限购后竟然蹦出新地王！对未来房价影响几何？

　　“本来想着限购后房价能降一降，结果这地价不降反升，那是不是明年房价也会跟着继续涨？”这是许多网友在星期二土拍后的疑问，直白又简单。可惜，这不是一个简单的用“是”或者“不是”能够回答的问题，房价受诸多因素影响，绝不是一宗土地能够直接决定的，当然，从土拍结果我们可以窥探出一些行情走势的蛛丝马迹。

　　的确，星期二下午这场嘉兴12月3日出台住房限购后的首场土地出让会上，科技城板块这宗唯一的住宅用地毫无疑问成了焦点，成交单价11400元/m²，折合楼面价5700元/m²,成为继10月宁波荣安丽江南地块后的新地王，这着实出乎许多人的意外。“嘉五条”之后开发商普遍表现出保守谨慎的态度，苏州鑫控科技城宅地、宁波荣安长水路地块、佳源花园路地块这几宗地块的楼面价都堪堪刚过5000元/m²，限购之后这宗科技城宅地却拍出今年第六高的楼面价。

　　相信在落槌之前，很多人跟我一样，在心中对该地块有个预估价，考虑到嘉兴限购政策刚出，开发商也许会受此影响而在举牌时会有所顾虑，这个心理预估价都不高，所以当深长城拍出地王之后，不少人都感叹：“没想到！”、“拍高了吧？”……

　　没想到是真的，但拍高应该不至于。上海深长城地产（中洲控股）虽然是首次在嘉兴拿地，但之前多次参与嘉兴地区的土地竞拍，在拿地之前肯定对地块的区位、配套、优缺点都做过详细的调研，正如上海深长城地产（中洲控股）相关负责人姚东民在拍地后接受媒体采访中所说：“我们看好嘉兴的区位，以及嘉兴本地和周边城市外溢带来的需求。在拿地之前我们对地块及周边情况做了详细调研，地理位置和周边资源都很不错，而且成交价格是在集团的计划之内，之所以拿地是因为看好地块的价值。”当被问及是否对嘉兴限购政策有所顾忌，姚东民表示：“嘉兴限购之后，我们拿地更加谨慎，但这个价格仍旧是在我们的心理预期之内。”

上海深长城代表

　　而昨天参与拍地的北大资源也表示对限购后的嘉兴市场持乐观谨慎态度，看好嘉兴的区位优势，但也担心嘉兴会有进一步的限购政策。北大资源浙江公司的总裁董建国表示：“嘉兴在上海、杭州、苏州的辐射区，又有上海的产业外溢和高铁经济的作用，未来嘉兴会发展得很快。根据公司的战略布局，计划明年年中之前，我们公司会在嘉兴落子。”

　　从开发商的采访中，我们可以听出，外来开发商对嘉兴的城市发展价值比较认可，对未来嘉兴楼市的走势也保持信心和乐观。或许这也是接下来嘉兴土拍中开发商们的态度。

　　跳出官方的回复，我们从另一个角度来看，嘉兴作为浙江省继杭州后第二个限购城市，首个限购的地级市城市，的确意义不同。“限量”的都是有价值的，嘉兴今年以来房价“超常发挥”，7月更是一跃成为全国百城房价涨幅之首，已经受到全国房企们的关注，而在这次限购之后，更是传达了“嘉兴楼市紧俏”的信号。

　　但这次的限购对嘉兴的楼市会有多大影响呢？客观来说，短期影响很小，中长期影响主要要看是会否升级限购。

　　短期来看，这次力度温和的限购对嘉兴楼市影响有限。从政策来看，仅仅限制了外地户口的二套以上住房，打击的是外来的投资客与炒房客；从市场来看，据我网统计，2016年11月嘉兴楼市共成交各类商品房3537套，环比下降23.4%。其中，普通住宅销售备案套数为2047套，环比下降24.9%，是今年嘉兴楼市自6月达到成交的峰值后，连续5个月总成交备案量和住宅成交备案量双双下滑。嘉兴经过6-9月的楼市“发烧”，楼市库存消耗殆尽，目前市场上的房源主要靠优优秀湖、中梁·吴越首府等新盘陆续放量，又到年末，房企不着急“出货”，房源供应不足，消费需求被提前透支，加上“嘉五条”后观望情绪加重，外来购房潮也已经退去，楼市成交降温，让限购在当下实在“无处发挥”。

　　但长期来看，今年土地市场蓬勃，大量外来开发商以高价之势进入嘉兴市场，据本网统计，仅今年新增宅地可供应的房源量就将超2万套，限购之后，少了外地购房者这一需求群体，开发商们对于如何卖房可要伤脑筋了，尤其是不排除嘉兴继续升级限购的可能性。

　　至于限购之后，房价是否会跌呢？在需求供应变化的过程中，价格会有一定的波动，但一般情况下这一波动范围一定是在合理范围内，土地价格影响未来房价，今年这么多“地王”诞生，加上国际商务区、科技城等城市板块积极的招商、引进人才，想要房价重回7、8000元/m²的水平基本不可能，最大的可能是稳定在现在的房价水平——不同的板块房价略有差别，但均价基本保持在在8000元/m²-12000元/m²范围内。

　　12月还有两场土地出让会，将还有5宗宅地将陆续供应出让，让我们继续观察开发商们的表现。