规范市场，深度解读“嘉五条”，楼市风气大变！

　　今日早间，嘉兴市建委住房保障局对外发布了《进一步规范商品房销售管理的通知》（以下简称“嘉五条”）。至此，网络上传的满城风雨的政府对开发商销售规范的传闻也以官方通告的出台而尘埃落定。

　　放眼嘉兴周边，入眼处是此起彼伏的调控，为应对热火爆棚的楼市，各地政府也纷纷出台了不同的应对方案。嘉兴楼市今年的暴热有目共睹，在大卖的同时，市场上也涌现了各种乱象，对于规范市场的呼声与日俱增，此次嘉五条的出台也可谓顺应时势之举。那么嘉五条的内容如何，会对楼市产生何种影响，我们来逐一探讨下。

　　1、加强预售行为的控制，未取得商品房预售许可证之前不得以任何形式进行销售，包括认筹及VIP卡贩卖。

　　企业在卖房之前要取得预售许可证；在未取得预售许可证之前，不可以通过认筹、排号、VIP卡等方式把钱从老百姓手中吸引过来。如果开发商存在这种行为的，应该主动与买房人进行清退，否则一旦查实，会进行相应的处理。

　　【点评】此前嘉兴市场未取得预售许可证就进行认筹、或者变相认筹的例子着实不少，而且认筹期超过合理范围，等于变相绑架购房者。预售行为的规范实际就是让开发商自律。

　　2、加强房地产企业捂盘行为的整治措施，取得预售许可证的楼盘，必须得一次性将所有房源开出来销售，一经发现捂盘惜售行为，将停止网签。

　　针对部分开发商囤积居奇、人为制造紧张气氛，借此来获得更高利益的行为，在接下来的执法检查中政府相关部门会进行重点整治。

　　【点评】捂盘、封盘现象是开发商追逐利益的行为，同时也制造了市场紧张。该规定出台，对后期市场房源供应将大有帮助。

　　3、加强商品房销售代理公司的管理，商品房销售代理公司必须在嘉兴市住房保障局进行备案，并在嘉兴进行完税，方可进行商品房代理销售，销售过程中不得发生抢客户的打架行为，否则将停止网签。

　　中介经济机构在接受委托时，必须根据相应的管理条例来住房保障局进行备案，备案后才能在嘉兴市进行相应的委托代理销售。而且，中介经济机构的经济行为需要在嘉兴完税。这还是我市第一次提出项目登记制度，即房产经济机构承销的商品房项目必须在属地建设部门进行登记，并报市住房部门备案，进行逐项审核、逐条监管。

　　【点评】上海分销开启了嘉兴楼市的“潘多拉魔盒”，也拉开了楼市种种乱象的大幕，规范中介经济机构，特别是备案和完税，其实提高了分销进入的门槛，即便进来，也会受到各种限制，有效杜绝分销带来的乱象。

　　4、开发商和主管部门委托评估结合定价。

　　开发商自己报的价格不是定价的唯一依据。主管部门会委托第三方的中间机构，对项目的区位价格进行评估。利用第三方独立性公正性的特点，对项目进行中肯的评估，从而确定一个比较合乎市场客观实际的售价，避免以前定价的盲目性和随意性。

　　明确明码标价和一房一价，且价格需要在售楼大厅的显着位置进行公示。开发商的项目，一方面要报建设主管部门备案，另一方面也要报物价主管部门备案，由两个部门对价格联合进行监管。开发商的报价如存在畸高现象，各级主管部门将对其进行约谈。

　　【点评】价格不再由开发商说了算了！一天一个价、不同人不同报价的情况从此成为历史。综合评定后价格，会是更为理性、透明和对购房者更为有利。

　　5、加强商品房广告发布的管理工作，不得误导消费者。在广告宣传中必须将预售证编号写入其中，尚未取得预售许可证的，不得发布广告。加强项目登记管理制度及预售资金不得挪用的专项整治工作。

　　开发企业和经济机构，凡是未取得预售许可证的商品房项目，不得发布预售广告。取得预售许可证的项目，发布的广告必须真实准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售项目的信息，发布的商品房广告必须要载明预售许可证的编号。

