八月土地持续走低，928土拍能否重现522辉煌？

2017-09-01 09:28:35 扫描到手机

仿佛为了迎接即将到来的“金九银十”地产销售旺季和928的盛大土拍，8月嘉兴土地陷入冷冻期，不仅是市本级和乡镇土地的推地迟缓，连五县土拍也在不断遇冷。

先说市本级和乡镇。8月共有包括南湖区、秀洲区和经开区在内的7宗土地成交，其中6宗工业用地以及一宗物流仓储用地。土地出让面积总17.88万方，共吸金1.22亿元。

无论是出让面积还是成交金额都远远不如七月土地，土地出让面积环比七月下降315.0%，成交金额则下降419.7%。而整观全年，8月的土地成交面积和土地成交金额也是最少的，不禁让人遐想，这是在为9月的土拍造势？

同比去年8月更是差得远，2016年8月共出让7块土地，土地成交面积37.55万方，土地吸金26.37亿。

而在五县方面，“地王围城”的趋势在八月也不复存在。8月五县共出让20块宅地，平湖1宗、海宁4宗、海盐1宗、嘉善5宗、桐乡9宗。其中桐乡1宗宅地流拍，嘉善2宗地块流拍，其余均成交。

成交的17宗宅地土地面积共664702.96方，共吸金62.95亿元。看似成交数额巨大，但实际细观楼面价，每块地的成交楼面价均未破万，甚至有不少土地是地价成交。溢价率也是惨淡，很少在50%以上。

而一个月内，三宗宅地流拍，也是许久未见。

所以，有人说嘉兴土地市场已经冷了，嘉兴的土地已经没有了吸引力。虽然我一直不看好嘉兴的土地还能有今年上半年这样疯狂的爆发，但这句话在我看来，也是为时尚早。

9月28日即将上演的土拍，5块市区宅地的争雄，才是检验嘉兴土地市场是冷是热的最好舞台。

截止至目前，928共推出5宗宅地，分别是位于国际商务区万达板块的经开2017-15号地块、位于国际商务区高铁板块的经开2017-14号地块、位于主城区东面的2017南-022号地块、位于秀湖板块的2017嘉秀洲-044号地块、位于湘家荡板块的2017南-021号地块。

经开2017-15号地块，位于万达华府南侧，由拳路北侧，丽江半岛东侧。

土地面积达11.55万方，按容积率2.2算，建筑面积达到25.41万方。但需要配建4500平农贸市场和12班6100平幼儿园，以及至少20000平安置用房；

该地块位于大热的国际商务区万达板块，可谓本次出让宅地中区域位置最好的一宗。距离万达广场直线距离不足1公里，周边丽江半岛现二手房价已逼近2万。西南侧即将开盘的荣安府市场预计售价也在1.7万上下。

且后期该地块住户将享有开发商自建幼儿园以及杭师大经开附小学区，地块价值进一步提升。

土拍价格可以参考522土拍中与其相对接近的科技城-04号地块，预计楼面价必达到熔断线。

经开2017-14号地块，位于长水路、富润路交叉口，东方·普罗旺斯南侧，荣安万科·香樟国际西侧。

土地面积有3.84万方，按容积率2.5计算，建筑面积达到9.5万方。

该地块位于大热的国际商务区高铁板块，地块东侧商务大道向南直达嘉兴南站，向北前往市中心。西侧是植物园，交通地理优势明显。

东侧是即将开盘的荣安万科·香樟国际，届时售价也将在1.7万上下。

预计该地块也将引起开发商的血雨争锋，楼面价达熔断的可能性极高。

2017南-022号地块，位于中环南路、长安路和创业路交叉口，南湖创业园地块。

土地面积2.77万方，按容积率2.3计算，建筑面积达6.37万方。

该地块位于并不常推地的主城区地块，向南是充满老嘉兴回忆的三水湾，周边是民丰配套，离市区较近是该地块的优势。

2017南-021号地块，位于湘家荡大道南侧，湘家荡东北区。

土地面积5.16万方，按容积率1.5计算，建筑面积为7.74万方。考虑到湘家荡附近地块普遍低容积率，该地块未来建设时很可能以洋房和别墅区为主。

地块周边环境优美，位于政策大力开发的湘家荡板块东北角，可谓一线湖景房。

成交楼面价可参考522土拍中同位于湘家荡地区的2017南-009号地块，即使土拍市场转冷，该地块依旧有可能达到熔断线。

2017嘉秀洲-044号土地，位于秀港路西侧、东升路北侧，地处秀湖板块核心位置，土地面积72100㎡，容积率1.3-1.8，实际建筑面积可达12.98万方，起拍楼面价6681元/㎡。该地块需配建15班幼儿园，用地面积不低于8000平方米。如此算来，该地块实际住宅用地面积为64100方，按容积率1.8计算，建筑面积达11.54万方。比522土拍的2017嘉秀洲-014号地块（88534方）体量稍小，但位置更好。可谓真正的秀湖湖景房。而交付后自带幼儿园也是极大的优势。秀湖板块作为景观湖板块，一直以风景优美为亮点。而随着这几年秀湖板块浙师大的开学、东升西路的贯通（预计十月底全面贯通）、嘉兴BRT秀湖首站的设定（规划中）以及74亩体育中心的规划，秀湖正在向世人展现其现代化、生活化、科技化的一面。与此同时，秀洲高新区作为浙江省仅有的9个高新区之一，未来的发展前景也不可量化。

928的土拍方式也发生了巨大的改变，抛弃了522时期冗长的“熔断+抽签”改为“熔断+竞配建”的模式。928土拍同样设置了土地最高限价，但此次土拍，当有两个及两个以上竞买人报价达到最高限价时，转入竞报配建人才住房面积阶段，并以竞报配建人才住房面积最多者确定为竞得人，配建人才住房将无偿移交给城投公司。

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就目前来看，928土拍的5块宅地质量和数量是高于522的四块市区宅地的，虽因为土拍模式的改变，不可能像522土拍这样400多家房企报名（众多马甲），但若这样的高质量宅地都不能引起到足够多的开发商竞争，最终土拍价都达不到熔断，或即使达到了熔断也没有到行业内部推断的配建房比例的话，那我们真的可以说，这一波嘉兴的土地涨幅应该是到头了。