地王们还好吗

　　2016年和2017年，是全国热点城市楼市昂扬向上蓬勃迸发的“激情时刻”。除房价大涨、房子大卖外，各地政府攒在手上的土地也成为“热卖品”，遭到开发商哄抢，而其中涌现的地王们，更是抢尽眼球。

　　有媒体报道，光2016年全国就诞生了350宗地王，且主要集中在一二线热点城市。但很快这些城市就招致了严厉的楼市调控。一年过去了，地王们的日子反而过得有点不太好。据克而瑞对50个典型地王的样板分析，仅有7个进入了开盘阶段，而剩余的43个项目中有多达14个仍处于未开工状态。

　　不开盘、没动工，是开发商采取的拖延战术，而实际产生的根源是“限价”。地王们大多都是面粉比面包贵，但是限价的存在，使其完全无法按照指定的价格进行售卖，但开必亏。所以托成为了一个常态，实则也是开发商的无奈，本想奇货可居，没想却成了火中取栗的一个教材。

　　在去年和今年的火热楼市进程中，除一二线热门城市之外，嘉兴也是那颗光芒无法遮蔽的新星。这其中自然也有地王们的一份功劳。

　　那么，嘉兴的地王们，还好吗？

　　以2016年的中国铁建地王为肇始，嘉兴市本级宅地价格全面实现了“大跃进”。2016-2017年，可堪地王殊荣的大约有9宗（即楼面价顶尖地块），其中绝大多数诞生于今年的522和928土拍。其全家福如下，排名不分先后。

　　单从数字上看，路劲地产的万达南地块楼面价仅有6000多点，似乎还够不上地王的门槛。由于其有着体量不小的配建和诸多的要求，其实际楼面价应当与卓越集团在香樟国际隔壁的地块相当（同算上配建），约在8000出头。

　　当然这在九大巅峰地王中只能排末席的。坐头把交椅的，不多介绍，依然是中国铁建（以此为标准，而后的土地皆被“设定”不能越雷池）。紧随其后的是新希望科技城地块和卓越集团秀湖旁地块。

　　面粉比面包贵是什么概念，比较一下就很清楚了。市本级这九宗顶级地王，楼面价区间是在8000-10000元/㎡，与此同时，市本级新售住宅领出来的预售证价格区间主要集中在8000-11000之间。一桩未打，一砖未砌，其价格就基本跟新房的售价一样了。所以不卖则已，一卖房价势必要再上一个台阶。

　　根据粗略的算法，这批地王的起步售价（考虑保本和小微盈利），当在15000元/㎡。我们再来看看目前嘉兴新房的备案红线是多少，从普通住宅今年的总体备案情况看，这道红线当在12500元/㎡附近。目前没有项目突破过，或者说都还没逼近极限。如果以这道“红线”去限制地王们，地王们大概直接就吐血三升了。

　　不放开备案限制，根本没有卖的可能。这也是为什么仅有一半不到的项目有在实际运作的原因。不是我不想卖，实在是臣妾做不到。

　　目前国家对于楼市的调控，基调依然是从紧从严。统一于这个基调下，短期内放开备案的可能不大，也即地王们想在当下大幅突破目前备案红线的可能是极小的。即便可以突破，这个幅度在多少，也是十分考验城市运营者的。因为就在不久前，嘉兴楼市还因为此前太过招摇被重点关注了一下。这个敏感的时期，没人愿意自找麻烦。

　　地王们真正的售卖时机可能要在半年后。

　　撇开地王，嘉兴时下有着为数不少的住宅项目进行供应。这些项目默认目前的备案价格，在加上额外的一些附加，基本都能达到自己预期的价格。但人心不足蛇吞象，假如仅对地王放开，是否会有反弹也未可知。这些项目按照目前的市场库存量和去化量，足够支撑市本级半年的供应。这个节点里，地王们硬要加塞进来，不占价格优势，可能只会徒惹一身骚。

　　以常规开发没法突破备案，和其他项目相比又价格不占优，那怎么办？

　　一种是做加法。加法的方法是提高产品的附加值。一边用最好的材料做最好的房子，把整体档次和价格做上去，拉开和一般项目的距离，区别客户，占据高端市场，一边等待限制的放开，诸如花语江南。没毛病。

　　另一种联合开发。以一家之力开发风险太大，那就再找几家，共担风险，另外发挥各自的长处，同样是提高产品的一种策略，诸如新希望在湘家荡的项目，拉上的是华润、华发。

　　还有一种，等等再看吧，诸如……。

　　以上都没毛病。但有一个问题是，老百姓被市场教育，终于接受了新房（毛坯）实际基本一万四五的价格。但短时间再上一个台阶（起步价一万五，实际价格基本要到一万八上下），有难度。

　　地王们由此将目光对准高端市场，这个确实没问题。但所有地王都一股脑挤进这个市场，恐怕会让他们失望。嘉兴有高端市场吗，有；缺高端市场吗，缺；但这个容量是有限的。这里毕竟不是上海、杭州，在没有新的房价增长点出来之前，高端市场可以获取的客户量是较为有限的，何况还要相互竞争。

　　房价激进的年代，嘉兴以前出现过，彼时同样涌现了不少的地王。而随后楼市下行，地王们也不过随大流卖七八千的价格。楼市都是有周期性的，再好的景区也都有淡季，一旦楼市的“淡季”到来，对地王们来说，才是更为蛋疼的。

　　高价地王对于普通人来说是难以企及的，对他们的影响也着实有限。不论日子好过难过，地王们都要按照自己的轨迹运行。希望地王们最后对这个城市的结论是，来过，爱过，真诚奉献过。