租售同权的破局和嘉兴未来的房市

2016年下半年至2017年上半年，这一整年时间毫无疑问是地产剧烈动荡的一年，不仅是嘉兴的房地产，整个中国的地产都在剧烈摇晃。

而近期推出的“租售同权”更是被不少人认为是从根本上改变楼市走向的政策。

那么，地产未来的走势究竟如何呢，嘉兴这样的浮萍小城，在剧烈动荡的地产浪潮中，又会何去何从，闲来无事，与大家探讨探讨。

讲地产，就一定要说地产的本质，我认为，地产的本质就是资源的占有问题。与其他商品不同，房子吸引购房者的，品质并不是占很大比重的部分（品质更像是等同资源下不同房子竞争的标准），房子真正的魅力所在，是购买了这套房子之后可以享有的资源。

有钱人购买了市中心的房子，同时也占据了城市的核心资源。这直接造成了优质地段整体房价的提升。而这种模式曾经看来是很难打破的，因为不论如何，配套总是要分配的，依托配套的楼盘房价自然会上升。

但是现在，租售同权的诞生，有很大可能“破局”。

租售同权，顾名思义，可以简单的理解成对租房者提供与购房者相同的权利。这一政策一经推行，未来的大城市中因为所有房屋性质的不同，一定会出现两类人：购买房屋拥有产权的人以及租赁房屋，拥有房屋使用权的人。

而随着租售同权的不断推行，带有租赁性质土地的大量推出，未来这两类人很可能呈现均分天下的局势。

造成这一现象的原因主要是城市发展的掣肘，一线城市楼市进入存量房市场，新房量越来越少，地区越来越偏，而房地产进入旧城改造阶段。

通过观察近期上海推出的100%自持租赁的土地，我们可以看出市中心优质地段的宅地已经进入全租赁时代。未来很可能会出现一线城市绝大部分的可销售类住宅都在郊区，市中心的项目都是用来持有运营租赁的。

如此一来，看中房屋产权的，偏好价值增值的有钱人就会选择购买郊区的房子，而有能力有才能的人会选择拥有房屋使用权的方式住在市中心。

到那时，城郊的配置也会随着有钱人的入住而迅猛提升。诸如私立医院、私立学校等均会跟进。

而一直把自己认为是上海卫星城的嘉兴，届时的位置就很微妙了。

嘉兴不同于上海这样的大城市，嘉兴虽然也是在不断外扩，但城市中心的土地依旧是拿来售卖的，并没有推行租售同权。这样一来，享有重点配置和重点地块的优质房源绝对是哄抢的重点。

而截止至今年6月30日，嘉兴各板块主流楼盘（包括已出让宅地项目）共计可售住宅房源超过33000套。

其中以科技城、秀湖板块以及国际商务区储量最多。由此，我们能够清楚的看到嘉兴未来城市的发展方向，西进秀湖、东拓科技城，南往国际商务区。

而我们纵观未来土地计划以及目前的空地区域，也能发现嘉兴未来必然以国际商务区、科技城板块为发展重点。

这一点，随着东部新城的落实，一核两翼的推行，更加明朗。

另，根据嘉兴市本级住宅用地计划，嘉兴未来3年（2017-2019年）在市本级机会推出10800亩涉宅类用地，未来5年（2017-2021年）将推出16800亩涉宅类用地。

若嘉兴的人口增长依旧保持前几年的增长速度，2016年461.4万人，2015年458.5万人，2014年457.0万人，嘉兴未来的多余房源肯定会大量增加。

所以，关于嘉兴房市的未来，可以做两个假设。一是嘉兴未来的空房率会大大上升，二是分化严重，地块优势明显的地段价值会很高，没有地块优势的地段价值可能会下降的较快。

为什么会有这个趋势呢，其实很简单，与上海更进一步。前面已经说了上海未来很可能是市中心租房、郊区有钱人买房。那么作为卫星城的嘉兴，在不断推行政策吸引企业，不断完善交通接轨上海的同时，也会通过房屋不断推地吸引上海宁……

而想让上海购房者过来，那必然是要有先进的配套和优秀的地段的，几乎没有一个大城市的人会选择居住在一个三线城市的近郊……所以，上海购房者的第一选择必然是地段优秀、配套出色的房屋，别的不说，至少交通一定要好，保证去上海方便。

之前的文章中已经提到过，嘉兴的常住人口目前人均住房面积达39.14方，可以说并不缺房子住，故经过一轮去化之后，在房价高企的当下，嘉兴人对于房屋的需求其实并不迫切。

再看看最近出来的备案价，加上车位，有些楼盘还要加上精装，没个15000下不来，最少最少也要12000。这对兢兢业业的本地人来说，真的是一块很难攻坚的地。

据一位业内人士透露，前几月嘉兴大量去化的真正原因是几乎所有的房企都使用了上海分销，巨量的上海购房者来消化嘉兴库存。厉害的楼盘甚至有超多70%的量落入了上海购房者的手中。

而现在随着银行信贷业务的收紧，商贷利率的大幅提高，政府限售政策的推行等等，嘉兴的购房成本大幅提升，看不到利润的上海购房者也开始对嘉兴的房市兴趣平平。

故现在的嘉兴楼市可以说是，本地人买不起，也不急着买。上海人买够了，也不想买。嘉兴房市现在到了不断产生新房却无人接盘的尴尬境地。

而嘉兴地产的未来，其实远没有说的那么好，甚至可以说相当严峻，在各项利好尚未落实之前，人口的增长幅度必然有限，房市交易可能会经历一段冷冻期。待到利好落实，上海等大城市的租售同权政策推行顺利的时候，可能就会出现前面说的状况，优秀的地段、交通区位好的地段房价开始陡升，而没那么有优势的地段，愈发无人问津。

当然这一切都是在嘉兴人口按照现有超低增长率增长的前提下推行的。若等未来利好落实，嘉兴人口真如政府预测的那样迅猛增长，到2030年在现有基础上增长近50%，达到690万人。

那任何房产问题都会迎刃而解，什么鬼城、空房率都只是海市蜃楼——不存在的。到时，房产的春天依旧，房价3万甚至4万、5万也不是梦……