡如水的生活/因为你而火热。”中国的地产基金总有一天会站在它应有的高度,引领万亿级的城市更新,引领万亿级的证券化市场。


 

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