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房贷利率上浮到底伤了谁

来源:嘉论房产网  2017-06-14 18:49:18            
各种调控手段的目的都是一样,强制性让大家冷静,让这个市场稍微冷却一下,当然最终也是希望一定程度上通过这种调控来改变一些预期,然后让大家更加理性地去面对市场。

  现在的嘉兴楼市颇有“草木皆兵”之感,最近,一份所谓“独家调查”《嘉兴4家银行首套房贷利率上浮 5家银行已停贷》的消息通过网络不胫而走。在大家争相转发后,有人就其中提及的17家银行个金部负责人进行了一一核实,得到的答复是并没有任何银行出现停贷,或者要求搭售产品才能放款。虽然这个消息在求证后,并不属实,但是为何会出现这种现象,值得我们去深入反思,任何现象的出现,都有一定的预测功效。

  从上面的新闻可以看出,上浮房贷利率并不是空穴来风,在一个月前,一线城市的部分银行,就已经开始实行这项举措,而且很多热点二线城市也开始跟进。让我们环顾如今的嘉兴楼市,在各种限购、限售、限价等严苛的调控措施下,前景依然不明朗,但是如果楼市依然高烧不退,其它调控措施一定还会应声而起,到时利率上浮已不是空穴来风,而是实实在在的体现在购房成本中。

  利率上浮带给购房者的爱与痛 到底伤了谁

  各种调控手段的目的都是一样,强制性让大家冷静,让这个市场稍微冷却一下,当然最终也是希望一定程度上通过这种调控来改变一些预期,然后让大家更加理性地去面对市场。

  和其它以“限”为主的行政手段还是有区别的,利率上浮,带来的最直接后果就是还款压力、还款总额的增加。我们以嘉兴目前热销楼盘的成交价为例,来算一笔账。

  以上数据来源,嘉兴住房保障局,统计时间截止到2017年6月12日

  可以看出,嘉兴住宅楼盘实际成交价在10000元/㎡左右,但这仅仅只是单纯的房价,不包括其他费用。如今新房备案价被压制,房价变相转移到其它项目中,比如车位,而这一行为已被购房人群默认。以一套100㎡新房为例,成交价10000元/㎡,车位30万元/个,车位价值估算10万元/个,折算下来,实际成交价在12000元/㎡,而同区域二手房的价格比新房的价格还要贵。下面我们来算一笔账,利率上浮后,购房成本变动有多少。

  例;新房面积100㎡,各种费用折算下来,以实际成交单价12000元/㎡,总额120万,首付30%,贷款总额为84万。采用等额本息还款方式,可以看出,每月还款将额外增加228元,还款利息总额多5.49万元,贷款的总额越高,价差会越大。

  “房贷压力的增大,一定程度上可以遏制“炒”的需求,所以眼下提高房贷利率是符合国家调控房价的要求的。但是首套房大都是“用来住的”,安居乐业也是最为重要的民生,应该得到保障。如果首套房房贷利率也上浮,那么对于刚需自住人群来讲,这个消息无疑是雪上加霜。每一个调控政策的出台,初衷是好的,但是同时也会误伤部分真正买房自住的人群。调控这把双刃剑,拿捏的分寸如何,也是对执政者的一项重大考验。

  除利率优惠空间收窄外,放贷节奏和审批节奏都放缓,也给房地产成交带来一定影响。一些购房者虽然争取到9.5折甚至更低的利率,但银行放款周期存在拉长的情况。让很多购房者加入了“等贷”大军的行列,银行停贷的消息更是刺激着购房者的敏感神经。

  不仅如此,市场上还出现二套房的放贷节奏明显快于首套房,为何如此!二套房利率上浮大,银行也是“商人”,“在商言商”是天职,部分银行放贷的先后顺序开始按照贷款利率的高低排序,而非“先来后到”,这对于刚需购房人群来讲无疑是“外伤+内伤”,不仅出现贷款难,而且买房成本也提高!

  追本溯源,银行为何上调房贷利率甚至放出停贷消息?

  银行房贷业务全面收缩事出有因。在宏观层面上,这也是房地产调控措施的进一步深化,而资金成本不断上升、额度受限也是重要原因。有银行负责人表示,目前包括余额宝在内的固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%,而按揭贷款的基准利率为4.9%,而房贷期限在二三十年的购房人群,占比很重,银行收益回笼所耗时间较长,对于大部分银行来说,房贷属于低利润产品。在这种情况下,银行上调房贷利率也是市场导向所致。

  金融调控之后依旧不凑效 楼市还有哪些政策可用

  目前嘉兴楼市调控严厉程度也是有史以来最“狠”。“限购、限贷、限卖、土拍限价”这些已经出台,但是放眼全国来看,一线城市和不少热点城市,早已开始实行,而且层层加码堵上了很多政策执行后可能的漏洞。相比之下,嘉兴的各种调控手段还有继续深化的空间。

  先从房地产的源头土地说起。嘉兴522土拍盛宴,震惊全国,土拍“限价+摇号”,虽然控制了地王,但是还略显温柔。在2017年6月7日,一直“寂寂无闻”的湖州放大招了,一次性集中供应19宗地,比起嘉兴的八地齐拍,数量上翻了一倍还不止,而且对于此次土拍设置的条件,堪称苛刻,是嘉土拍模式的又一次升级。嘉土拍模式是设置最高熔断价,熔断价格即为土拍的最高价,这种土地限价模式,虽然控制了开发商的土地成本价,但是后期开发商的销售价格,还有很大的弹性空间。

湖州土拍公告,来源湖州国土资源局

  而湖州本次出让公告中,限制了商品住宅最高备案价、非人防车位销售最高备案价,规定开工期限、预售时间、房票安置百分比项目以及项目履行合同定金等多个限制性条件。湖州的限价模式除了直接将“房价限死“,还限制了“车位价”,堵住了开发商将房价转移到车位上的漏洞。后期嘉兴会不会也效仿此种土拍模式,暂未得知。

  说到限购这一政策,相比其它城市,嘉兴也是属于比较温和的。2016年12月3日起,非本市户籍居民限购1套,并没有社保缴纳年限的限制,面对基数庞大的炒房大军,这一政策颇有隔鞋搔痒之感。

  目前炒的火热的,还有关于是否征收房地产税这一说法。我国现行税制下,房地产税负基本集中在开发、建设、交易环节中,保有环节税负很轻,即持有房产基本没有额外成本。如果房地产税发生在保有环节,即使不卖房,持有在手里就有一个持有成本,这对很多投机客来说,是个强有力的打击

  人口增长,是楼市发展的源动力,一个人口没有增长的城市,没有确定的刚需,单纯依靠投资是打不起来的。目前嘉兴市场的推动力,是上海刚需的溢出,倘若政府直接祭出“限外”这一杀手锏,嘉兴楼市将冰封,开发商拿地热情将浇灭,土地市场高温也将退去。但是,房地产业对整个经济的带动作用非常大,能够带动上中下游几十个、上百个产业的发展,倘若房地产持续低迷,对于嘉兴市民来说,并非一件好事。

  房价重回2016年,是不可能的,但我们更想看到的是,嘉兴楼市可以回归理性,大家可以正常买房,而不是带着上百万银行卡,一群人一股脑的冲向售楼处!


 

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