国际商务区成房源供应的重灾区！

    昨天，中国铁建国际商务区项目召开了案名发布会，江南国际城，名字还是挺……大气的。这是中国铁建继花语江南之后在嘉兴打造的第二个项目，上马精装，据说起步面积120方朝上，很明显，这又是中国铁建一个定位高端的项目。

    6月初的时候，雅居乐国际商务区项目进行了规划的批前公示。从规划来看，项目的整体排布为15幢18-20层的高层住宅。不过项目的案名和详细规划有待进一步披露。

    至此，国际商务区拿地项目已经全部进入开发阶段。加上目前在售的荣安万科·香樟国际以及荣安府，该区域项目量爆棚，多达8个！为嘉兴各板块之最。

    目前可售项目如下

    去掉香樟国际和荣安府此前的去化量，该区域的潜在供应房源量约为7400套。按照目前挤牙膏式的供应水平，去化周期在6个月到一年。而且大多数项目快销也基本没可能，这跟该区域项目的秉性和定位有关。

    定位方面

    国际商务区幅员辽阔，可开发面积大，换言之，土地没有什么稀缺性可言。人们买这里的房子大多买的是一个预期。由于其位处嘉兴的南向，又因为城市北控南移的发展规划，这里的预期是有的。同时这个区域是市区最为接近高铁的，在高铁化时代，是占据很大的优势的。

    不过也由于是新区，很多开发的配套还跟不上，所以商务区的项目都很难讲自身具备什么优势资源。比如没有名校光环可以傍，少了很多夹杂不清的事情。图学区的人也就不会优先考虑该区域，反而让该区域的购房群体简单化。我要么是投资，我要么是真的要住。

    开发商的开发逻辑，也是基于此两点展开的。

    商务区的定位，也导致土地的表现和其他板块并不一样。把出让土地的楼面价放到一起，你会发现，商务区的地价出奇地稳定，基本控制在8000-9000元/㎡的区间，说不上高，但也绝不算低。既不像城南和科技城这样疯狂，也不像秀湖那样不稳定。

    楼面价相当，就全凭开发商实力和操盘手腕了。

    从目前透露的信息来看，路劲嘉禾金茂府及中国铁建江南国际城定位为偏改善的高端项目。除雅居乐暂不明朗外，其余都基本比较接近。

    销售方面

    上半年的时候，国际商务区仅有荣安万科·香樟国际和荣安府出货，供应属于偏紧。而下半年，最早完成去化的当然会是以上两个项目，目前两个项目的“库存”都只够拿1-2次的预售证。由于销售期间积攒了不少客源，且相对稳定，开盘就清盘基本不成问题。所以可以直接从名单上pass掉。

    剩下的，可能就是6大全新盘的交锋了。相互的节点都比较接近，尽管散布在广袤的国商区土地上，然而定位接近，各项目也没有可以依托的绝对优势的硬件条件，彼此之间的竞争依然在所难免。

    其中动作比较快的是路劲金茂嘉禾金茂府，目前售楼处已经开放，前期的验资也已经筛选过客户，首批销售已在等待之中，不过预售证迟迟不见动静。

    不过嘉禾金茂府可能并不占据太大的先期优势，因为其定位高端，但项目真正的菁华还是集中在南地块组团，目前看来，南地块尚无开动迹象，在北地块没有完成试水前应该也不会在计划之列。这就会让一些高端改善客户心存犹疑，到底是等南地块组团出来，还是看看同期的项目，毕竟楼市瞬息万变，踏空不是明智选择。

路劲金茂嘉禾金茂府北地块规划分布

    另外高大上的金茂府最终能否获得嘉兴人民的青睐，还要看开发商到底有多大的决心。而其北地块，则因为项目规划等一些原因，略微尴尬。总之，这个盘销售周期可能会是目前国商区几个新项目中拉得最长的。

    卓越珑府及淮矿·东方禾苑一前一后开始了动作，有意思的是，两个项目区位是最为接近的，而目前计划都采用毛坯销售，相互成为竞品在所难免。而卓越珑府其八千刚出头的楼面价远较东方禾苑八千七百多的楼面价有更灵活的操控空间。当然，毛坯房相对于其他的精装房来说，还是占据很大优势的。

    实际上，几个新盘中，台昇御景园是最具优势的。这个闷声不响的项目，已经接近准现房，又是喜闻乐见的毛坯，还是嘉兴人喜欢的洋房+高层的组合，基本上占据各个方面的优势。国商区完全不用担忧去化的大概只有这个项目，毕竟其楼面价只有1954元/㎡。算是台昇苦尽甘来的收获了。

台昇御景园鸟瞰图

    中国铁建珠玉在前，其国商区的姊妹篇江南国际城能否取得同样的关注度及战绩，和嘉禾金茂府一样，就看开发商有多大的决心，毕竟花语江南很多的附加光环是江南国际城所不具备的。

    雅居乐目前动向未明，此前一直有传该盘会由金茂操盘。

    而以上诸盘，无疑下半年都是要动的，最晚的到今年年底或明年年初也要进入销售节点了。还是那句话，销售节点接近，又是在同一地域，国际商务区可能会成为短兵交锋的阵地。

    不会低的售价

    项目再多，竞争任他激烈，但售价不会低。面粉决定面包，今日地价高企，明日房价不美丽。

    未来增加土地供应

    根据2018年度的土地供应计划，国际商务区今年预计供地8宗，供应量达29万方。（基本上不会全部出让，但供应是必需的）。

    目前的库存+未来的供应，国际商务区只怕多得不好看。