房贷利率上浮到底伤了谁

　　现在的嘉兴楼市颇有“草木皆兵”之感，最近，一份所谓“独家调查”《嘉兴4家银行首套房贷利率上浮 5家银行已停贷》的消息通过网络不胫而走。在大家争相转发后，有人就其中提及的17家银行个金部负责人进行了一一核实，得到的答复是并没有任何银行出现停贷，或者要求搭售产品才能放款。虽然这个消息在求证后，并不属实，但是为何会出现这种现象，值得我们去深入反思，任何现象的出现，都有一定的预测功效。

　　从上面的新闻可以看出，上浮房贷利率并不是空穴来风，在一个月前，一线城市的部分银行，就已经开始实行这项举措，而且很多热点二线城市也开始跟进。让我们环顾如今的嘉兴楼市，在各种限购、限售、限价等严苛的调控措施下，前景依然不明朗，但是如果楼市依然高烧不退，其它调控措施一定还会应声而起，到时利率上浮已不是空穴来风，而是实实在在的体现在购房成本中。

　　利率上浮带给购房者的爱与痛 到底伤了谁

　　各种调控手段的目的都是一样，强制性让大家冷静，让这个市场稍微冷却一下，当然最终也是希望一定程度上通过这种调控来改变一些预期，然后让大家更加理性地去面对市场。

　　和其它以“限”为主的行政手段还是有区别的，利率上浮，带来的最直接后果就是还款压力、还款总额的增加。我们以嘉兴目前热销楼盘的成交价为例，来算一笔账。

　　以上数据来源,嘉兴住房保障局，统计时间截止到2017年6月12日

　　可以看出，嘉兴住宅楼盘实际成交价在10000元/㎡左右，但这仅仅只是单纯的房价，不包括其他费用。如今新房备案价被压制，房价变相转移到其它项目中，比如车位，而这一行为已被购房人群默认。以一套100㎡新房为例，成交价10000元/㎡，车位30万元/个，车位价值估算10万元/个，折算下来，实际成交价在12000元/㎡，而同区域二手房的价格比新房的价格还要贵。下面我们来算一笔账，利率上浮后，购房成本变动有多少。

　　例;新房面积100㎡，各种费用折算下来，以实际成交单价12000元/㎡，总额120万，首付30%，贷款总额为84万。采用等额本息还款方式，可以看出，每月还款将额外增加228元，还款利息总额多5.49万元，贷款的总额越高，价差会越大。

　　“房贷压力的增大，一定程度上可以遏制“炒”的需求，所以眼下提高房贷利率是符合国家调控房价的要求的。但是首套房大都是“用来住的”，安居乐业也是最为重要的民生，应该得到保障。如果首套房房贷利率也上浮，那么对于刚需自住人群来讲，这个消息无疑是雪上加霜。每一个调控政策的出台，初衷是好的，但是同时也会误伤部分真正买房自住的人群。调控这把双刃剑，拿捏的分寸如何，也是对执政者的一项重大考验。

　　除利率优惠空间收窄外，放贷节奏和审批节奏都放缓，也给房地产成交带来一定影响。一些购房者虽然争取到9.5折甚至更低的利率，但银行放款周期存在拉长的情况。让很多购房者加入了“等贷”大军的行列，银行停贷的消息更是刺激着购房者的敏感神经。

　　不仅如此，市场上还出现二套房的放贷节奏明显快于首套房，为何如此！二套房利率上浮大，银行也是“商人”，“在商言商”是天职，部分银行放贷的先后顺序开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”，这对于刚需购房人群来讲无疑是“外伤+内伤”，不仅出现贷款难，而且买房成本也提高！

　　追本溯源，银行为何上调房贷利率甚至放出停贷消息？

　　银行房贷业务全面收缩事出有因。在宏观层面上，这也是房地产调控措施的进一步深化，而资金成本不断上升、额度受限也是重要原因。有银行负责人表示，目前包括余额宝在内的固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，而按揭贷款的基准利率为4.9%，而房贷期限在二三十年的购房人群，占比很重，银行收益回笼所耗时间较长，对于大部分银行来说，房贷属于低利润产品。在这种情况下，银行上调房贷利率也是市场导向所致。

　　金融调控之后依旧不凑效 楼市还有哪些政策可用

　　目前嘉兴楼市调控严厉程度也是有史以来最“狠”。“限购、限贷、限卖、土拍限价”这些已经出台，但是放眼全国来看，一线城市和不少热点城市，早已开始实行，而且层层加码堵上了很多政策执行后可能的漏洞。相比之下，嘉兴的各种调控手段还有继续深化的空间。

　　先从房地产的源头土地说起。嘉兴522土拍盛宴，震惊全国，土拍“限价+摇号”，虽然控制了地王，但是还略显温柔。在2017年6月7日，一直“寂寂无闻”的湖州放大招了，一次性集中供应19宗地，比起嘉兴的八地齐拍，数量上翻了一倍还不止，而且对于此次土拍设置的条件，堪称苛刻，是嘉土拍模式的又一次升级。嘉土拍模式是设置最高熔断价，熔断价格即为土拍的最高价，这种土地限价模式，虽然控制了开发商的土地成本价，但是后期开发商的销售价格，还有很大的弹性空间。

湖州土拍公告，来源湖州国土资源局

　　而湖州本次出让公告中，限制了商品住宅最高备案价、非人防车位销售最高备案价，规定开工期限、预售时间、房票安置百分比项目以及项目履行合同定金等多个限制性条件。湖州的限价模式除了直接将“房价限死“，还限制了“车位价”，堵住了开发商将房价转移到车位上的漏洞。后期嘉兴会不会也效仿此种土拍模式，暂未得知。

　　说到限购这一政策，相比其它城市，嘉兴也是属于比较温和的。2016年12月3日起，非本市户籍居民限购1套，并没有社保缴纳年限的限制，面对基数庞大的炒房大军，这一政策颇有隔鞋搔痒之感。

　　目前炒的火热的，还有关于是否征收房地产税这一说法。我国现行税制下，房地产税负基本集中在开发、建设、交易环节中，保有环节税负很轻，即持有房产基本没有额外成本。如果房地产税发生在保有环节，即使不卖房，持有在手里就有一个持有成本，这对很多投机客来说，是个强有力的打击。

　　人口增长，是楼市发展的源动力，一个人口没有增长的城市，没有确定的刚需，单纯依靠投资是打不起来的。目前嘉兴市场的推动力，是上海刚需的溢出，倘若政府直接祭出“限外”这一杀手锏，嘉兴楼市将冰封，开发商拿地热情将浇灭，土地市场高温也将退去。但是，房地产业对整个经济的带动作用非常大，能够带动上中下游几十个、上百个产业的发展，倘若房地产持续低迷，对于嘉兴市民来说，并非一件好事。

　　房价重回2016年，是不可能的，但我们更想看到的是，嘉兴楼市可以回归理性，大家可以正常买房，而不是带着上百万银行卡，一群人一股脑的冲向售楼处！