　　【点评】再次强调规范预售行为。凡未取得预售证的，开发商都难以有很大的动作，更重要的是藏在里面的一个动作，即预售备案价格，这个价格肯定是需要服从大局的，而且是多方博弈后开发商要让步的，这一条又和上面一条结合到一起。

　　五条逐一看完，我们可以发现，嘉五条与别的城市的调控政策大为不同，从北上广深到热门的二线城市再到部分三线城市，调控内容中涉及最多的还是限贷限购。而嘉兴此次出台的嘉五条内容中没有提到任何具体的调控内容，所以严格来说，这并不是一份以强硬手段来进行干预市场的调控文件，其核心内容是通过规范房地产市场的不规范行为来遏制房价过快上涨。

　　这份文件的内容反而跟上海在10月8号公布的“沪六条”颇有相似处。沪六条是上海在“325新政”出台的楼市新政，并未对限购限贷等内容进行加码，而是对市场的规范进行了加强和监管，总六条，有四条都是相关方面的内容，温柔之中显杀意。两相对比，嘉兴的“嘉五条”可视作脱胎于“沪六条”，并因地制宜，对嘉兴的市场行为进行相应的规范。

　　我们来看看嘉兴的市场环境。嘉兴房价处于低谷期时，受到上海溢出效应的影响，大量外地购房者涌入，短期内就基本消耗了嘉兴很大的库存。而随着时间的推移，房价也一跃千里，等到嘉兴新房普遍过万的时候，真正在支撑楼市和消化楼市的还是以本地和新嘉兴人为主。所以，从这个层面来说，嘉兴楼市的“泡沫”还是相当少的。

　　目前嘉兴市场上购房的欲望和需求依旧十分强烈，供小于求似乎让房价依然有往上走的可能，但实际上房源量不充足跟很多楼盘捂盘、封盘的市场行为有关。为了追求最大利润，不少开发商收紧了房源供应的口子，人为制造市场饥饿和紧张，从而让市场产生不稳定。其实就房源量来说，新房的存量和新拍土地来年的入市量，足以支撑近来嘉兴的购房需求，也因而嘉兴的限购基础其实并不大。

　　所以无论从何种层面上来说，这份文件都是适宜嘉兴的，而且短期内是最为恰切的。一方面通过对房地产市场交易行为的规范可遏制嘉兴过快上涨的房价，另一方面，避免了过度地刺激嘉兴好不容易繁荣昌盛起来的楼市行情。限购、限贷等调控手段，对一城的楼市打击和副作用是很明显的，甚至有可能把楼市打回原形，这样的结果，对政府、开发商、购房者三者来说都不是好事，停滞不前甚至回到从前的楼市状态最会打击一个城市的发展预期和信心。

　　开发商不敢进入，资金不敢进来，政府无法吸取足够的财政收益，不能投入到城市基建和招商引资，就没有优质企业和行业资源的引进，人才也就无法吸引和储备，高端行业也就没有建设的可能……一切的反应都是链条式的，这一切是身在嘉兴的人体会最深的。所以对于政府来说，相比强硬的调控，稳定房价和预期是才是任务的核心，由此诞生了目下更适合嘉兴楼市环境的“嘉五条”。

　　【小结】相信嘉五条的出台会对嘉兴房地产市场行为规范，短时间内楼市风气也将为之一变。哄抬房价、屠宰购房者的行为也将彻底被杜绝。嘉兴的楼市将更趋于稳定，房价也会更趋向理性；嘉兴楼市也由此可能进入一个横盘调整期，楼市热度会有所下降，但是最终一个健康的理性的房地产市场，又不遭受限购的严酷，将让嘉兴在周边城市中更具竞争力。

阅读延伸>>>

　　开发商密集开盘为哪般？楼市到了风向转变的当口？

　　优优秀湖首开价低于市场预期 是红利更是风向标

　　新政发力 成交缩水无力 限购围攻下的嘉兴楼市还能撑多久？