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[诸葛找房]2019年房地产市场年报(部分)

来源:诸葛找房  2020-01-10 16:06:35            
2019年以来,房地产政策保持主线不变,地方微调为主,房地产金融政策强化执行力,同时对市场预期施以引导,对确保房地产市场全年平稳发展起到了重要作用。

  摘要

  2019年以来,房地产政策保持主线不变,地方微调为主,房地产金融政策强化执行力,同时对市场预期施以引导,对确保房地产市场全年平稳发展起到了重要作用。政策调控主要在两个方面发力:一方面以中央定调“房住不炒”为定位,“因城施策,一城一策”为主要调控方式;另一方面政策调控“松紧结合”,既要遏制房价过快上涨,又要保持房地产市场平稳发展。今年各地政府为稳定房地产市场平稳发展,部分城市进行了政策松紧适度的微调。预测2020年房地产政策不会有较大幅度及范围的放松,但结构性、区域性的微调仍是大概率事件。

  全国主要地级市住宅及商办用地供求规模与去年基本持平,楼面价结构性上涨,土地市场延续低温态势。受到政策环境、融资渠道收紧以及上半年土地市场热度的影响,房企拿地更加谨慎。全国开发投资增速维持高增长,商品房销售面积增速收窄,40城新建商品住宅成交面积稳中有降,成交均价受到成交结构性影响小幅上涨。一线城市由于连续两年成交量低迷,今年开始企稳反弹,成交量明显上涨趋势;二线城市整体成交量保持稳定,三四线城市市场下行态势明显,棚改支撑力度减弱以及市场需求透支的作用下,后续市场调整压力仍较大。库存持续高位运行且处于持续上涨趋势,未来或将面临去库存压力。新房成交结构逐渐转变,市场由刚需时代逐渐向品质改善时代迈进。

  全国二手房市场在“房住不炒”、以稳为主的基调下,基本实现平稳运行。上半年市场价格先抑后扬,后期趋于平稳,年末回升至2018年12月水平。城市结构性差异明显:分城市等级来看,一二线城市受政策调控压力较大,2019年市场遇冷明显,而三四线城市由于市场敏感度低,市场价格或存在滞后,全年整体表现优于一二线城市;分区域来看,因区因城施策下各区域市场表现各异,长三角经济圈全年表现稳健,西北东北城市前三季度市场价格上涨显着,珠三角经济圈受区域规划和政策利好带动,年末逆势上扬,而环渤海经济圈和西南城市2019年市场则较为冷淡。同时,从重点城市市场情绪来看,2019年二手住宅市场整体上延续去年态势,观望情绪普遍浓厚,但个别重点城市受规划和政策利好影响表现突出。

  政策篇:“因城施策”叠加“金融监管”,稳中多变促市场平稳

  一、“房住不炒”定位不变,“因城施策”松紧结合稳定房地产市场平稳发展

  (一)始终坚持“房住不炒”定位,政策主基调仍以“稳”为主

  2019年以来,政策层面始终坚持“房住不炒”的定位,“因城施策,一城一策”确保房地产市场平稳发展。今年来政策层面经历了三个阶段,由年初的平稳预期到年中的加码预期最后到年末的平稳预期。4月份中央政治局会议重申“房住不炒”;7月份中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;12月份中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”;12月全国住房和城乡建设工作会议中对2020年重点工作也提到“着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。”

  12月18日国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会强调,当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。一定程度上表明,目前房地产市场调控现状和房地产市场运营发展基本达到了政策预期目标。

  (二)各地“因城施策”提速,微调已成普遍之势

  “因城施策”在2015年首次被提及,2016、2017年政治局会议中也被提及过,但因市场问题“因城施策”在当时实际上是各城市“自行加码”,直到2018年731政治局会议重新提及并强调坚持“因城施策”,“因城施策,一城一策”逐渐成为房地产市场调控的主要方向。进入2019年,随着市场逐渐企稳并且出现分化,“因城施策”城市逐渐增多,上半年政策调控数量较少以收紧为主,下半年微调政策城市越来越多,政策多以人才新政及落户宽松政策为主,甚至出现“因区施策”,如成都天府新区、广州南沙和黄埔区等。

  2019年各地因城施策经历了三个阶段,方向上从普遍紧变为“紧松并行,以松为主”,政策类型上从“人才新政”也逐渐加大力度和范围:阶段一,1-4月份部分城市迎来新一轮人才引进与落户政策宽松期,广州、海口、南京、大连、西安等城市纷纷下调落户限制,市场预期有所好转,成交量价有所上涨。阶段二,5-7月份政府调控关注房价上涨过快城市,遏制房价过快上涨,住建部对房价涨幅过快的佛山、苏州、大连、南宁城市进行预警,后期苏州、西安等城市相继调控政策加码,维持市场房价稳定。基于此市场好转预期被打破。阶段三,8月份以后,各地人才政策不断发力,多城市调整人才落户门槛,长沙、江门、三亚等城市在全市降低人才落户门槛。上海、天津、南京等城市针对特定区域放松限购。至此“因城施策”政策微调城市越来越多,政策调控的范围也从一开始的人才政策逐渐扩展到特定区域放开限购政策。未来“因城施策”政策涉及的政策种类会更加丰富,政策范围也会更加聚焦。

  1、紧:加码调控房价过快上涨城市,遏制房价过快上涨

  4月19日,中央政治局会议重提“房住不炒”。同日,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。随后住建委又对近三个月价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁城市进行预警提示,严控房价过快上涨。

