该面对的总要面对！别让失实的房价数据对市场形成误导

　　我们经常会看到如下报道，调控效果“初现、明显”，房价已出现初步回落。但是这种新闻却和我们的切身感受截然相反。为何会出现这种现象？

　　房地产的数据统计复杂而庞大，而我们得知数据的渠道大多来源国家统计局、当地房管局等官方渠道，而实际上调查数据的采集和统计的算法都不可能面面俱到，统计局的数据是全国70个大中城市的房价平均数值。而有些地区的统计口径还不同，有的“住宅成交价格”包括了经济适用房，有的则不包括，这个和我们常说的“被平均”如出一辙。一线城市房价可能有所松动，但是作为三线环沪热点城市，大嘉兴房价依然坚挺。

　　我们回顾嘉兴房价历史，在2016年7月，住宅成交均价为7318元/㎡，如今新房价格被政府“指导”过，通俗来讲，在新盘上市之前，已经被政府砍过价，不少房源备案价被压制，这对购房者来说是重大利好，但是也有漏洞存在，绑定车位等变相涨价行为也随之出现。

　　我们调取嘉兴销售热门楼盘成交数据：

　　数据来源嘉兴住房保障局（统计截止时间2017.6.12）

　　从上表可以看出，嘉兴住宅实际成交价在10000元/㎡左右，高的可达12000元/㎡。各位，看清楚了这只是单纯的房价，不包括其他费用。如今买房配车位已被购房人群默认，以一套100㎡新房为例，成交价10000元/㎡，车位30万元/个，车位价值估算10万元/个，折算下来，实际成交价在12000元/㎡，而同区域二手房的价格比新房的价格还要贵。

　　从嘉兴楼市官方统计数据可以看到，五月嘉兴商品房备案均价9000元/㎡左右，这里的商品房包括商铺、住宅、写字楼还有其它房源，而住宅的实际成交价格已然被拉低。

数据来源：嘉兴商品房在线销售备案保障系统

　　当看到新闻称房价已有所回落时，对于不少刚需买房人群来说，内心是有一定抚慰效果的。但在这个时候需要我们用市场的眼光理性看待，别让失实的房价数据，对市场的判断出现误导。

　　房地产市场是个没有对错，只有立场的市场

　　我国房地产市场发展近20年，基本处于“单边上涨”的走势，面对突如其来的高房价，不少人心态还未调整好，甚至不愿意面对，这个是正常的。纵观房地产市场十年甚至二十年，可以看到，中国的房价始终是在跌宕中上涨的！有些人唱空房价很多年，已经彻底沦为笑话，不管你多喜欢这样的观点，房地产市场一直用冷酷的事实在不断地教育你。只要说房价跌，抨击炒房者，就会好评如潮；一旦对抑制炒房的政策稍加质疑，或者预测房价还会涨，立即就会招来谩骂，但就此针对房价的民怨声，是阻止不了城市发展的！

　　对政策不要抱有幻想，2017已经过半，可以看到调控对楼市并没有太大作用，要知道所有的调控都不是以过分打压房价为目的，只是让房价的涨幅维持在一个合理的水平。

　　嘉兴房价上涨合理吗

　　从2016年下半年，嘉兴房价开始疯狂上涨，如脱缰野马，不受控制，即便出台了各种调控措施，房价仍有蹿升苗头。在政府“指导价”下，新房备案价被压制，有的甚至比周边二手房价格要低2000元/㎡，这也是不少楼盘开盘即光盘的原因之一。那么嘉兴房价如此上涨，到底合理吗？

　　我们来看下表，环沪城市周边的房价对比：

　　环沪效应的特色之一，就是被辐射城市群房价水涨船高。

　　嘉兴的房价在环沪城市群中，排在第 12 位，略低于南通，也略低于舟山，处于下游水准。从区位上看，嘉兴和苏州这两大城市都属于和上海无缝接壤，苏州房价15728元/㎡，昆山在13000元/㎡左右，但是在2016年，嘉兴房价在7300元/㎡左右，约相当于昆山房价直接腰斩。占据优越的地理位置，嘉兴在长三角本应该有着更好的表现，但是事实却截然相反，它是名副其实的价格洼地，而且房价基数还很低。

　　在2017年4月5日，一纸发文，浙江省同意嘉兴设立全面接轨上海示范区落地，让整个嘉兴因此沸腾，这也给原本就不“安分”的楼市打了一针鸡血，嘉兴此次成了全国的焦点。这次发文和以往的意愿不一样，这次传递出的信息是同意，等同于浙江省政府从大政方针上给予了嘉兴支持。占据地利，同时被上海2040规划划入了“1+6”大都市圈，加上重大利好支持，自然吸引不少开发商竞相角逐。

　　嘉兴有多好？它就在上海边上，又有政策利好的支持，而且房价基础低，地产商又不是傻子，在众多房企眼中简直是一块亟待开发的璞玉。

    现在的嘉兴处于前所未有的城市大发展中，在这样的大变革时期，房价上涨是趋势，有句话是这么讲的“存在即合理”。

　　嘉兴楼市回归理性是必然 但是不会回到2016年

　　2016年12月3日，嘉兴开启限购模式，2017年4月20日，随着海盐限购文件的出台，嘉兴实现了全域限购。在今年5.20日，调控升级，大致意思是购房后不能马上进行交易，必须要取得住房不动产权证满2年。“限购+限售”开始联合发力，在土地市场上，实行“土拍限价，控制地王”。为何要严控“地王”出现？说白了地价虽不能完全决定房价，但是它的热传导效应极强，给广大购房者造成心理暗示，“面粉价格如此贵，面包价格能便宜吗”？

　　从已出的调控措施看，更多的仍是以“限”为主的行政手段，而这些限制性措施目前非常有必要，可以快速稳定市场，强制性的让大家冷静，让大家更加理性的面对市场。如此严苛的管控，可以抑制不少炒房客，但也不排除会误伤真正有购房需求的人。除了祭出限售手段大力抑制投机，2017年嘉兴市计划供应宅地51宗，远超2016年，占地241.6万方。我们可以看出新的调控措施也更集中于增加土地和房屋供应，调节供需关系，只有从市场机制出发，才能真正让房地产市场处于相对平稳的状态。

　　在2016年拿地房企，项目也开始陆续亮相，据统计荣盛·香韵名苑 、中洲花溪地 、金地都会艺镜、优优华府、万科中环公园 、台昇·璞悦汇将迎来新品首秀。

　　房源和土地供应都上来了，嘉兴房价会不会降？这个要从522土拍说起，8块地、425家企业，市区宅地全部熔断价！

　　从上表看出，嘉兴此次出让8块地，市区宅地成交楼面价均在10000元/㎡左右，这也就是我们常说的面粉价，后期还有各种建设成本、税费等，所以土拍刚结束，市场上就有声音发出，嘉兴房价将步入1.5万/㎡+的时代。如今的面粉价早已超过去年的面包价，所以在去年七八千一平，房子随便挑的时代，已经过去。如果不限价，嘉兴的地价只会更高，开发商为何拿地如此饥渴，要知道土地是房企生产原料，如果生产原料没有了，企业就没有生存空间，所以即便限购如此严厉，开发商也会尽力保住生产原料，而嘉兴作为区位不错的三线城市，自然被开发商牢牢锁住。

　　调控政策出来，资金合适的情况下，可以考虑入市，如果刚需性不强，资金不足，也不用强行入市。政府对这波炒房行情严厉打压，市场变稳是趋势，唯一担忧的是这波行情稳定之后，后期楼市会不会出现报复性的反弹。