嘉兴被定为红色预警，未来房价将要大跌？

　　日前，着名房地产专家、评论人杨红旭在其微信中推文中发布了25城楼市下跌预警，其中醒目的是，嘉兴被定为最高预警——红色预警，意味着嘉兴的楼市风险值已经很高，未来随时有下跌的可能。

　　在这条推文里，杨红旭重点安利了下他的“房价下跌四级预警体系”，并指出这个预警体系已经成功验证了深圳房价走势。关于这个预警体系，我们略过不提，只谈一下一级预警的定义。在该体系中，一级预警即红色，定义如下

　　房价接近停涨或开始高位盘整（对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零），后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

　　看过定义后再看哪些城市被划入了该等级，分别是：

　　深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。

　　这大约也是首次有人将嘉兴的楼市风险预估提到这么高的位置。对此，杨红旭还补充说明，9月底以来高层对于稳定房价的态度坚定，上述热点城市的地方政府亚历山大，只能使用各种手段抑制房价，从而将明显缩短房价惯性上冲的时间和空间。

　　有没有感到震惊，嘉兴居然和重点的一二线城市归到一类中了。不过仔细看的话，其实还是有些区别的，区别是中间的句号，将前后分为了两支队伍（原文照应）。再看看后面的队伍，有个其实很明显的特征，即这些上榜的城市，无一例外都靠近前一支队伍的城市。被命运捆绑的环一线三线城市。

　　杨红旭的警报在前，而很快，嘉兴在12月3日发布了限购新政，引发了全民关注。甚至全国性的媒体也对此进行了关注和报道。当然，这两者大约是不存在必然性的。嘉兴政府也不可能是看了杨红旭的推文才出台限购政策的。但从另一个侧面反映，嘉兴今年楼市的爆发确实已经到了不让人关注都不行的地步了。

　　参考今年嘉兴楼市的爆发轨迹，很明显是受到了上海“溢出效应”的撩拨。随后本地的炒房客和购房者也乱哄哄入市，织就了今年的楼市光景。7月，嘉兴以月度房价涨幅第一而“闻名”全国，同时各类地王频出也频频见诸报道。一切都似乎欣欣向荣，嘉兴终于要在明星城市环绕的长三角朋友圈里“雄起”一把，而10月前后的调控大潮却一盆冷水当头浇下。嘉五条，尤其最近的限购政策，说明嘉兴正式进入了调控行列。

　　而在楼市拔高之后，何去何从就成为了关键。目下的情形是，受到行情变化和“嘉五条”以及最新的限购调控的双重影响，嘉兴楼市已经进入停涨区间，房价开始趋向稳定（新盘开盘价均有所下调），抬头的可能和空间基本已经没有。接下来是盘整还是下跌却并不好说。

　　杨红旭的下跌预警，有其合理性，但也只能作为参考。嘉兴楼市的风险性，应该说相对还是较小的。首先嘉兴的房价尽管已涨过，但依然是整个长三角范围中的价格低谷。换言之，嘉兴依然有其性价比的优势。其次，由于短期内房价见顶，同时调控开始，楼市中存在的投资和投机大减，也即现在进入的楼市的都是真金白银。第三，嘉兴的城市发展空间，其实还很大，尤其嘉兴还拿着了以上海为主的城市群（长三角世界城市群）和以杭州为主的都市圈的一副好牌。可以说，未来五到十年，将是嘉兴为自己正名的时候。

　　但是，就目前来说，嘉兴房价下行的可能也是在的。

　　第一，房价攀升太快，个别楼盘涨幅超过了百分之百，存在一定水分。在横盘长达五年后，开发商终于迎来了涨价的机会，这一涨也是一点余地都不给，基本涨到见顶方罢休，同时也刺激到政府不得不实行调控。房价见顶后是难以维持的，尤其在有水分的情况下。行情转变以及政策调控双管齐下，可以看到目前新盘开盘价都较前段行情有所回落。

　　第二，今年的行情在一定程度上透支了未来的部分购买力。在一定时间内，购房需求量是有限的。在恐慌情绪的影响下，购房者蜂拥入场，实际上是提前消耗掉了潜在的购买力。对于新进入嘉兴的开发商而言，可能卖起房子来要花上更多的力气。同时由于限购政策，部分人被关闭或缩减了进入的空间。上海方向的客源，因为上海11.28新政的缘故，对于进入嘉兴也将趋于谨慎。

　　第三，政府政策。目前调控已经表明政府意志，虽然不以打击房价为目标，但对楼市的调控是板上钉钉的，谁都要遵守规则来玩。这个调控将持续多久，是很难断言的。如果调控期拉得很长，无疑房地产市场会从“速冻”进入漫长的“冰川期”。而如果调控效果不佳，那好了，更劲爆的“调味料”等着你。