嘉论房产网豪华型 928土拍观看指导说明书 ——​ 928土拍前仔细阅读效果更佳

一、背景介绍

1.     政策相关

嘉兴限售

关键词：两年限售、银行限贷、首付比例、二手房网签备案

2017年5月21日，嘉兴开启限售，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；对在市区范围内已拥有一套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

2017年3月21日，嘉兴银行限贷，外地人首套房首付50%，本地人首套房首付从20%提至30%，二套房首付从30%提至50%；

从2017年4月开始，嘉兴各银行住房商业贷款利率提升5%-10%，甚至不少银行取消房贷。

市建委住房保障局计划于9月11日开始，在参加测试的10家房地产经纪机构中先行开展存量房网签业务，用15天左右时间对网签系统及业务流程进行全方位测试，检验存量房网签系统运行、数据实时共享、业务流程设置等要素的运转情况。

总结：买房门槛不断提升，炒房客越来越难过。

周边城市

关键词：限售、限购频出；租售同权

9月22.23日两天内，楼市迎来新一轮密集调控期。2天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施，其中除了西安和武汉外，其余6个城市均实施了限售。

9月25日无锡出台限购政策加强版，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明（对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外）

2017年7月17日，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展，简称租售同权。

总结：炒房客GG，快销型开发商GG、地产正式转型

2.     现存房量

据不完全统计，928土拍前，嘉兴市本级现存土地（把9月备案的也算上了）如下：

我们按人均39.14方的三口之家计算，大约可以判断嘉兴市面上潜在房源大概有31038套房源。

苦于数据缺失，没有近期的每月去化数据，按照上半年的住宅月均去化，住宅上半年去化9392套，月均去化约1565套来计算，现嘉兴的去化周期大致约为19.8月。

总结：房源很多，请耐心等待

3.     近期开盘房价

根据嘉论房产网近期楼盘的备案价总结，市区重点板块房源备案价约在11500元左右，靠近乡镇的板块房源备案价在9500上下。辅以开发商的车位销售，最终购房者拿到的毛坯商品房价格（带车位），市区重点板块房源大致在14500左右，靠近乡镇板块房源大致在12500上下。

总结：没办法，土地贵了，开发商也要赚钱的。

4.     现阶段嘉兴楼市走向

关键词：精装修、土地价格

今年2月，浙江省住房和城乡建设厅又发文，《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》正式通过审查、公示，批准为全省工程建设标准，自2017年7月1日起施行。这是又一个给出明确时限的省部委文件。

解释一下，通俗来说，如果按照规定严格执行的话，未来嘉兴新房市场将再见不到一套毛坯房！

另，嘉兴的土地价格已经全面上升到楼面价万元的地步，市本级地王，楼面价10040元每平的中铁建·花语江南即将上市，预计售价超2万，折合车位，据销售的不靠谱说法，大致在2.5万上下。而522土拍的四宗市区宅地，折合楼面价也近万元，后期房源出售时，也不便宜。

总结：未来可能看不到毛坯房了，在土地价格上涨之后，还要绑定精装修，嘉兴房价全面2W的时候很近了，甚至可能达到全面2.5W。

5.     嘉兴的未来发展

关键词：政策落实、高架开启、东部新城

2017年8月，嘉兴市城市发展研究中心流露出消息，嘉兴的高架规划已经完成，一期将于明年正式动工。

而根据之前出台的《嘉兴市综合交通体系规划（2014-2020）》，嘉兴在未来还将有BRT、机场、轻轨、快速道路改造、铁路直通等交通利好推出。

2017年9月24日，南湖区举行嘉兴东部新城基础设施大会战启动仪式。东部新城不仅是嘉兴的东城门户，也是全面接轨上海的示范区，更是南湖区未来发展的主战场。实施基础设施大会战，是打造大平台、提升区域竞争力的关键举措之一。

总结：城市的未来在东部，政策的落实是关键。

二、土拍信息

1.     地块信息

2.     土拍方式

这次土拍是“谋福利”的一次土拍。928土拍采用 “限地价+竞配建人才住房面积”的竞买规则，就是在确定每块地的最高价后，一旦开发商的报价超过最高价，即熔断，进入竞配建人才住房面积的阶段。后期在土地开发后，建造的人才住房需要交给政府使用。

3.     重点关注

关键词：竞配建

本次土拍是嘉兴市本级首次竞配建的土拍，也就是说，在这次土拍后，我们所需要关注的，不仅仅是土拍成交地块的折合楼面价，还需要关注竞配建的比例。而就目前来说，竞配建比例的多少，才是体现该地块价值的关键。

4.     对比出真知

土拍周边地区房价

经开2017-15号地块

　　　经开2017-14号地块

　　　2017南-022号地块

　　　2017南-021号地块

　　　2017嘉秀洲-044号地块

三、未来展望

1.     本次土拍意义

毫不夸张的说，在市区宅地沉寂4个多月之后，重新推出的5宗宅地土拍，很大程度上决定了嘉兴未来楼市的走向。如果这5宗宅地还能拍出522这样爆炸般的效果的话，嘉兴的楼市，怕是又将迎来一轮血雨腥风。

那届时，我给出的建议就是，想买房的赶紧买房吧，房价下不来了。

2.     供地计划·潜在库存

据嘉兴市国土资源局公布的《嘉兴市本级2017年度国有建设用地供应计划表》，除去今年已经供应宅地和928即将供应宅地，嘉兴市本级今年仍计划供应约145万方的商品住房用地，这样一来，再剩余的三个月，平均每月需要供应近48.4万方的宅地才能完成计划，这大约是1.5倍的928宅地供应量……

而这145万方的供应量，意味着今年嘉兴还将产生近12349套房屋。

总结：库存大大的有，就不知道价格怎么样了……