各路混战多方博弈 楼市正处于微妙时刻 手把手教你如何坐收渔翁之利

虽然2020年开年的楼市行情算是彻底被疫情搅乱了，但从春节到现在，楼市的动静却是一点没少。

春节期间的“直播卖房”、“VR看房”这些如果说是小打小闹的话，自2月10日逐渐复工以来，“无理由退房”、“全民营销”等噱头十足的营销活动陆续登上舞台，房企营销开始各显神通，而与此同时，“央妈”还官宣“降息”了，房地产的各方混战由此开始。

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上周最劲爆的王炸，是“央妈”扔下的——央行公布了2月份LPR，其中1年期LPR为4.05%，比1月份下调10个基点，5年期LPR为4.75%，比1月份下调5个基点。

降息以后，大家都关心，我能少还多少钱呢？

首先当下房贷利率是在5年期LPR基础上加点形成的，那LPR下调势必将带动房贷款利率下行。在加点不变的情况下，LPR每下调5个基点，也就是贷款利率下调0.05%，如果贷款100万，等额本息还款30年，每月月供将减少30元，30年利息就是10800元。

对于个人这确实影响不大，但是针对整个宏观市场，0.05%下调就很庞大了。

下降5个基点，更重要是看到央行对楼市的态度以及释放出对楼市的利好情绪影响。

此次LPR的下调在预料中，只是5年期LPR调整不及预期，而这恰恰说明在经历这场疫情之后，中央对房地产的态度不曾改变——短期从金融层面来看，对房地产仍旧属于严控的状态，从中央层面来说，目前对房地产的政策依旧是房住不炒的收紧状态，支持实体经济、稳定楼市依然是目前的大原则。

可以说，只要中央不松口，各地方只能通过缓解房企资金周转压力来救济，即便再着急都不会出台刺激到核心限购、限贷政策，但恰恰也只有涉及购房者的政策松绑，最终对开发商才会形成资金回流。因此，短期来看，疫情后楼市还有一个下探的过程。

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政策不松，资金不放水，房企只能自救。

而自救的方式就是让利消费者，促进成交回款，缓解资金压力。所以，像“无理由退房”、“全民营销”这种营销手段在当前的这种特殊时期已经变成了常规动作，不说全国，就嘉兴而言，万科嘉兴在售楼盘、交投祥生·白鹤郡、富力·云庭雅居等都楼盘都推出了30天无理由退房。

这些营销手段，叫人看花了眼。

其中恒大的“75折买房”一推出大家就一笑而过：“惯用套路又来了”。

打折这种套路，恒大不是玩了一天两天了。2016年8折优惠，2018年底住宅9折+商铺8折，最近的一次是2019年8月，推出了全国500+楼盘7.8折的促销行为。只是在这样的特殊情况下，75折的内部文件流出必然吸睛不少。

这两张图片在网络上流传甚广，东莞的恒大翡翠华庭，促销前原价为15300元/㎡，宣布75折之后，网上报价更新为19200元/㎡，折后价格为14400元/㎡，相当于促销前的94折。

这样先提价后打折套路其实在商场与电商平台中已经用烂了。

其次，此次促销活动，并不是恒大所有在售楼盘都在执行。“可享75折优惠”中这个“可”字你仔细品，75折更像是优惠底线，从其售房系统里观察，参与打折的项目大多是文旅、酒店式公寓，住宅的话以三四线城市的项目为主。所以别高兴太早，看看你看中的楼盘在不在这个打折的队伍里。

恒大在面对疫情做出的营销动作反应迅速，但75折买房这种事情，看看热闹就罢，不必较真。

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恒大的“75折买房”套路较浓而诚意却略显不足，那么上周末房地产和电商界的两大巨头——万科与京东跨界合作推出的嘉兴万科城市之光 x 京东会员倒是不玩虚的，确实是让利得实实在在，即便你不买房，也有羊毛可以薅——

（1）投入少，成本低

成为嘉兴万科城市之光 x 京东会员，只要花588元，跟其他买房的营销活动动辄要投入万元的定金相比，588元的投入还是大家能接受的吧，对女士来说，588元不过是一瓶面霜的钱，对男士来说，它还没有一双球鞋的价格高，这钱花出去，没啥心理负担。

（2）投入后的回报有保证

花588元成为会员后，保底获得一张价值148元的京东plus会员+一张价值500元的京东E卡+城市之光3万元车位补贴券。

对有购房需求的人来说，前面的两项即使不看，光车位优惠3万就足够心动了，嘉兴现在车位基本还是咬死30万一个，在房价优惠鲜少的时候，能有3万的车位优惠，就等于购房成本实实在在减轻3万，可以少还好几个月贷款；

那么对于目前暂时还没有买房打算，或者还在考虑观望中的朋友来说，一张价值148元的京东plus会员+一张价值500元的京东E卡就赚回588元的成本投入，京东E卡在京东购物的时候可以等值使用，也即相当于你只花88元可得京东PLUS会员年卡和价值3万元车位补贴券。京东PLUS会员年卡，用过的都说好。

（3）保底不够？还有“京喜”

这588元花下去，还是一次“大乐透”中奖机会。可以参与抽奖，有机会获得迪士尼门票和更高金额的京东车位补贴！最高奖，京东帮你免单，送车位一个！相当于中奖“30万”，不想试一试吗？

在这场跨界合作的营销中，我看到了作为行业龙头企业的大气——没有套路，普惠大众，与其说这是卖房的营销，倒更像是一次回馈粉丝的品牌宣传，不管是不是想要买房的意向客户，都能参与到这次活动中，都能有所获益。

当然，作为万科和京东，到底是行业大拿，眼光长远思维活络，通过推动这个会员活动，赚足了眼球，推广了产品，还赢了一波市场赞美，圈到了粉丝，多赢，高招！

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未来的一两个月，受到疫情的影响，为了回笼资金、为了销售业绩，一定会有更多房企加入到营销混战之中，对于买房人而言，我们接下来应该要考虑的是：该如何应对？

（1）接下来的一个月，静看开发商神仙打架，稳住别慌，抓住抄底好时机！

我劝大家今年务必多关注楼市！房地产市场全靠政策，当前所有的动作都是为了稳楼市而已，绝对说不上救市，但多方之间的博弈确已经出现！

对于刚需自住的小伙伴，疫情过后就是房企激烈竞争的时候，短期市场存在下探空间，看到合适就果断入手，不要总想着探底，以免错过良机。 

（2）谨慎选盘，避免小房企，因为可能会破产，烂尾或延期交付。

不同于大型房企生命力强，实力雄厚，小型房企融资渠道单一，所以多半比较脆弱。

疫情持续影响下，融资难度提升，小房企融资会更加艰难，而销售情况却不容乐观，两面夹击，会有不少破产倒闭。而一旦破产，对于购房者来说，就面临着楼盘烂尾，无法收房，延期交房的风险。

（3）重点盯住全国一线品牌房企。

在这场疫情之下，很多品牌房企的物业都让人纷纷称好，这就是为什么我一直让大家买品牌楼盘的原因。还有重要一点，一线品牌房企对市场反应速度更快，如果资金压力大，很可能打折优惠。

（4）不要炒房！不要炒房！不要炒房！

闭眼乱入的时代已经过去了，没有两把刷子的人，不要炒房，很容易掉进坑里，未来对城市、区域、楼盘的选择，都有了更高的要求，稍有不慎，被套的风险很高。