截然相反的股市和楼市，这恐慌会成为现实吗？

今天A股大跌，房地产开发板块全线走绿，跌幅高达1.5%，属于中阴线，盘中甚至一度跌破2%大关。而事实上，从2017年初至今，房地产开发板块一直处在下降趋势，跌速很快，进入2018年后，更是迎来了一波断崖式下跌。

与之相对应的，是房地产市场的火热。6.6嘉兴土拍，两地熔断，配建房面积纷纷破万，实际楼面价创嘉兴市区最高值。目前的嘉兴，仍旧是开盘售罄，全款抢房的时代，丝毫没有降温的预兆。在全国范围内，杭州、成都等地纷纷开始摇号买房，房价飞涨的同时，还一房难求……

同样的房地产，在股市和楼市这两大金融集团里，出现了巨大的差异。这样的差异，无疑证明了目前的房地产市场，是不正常的。

从股市来看

做股票的人应该有这般体会，想要在这个市场里赚钱，手中股票的基本面和成长性以及其背后公司所在的行业前景和热度是重点。

出现这样的大面积下跌，大概率是因为股票市场的资金持有者对这一行业的前景并不看好，现在的房地产市场出现了让他们害怕的地雷。

股市看空房地产的理由，分析认为房地产股集体走低是因房地产未来出现违约的可能性在飙升，尤其是在行业销售增速放缓的背景下，部分房企脆弱的资金链或有断裂迹象。

事实上，这个分析确实有理有据。

截至2018年3月底止，在香港上市的内地房企，未来一年内到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有现金对短期债务的覆盖水平由一年前平均139％降至95％。

简单来说，就是现在的上市房企，借钱的情况比去年严重的多，一旦这些借款大坑没有按时填补……

于是，对资金链异常敏感的股市投资者很难不“担忧开发商资金链断裂”。

从楼市来看

楼市这样的火热行情，可能本来是不该出现的。坊间有种说法，2015年的“去库存”，本意是为开发商减负，结果开发商又加了把火，烧成了一轮超级行情。（全国范围）

这次，官方开始“去杠杆”了。

1-4月，房地产开发企业合计资金来源为4.8万亿元，同比上升2.1%，较上月累计值减少1%。这一增速，远远低于M2的增速8.3%和社融的增速10.5%。

这说明，官方确实是从我们看不到的地方开始整治地产了。从房企融资出现在的近况来看，我们也能看到一丝端倪。

近日，某TOP3房企200亿公司债融资被终止； 另一明星房企38亿的绿色公司债也被迫终止，且在公告中未说明理由。

对于房企来说，他们手中的钱正在日益减少。

据WIND资讯数据显示，2017年时136家上市房企中，约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值； 约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间。 另外25%的企业资产负债率高于80%。

所以，自调控以来，开发商拥有着大把弹药与官方和市场进行博弈，捂盘惜售、人为制造供应紧缺也就成了惯有伎俩。这也是为什么，官方调控一直未放松，但行情热度就是不减的原因。

然而，这种局面正在发生改变。

数据显示，进入2018年来，有120余家上市房企平均负债率已超80%。短期债务更是快速增加，未来一年内到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有现金对短期债务的覆盖水平由一年前平均139％降至95％。

另一方面，作为房企资金重要来源的销售层面却受到了不小的阻力（可能在嘉兴看不出来……），如1-4月，全国商品房销售面积同比增长1.3%，其中，住宅销售面积增长0.4%，接近停滞。

这种放缓在居民的按揭房贷上体现的更为明显，1-4月份，中长期贷款（房贷）累计新增1.6万亿元，同比减少13.6%。

故，有分析认为：骤增的债务压力，收紧的融资渠道，放缓的销售额，这些只会让房企更加捉襟见肘，求生存也就成了其最首要的问题。

对嘉兴这座城市

谁都知道，现在的楼市存在泡沫。没有人知道这泡沫什么时候会破。

从文章前面的数据来看，房企的生存环境确实愈发艰难。

一个说法是，目前的房企只有两条路：一是降价跑量，先图生存，再谋排名； 二是固守利润，错失时机导致资金链断裂，或烂尾或跑路。

但不管哪一个路，都将扭转当下的楼市行情，即供应量会增加，价格会下跌，购房者和炒房客会踩到烂尾楼。

对这个观点，我持保留意见。在于一些地产负责人的交流上，他们的说法是一线城市的房企确实难过，因为土地的稀缺以及价格的受限。但是二、三线城市的房企，过得还是很自如的，只要能够承担拿地时的成本支出，一旦到了销售环节，“疯狂”的购房者会使得房企的资金瞬间回笼。虽然利润低，但活得下去，也暂时不用担心卖不出去。

关于嘉兴的未来，有人给出了自己的判断：

1. 新房的政府限价政策目前还是适用于嘉兴的，虽然使得刚需买不到、开发商赚不到的双输局面，但政府财政收入会稳定上升，这对嘉兴城市发展的意义更大。

2. 后续如果嘉兴房市抢购摇号比现在的成都、西安、杭州还过火还离谱，那也说明嘉兴已经发展的很有吸引力，那时候政府限价政策一定会再修改。

3. 至于怎么修改，可以参考北京住建委的思路，由政府统一回购倒挂热门房产，然后变成共有产权卖给刚需人群，持币土豪没了一点炒房欲望。

4.嘉兴还是土地财政，最近多年都不支持效仿北京，所以需要让房市是慢牛行情，不过火更不能下跌，有节奏有价格的卖地，从而能支持更多基建规划，从而吸引更多人才，这是当下嘉兴城市发展的关键，也是嘉兴楼市的内因。

故短期内，对嘉兴的房子，我们还是“自住直接买”的建议。