  “因城施策,一城一策”是2019年地方楼市调控的主旋律,5月份之后苏州三次出台政策促进房地产市场稳定,5月11日,苏州出台限售令;5月24日,出台限价令,明确2019年房价涨幅不超5%;7月24日,苏州限购、限售双双升级。6月国家统计局公布的价格指数,西安房价同比涨幅连续6个月领跑全国,6月20日,西安升级限购政策,政策力度较为严苛。在四季度大多数城市颁布宽松政策时,12月25日,南通政府发布《通知》:对市区销售价格大幅低于周边同类产品的新建普通商品住房项目实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满五年后方可转让登记。政策充分体现了当前稳定市场价格,稳定市场预期的决心,为保证房地产市场的平稳运行,各地政府要采取松紧适度的调控政策。“因城施策”并不是绝对的宽松,而是松紧适度的微调。

  综合而言城市为抑制房价过快上涨及保证房地产市场的平稳运行,城市可根据实际情况出台限购、限售、限价相关的加码政策。“房住不炒”的决心不会变,地方调控严控房价过快上涨,确保房地产市场平稳发展。

  2、松:多城市微调政策,确保房地产市场平稳发展

  2019年超过30多个城市发布了人才新政政策,或直接放宽人才落户和购房限制,或间接通过给予购房及租房补贴来吸引人才流入。例如:上海、天津、苏州城市因区公布人才落户及优先购房政策;南京、三亚、宁波等城市纷纷降低社保年限;佛山、宜昌等城市取消社保年限限制;杭州、芜湖等城市则是通过人才安家补贴吸引人才流入落户。

  放开落户限制是对本地户籍人员购房的放松,人才引进落户政策的宽松是对外地户籍人员的放松,都是通过降低或者取消落户限制来扩大潜在购房需求。人才引进放宽落户限制在今年下半年较为普遍,预计该情况还会延续至明年,也有可能成为明年城市政策微调的主要方向。

  “因城施策”内容不断细化,由一开始的“因城施策”到后来的“因区施策”;由“人才”政策到“四限”政策;可见为稳定当地房地产市场平稳发展,政策范围更加细化,政策内容更加丰富。各城市为稳定房地产市场发展,不断优化现有政策,未来“四限”或将迎来边际性宽松。

  二、房地产金融迎来最严监管年,成为市场转向的“关键手”

  (一)加强各机构资金管控,强化房地产金融调控政策执行

  随着一季度市场的升温,特别是二线城市房价上涨的迹象非常明显,政策开始频频加码,资金监管趋向严格,从2019年5月份开始,房地产市场的信贷进入收紧态势,严查资金违规流入房地产市场,房地产市场迎来史上最严监管年。

  5月份银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果?促进合规建设”工作的通知》,坚持在稳增长的基础上防风险、治乱象。此次工作通知旨在严查房地产违规融资,聚焦五大重点,届时房企面临各种资金监管,表内外融资不得用于土地出让金融资,资金通过影子银行流入房地产等。购房端也是处于严格收紧的态势,除了首付比例还维持在高位,个人消费贷款、综合贷款、信用卡透支不得用于购房。

  随后,银保监对银行、信托、外债融资上进行监管和限制,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金监管,并对32城市银行机构开展2019年房地产业务专项调整,要求信托公司控制业务增速,提高风险管控水平,外债机构上房地产企业发行外债只能置换一年内到期的中长期境外债务。在执行上,各地大力执行监管并对违法行为给与严厉处罚,8月9日中信银行因十三项违法违规行为,被合计罚没2223.7万元,刷新今年以来银保监系统最高罚款记录。截至12月17日,粗略统计19家信托公司共计领到33张罚单,其中,建信信托、中信信托、北方信托、中泰信托、百瑞信托、华信信托都两度领罚,罚没总额2037.36万元,比2018年增加近40%。

  (二)金融持续收紧,房企资金压力逐渐增大,市场策略或更灵活求变

  1、房企国内融资进一步受限,无奈寻求高成本海外债“解渴”

  资金面的收紧,无疑给房企带来巨大影响,在517巩固治理房地产金融乱象成果开始以后,根据国家统计局数据,房地产开发企业到位资金同比增速呈下滑趋势,至1-11月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,与2019年1-4月同比增速下降1.9个百分点,房企面临较大的资金压力,从房地产开发贷款余额来看,开发贷款余额增速直线下滑,同比增速从年初的18.9%下降至3季度的11.7%。

  7月份,银保监提出加强房地产信托领域的风险防范,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。本次对信托的风险管控再次限制了房企信托的融资渠道,从中国信托协会数据上看,2019年三季度,房地产业信托余额为27811.9亿元,环比下降5.1%,增速2016年来首次转负。为了充裕企业内的现金流,房企不得不高成本发行海外债“解渴”,数据显示,1月-11月,房企海外债券发行规模为4603.4亿元,同比增长33.6%,较去年全年增长21.8%;海外债券融资成本为8.33%,较去年同期上升0.94个百分点。部分房企如华南城、大发地产、正商实业等以超过10%的利率进行海外融资。

  2、房企面临偿债高峰,房企负债前行

  2016年-2017年,全国商品房销量大幅上升,一些房企加大力度补仓,促使房企加杠杆,带来发债潮。从债券到期偿还规模来看,2019-2021年为偿债的高峰期,2021年为偿债峰值。数据显示,2020年、2021年房企债券到期偿还额分别为4430亿元、7155亿元。随着债务到期压力上升,资金状况逐步收紧,预计融资政策亦有望边际改善,但前端融资监管仍难以松动,房企资金面或难现2019年年初宽松。

 

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