都说昨天的土拍很有风向意义，那么我们从中能读出什么？

来源：嘉论房产网 2016-10-18 15:48:10 扫描到手机

种种迹象表明，嘉兴的土拍市场，热度开始在慢慢减弱，开发商的热情在减少，而土地的价格，也开始在慢慢回归理性。但是需要指出的是，嘉兴的土地价格，基本也不会有太大幅度的下滑，只要楼市稳定，前景预期不下调，土地就不大有崩盘的可能。随行就市，嘉兴的地价已经翻过了新篇。从前两三千的楼面价已成为历史，而四五千的楼面价将成为新常态。

　　昨天的土拍是嘉兴出台《进一步规范商品房销售管理的通知》后的首场土拍，出让的又是近来比较火的国际商务区地块，所以收获的关注还是相当多的，更重要的是，这场土拍，可能会释放一些信号或者看出一些风向。

　　先来回顾一下结果，经开2015-15号地块经历40多轮竞拍后，最终为宁波荣美摘得，成交单价13300元/㎡，楼面价约5782.61元/㎡。

　　整场竞拍纵观下来，较之以往节奏快了很多，竞拍的轮数也相应变少；十五家单位报价竞拍，但实际参与竞拍的大约在十家左右，主力竞拍的则更少。我们来横向比较下，同样是国际商务区的地，祥生在8月拿下的经开2016-10号地块，经历了超过120轮的竞价，17家报价竞拍单位中实际参与竞拍的大约有12家。

　　再从结果看，这个地价是高是低，算什么程度，我们先来看看近来其他地块的出让情况，

　　9月26日，常州荣盛上元摘得解放街道2016南-011地块，楼面价约6093.33元/㎡；

　　9月18日，中铁建拿下博海路2016南-009地块，楼面价约10040.00元/㎡；

　　8月26日，中梁成功竞得秀湖旁的2016嘉秀洲-028号地块，楼面价约5912.50元/㎡；

　　8月8日，祥生在嘉二度拿地，摘得经开2016-10号地块，楼面价约5678.26元/㎡；

　　由于博海路地块有其特殊性，抛开不谈，宁波荣美最后拍下的价格折算楼面价后基本与以上几块地相差不多，低于解放街道和秀湖地块，但略高于祥生的国商地块。所以尽管很多人认为该地块可以取得更高的价格，但比较而论，这个价位其实是较为合理的，另一个显而易见的是，开发商的热情和底线，也就在那了。

　　宁波荣美也许还准备了往更高的价格拼杀，但最终决定一块地价格的，还是倒数第二次的叫价，在最后的时刻，佳源还是放弃了。竞拍从30多轮起，就变成了佳源和宁波荣美的厮杀，其他开发商选择了围观。也就是说，对于其他参与的开发商而言，他们对地块的价格折合楼面价的底线仅在5400元/㎡多点。

　　不可否认，从下半年起，嘉兴掀起了一股土拍热潮，逢地必王，但凡稍微好点的地，都是后一块要比前一块高，并且不断刷新人们对地价的认知。但这股热潮到现在开始呈现出疲软的态势，这当然受到了各方面综合因素的影响，其中环境的影响是相当大的。从8、9月起，全国开始出现局部的楼市调控，并逐渐蔓延，而这在国庆期间达到高峰，一下二十多个城市加入了调控行列或者加码了调控力度。空前的调控潮下，从上半年开始抬头的土地热潮也开始收敛。近段时间，各地地王出现的频次和热度都有所下降。

　　这是大环境，而嘉兴并不具备调控的基础，但在承接到来自上下的压力后，近期出台了旨在规范市场的《通知》。这份《通知》针对的仅是开发商在销售环节中的种种行为，并未对土地出让环节提出限制。所以从土拍上来说，开发商依然无须太多顾忌，但是预售行为的规范，价格不再仅由开发商说了算，分销等经纪机构的限制以及其他条文规定，都对开发商土地开发后续的销售环节造成重要影响。实际上，要拿地的开发商，都要对这个隐形的“钳制”需要三思下。这也就不难理解为何开发商对拍地的热情有所下降了。

　　我们再从开发商的方面来讲讲这块地出让之后可能产生的一些趋势。你只要不是太粗心，平时偶尔也关注土拍，那你肯定能感觉到从下半年到现在，一直在热烈追逐嘉兴土地的，都是一些外来的开发商。6月以来，除了苏嘉的主城北等少数案例，嘉兴市区出让的土地几乎全是被外来开发商竞得！昨天拿下丽江南地块的宁波荣美（真身为宁波荣安），其实已经在嘉兴的土拍活动中陪跑几个月，昨天可谓苦尽甘来、功德圆满。至此最为热烈追逐嘉兴土地的开发商中，已经近半有所收获。

　　而这更像是一场接力，我拿过之后就轮到你了，那么宁波荣美之后又是谁？不过就算挨个上，大约也没几个了。其实更该说的，是拿过地的开发商的态度。昨天的土拍，中梁没有参与，祥生尽管参与了竞拍，但也到中程就停歇下来，常州荣盛上元也是稳坐冷板凳。也就是说，在嘉兴拿过地的外来房企，他继续在嘉兴拿地的欲望已经大为减弱。当然这跟这些房企在外面到处拿地的战略布局也有一定干系。总的来说，他们对嘉兴拿地的可能就变成，有漏就减，追捧不干。