明年新增房源供应超2万套！2017年嘉兴楼市怎么走？

　　2016年嘉兴楼市之火已经无需赘述，本网近日的专题（链接）也从数据层面对2016年开年至今的楼市发展趋势做了分析。从陡然暴热到再到“嘉五条”出台，不过半年光景，嘉兴楼市几乎经历了一场“过山车”之旅。当然这趟“过山车”目前还没有下行，而是进入了平稳期。所以大家最关心的也就变成，平稳之后，到底往上还是往下？

　　行情如何，最终还是由市场说了算。但是通过几个变化，我们还是可以略微揣测一二。

　　库存，一直以来都是悬在嘉兴楼市头顶的重重阴云。由于充足的库存，使得嘉兴的市场长时间来都是买方市场，购房者的购买欲望和购买力都未得到激发和挖掘。而从今年三月起，外来购房者（主要是上海）的大批涌入，意外带起了嘉兴的购买节奏，去化蹭蹭蹭往上去。等到下半年的时候，市面上新房现房房源基本绝迹，而期房房源也因为个别开发商的捂盘而变得难觅。

　　宅地供应激增

　　这个时候，市场的压力从库存压力开始转为供给压力。也是这个时候，政府开始加大了土地供应力度。5月之前嘉兴涉宅地类用地成交的仅有2宗。而从5月起，嘉兴宅地供应激增，5-10月，宅地类供应成交达到22宗，平均每月供应达到3-4宗。（链接）

　　泰山压顶，明年嘉兴库存重新冒头

　　宅地供应的增加，意味着，新的房源供应开始进入倒计时。今年1-10月，嘉兴宅地供应量达到了124.71万方，远高于2014年和2015年之和，仅略低于2013年。按照嘉兴市2015年城镇常住居民人均住房建筑面积38.94㎡算，三口之家住宅面积约为116.82㎡。预估套数（假设新供应土地2017年都进行销售），嘉兴1-10月出让的宅地将产生约20000余套新房供应。

　　假设进入横盘调整后的嘉兴，在没有外力介入的情况下，住宅月均成交为2000套（该预估成交远高于2015年的水准），预计新房源的去化周期可达10个月。而这还不包括现有的存量房。（现有存量房包括开发商于2015年及以前取得土地，进入销售环节的房源和未进入销售环节的房源。）如果加上这些存量房，嘉兴库存去化周期将重新超过12个月。而这还不包括2017年政府可能出让的宅地以及由此增加的房源量！

　　重新抬头的库存，首先会在很大程度上缓解目下供小于求的局面，预计明年购房者将会有很大的选择余地。参看今年的拍地地图，可以发现各个板块的供地基本很均匀，未来各区域的房源供应基本不会出现断供的情形。

　　其次，供应量不会一下子上来，拿地时间有先后，注定开发也会有时间差。而各个开发商的开发时间和运作节奏不一样，也会导致营销的节点会不同。更重要的是，开发商的营销会依据行情来不断调整。对于扎堆开盘争夺客户这种，也是开发商想极力避免的。

　　第三，楼市进入平稳期，甚至出现横盘调整的可能也很大，现阶段房价往上的空间已不大，而下行的压力却可能与日俱增。供需关系的改变，未来库存的积累，买卖方市场很可能会再次倒转。

　　2017年宅地供应预计收紧

　　2017年的宅地供应，政府无疑是会收紧的，假如明年也像今年的供应频度，那开发商估计有的苦了。但土地出让一直是政府财政收入的重要来源，一块不推也是不实际的。最有可能的情况是类似2014、2015年有控制的出让。不过届时就算推地少，也会带来新的库存存量。

　　谁将成为购房主力

　　看嘉兴楼市，要把购房者分为两个部分，即外来购房者和本地购房者（包括长期在嘉兴生活的外来人口）。在今年行情的高潮中，外来购房者所占比例一度超过了40%。而在嘉兴房价持续上升并到一定瓶颈后，这个比例已经逐渐回落。2017年外来购房者再度大批涌入的可能性不会太大，购房主力依然会是本地购房者。但由于在此波行情中，恐慌性购房的产生，在一定程度上提前消耗了一波购房需求（首置、刚改），也即我们常说的“透支”。再加上行情转向，购房者的观望情绪在加重。所以，尽管本地购房者未来依然是购房主力，但其“战斗力”可能会大打折扣。

　　政策将成关键变量

　　此前也讨论过，目前的嘉兴并不具备限购限贷的基础，政策严厉调控的可能性也不大。“嘉五条”的出台，仅仅针对开发商和中介机构在销售环节不规范的动作。而更严厉的政策，如果没有来自上面的压力，出现的可能也不大。

　　区域性影响将变得更强

　　房地产发展到今天，区域性的互相作用越来越强，这从今年的行情趋势中可以明显看到。而嘉兴作为长三角的三线城市，又毗邻沪杭苏等热门城市，受到的影响尤为显着。预判嘉兴未来的行情走势，不得不重点关注明年范围性的房地产变化。

　　阅读延伸>>>

　　【专题】用数据深度探底嘉兴楼市的变化趋势

　　土地数据：近百家房企出手拿地 还有多少“颗粒无收”？