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土拍之后嘉兴格局会大改写吗 本周日有看房福利

来源:嘉论房产网  2019-05-29 18:15:32            
今天的推文开始之前,先发个活动和福利,本周日嘉论房产网将组织看房团看房,同时将附赠梅花洲景区免票游览的福利。

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  集合时间:6月2日12:30

  集合地点:嘉兴市民广场

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  昨天的土拍,可以说既在意料内,又在意料外。意料内指的是,在开拍前,科技城宅地基本可以被认定会触顶熔断,而事实果然如此。意料外指的是,主城北和城东两块地,居然会有如此强劲的表现。

  这场土拍,主城北和城东两块地的意义可能比科技城来的更大点。科技城宅地有这么多光环加持,如果拍不出个蛋蛋来,那可以关门歇业了。

  先来简单回顾下成交情况。

  可以发现主城北和城东这两块地均刷新了各自区域的楼面价,成为新晋地王。

  光从楼面价来说,主城北的宅地和附近的万城项目差距不大,一个在八千出头,一个在八千三零点。而且两块地均有12班幼儿园配建的要求,在这一节没啥大出入。但新希望拿到的这块地,最大的症结在还有商业的要求。

  而且对商业的布局和形式都做了较严格的规范:

  商业应集中布置于城北路与三元路交叉口区域,并结合商业形成开敞空间,与住宅相对分离,商业不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,除底商或1-3层有单元内部垂直交通的情况外,其他楼层最小产权单元面积不低于200平方米。

  其中商业计容面积占总计容面积的比例为18%-20%。

  这种设计,不能在住宅底下做底商,也就是要让出部分空间来做独立的商业。而商业又不能碰相对容易出货的公寓,且对最小产权单元面积做了限制(200㎡)。环顾地块下周边的环境,似乎也不是什么搞商业的优异之所。这块地最难搞的还是商业这部分。如果做不好很难回本,这部分的窟窿可能还需要住宅部分来填。

  这些条条框框算上去,新希望对这块新晋“地王”恐怕也没有想象中的欢喜,其住宅的实际楼面价远超拍到的价格。比起一同拿到的科技城南地块,也没差了多少去。但两者的前景和境遇可是一个天上一个地下。


  这块地的出现,一下子拉高了主城北的调性。原先这里只有距离还算近的赞园在支撑。不过现在说主城北崛起还言之过早。在今年的土地供应计划中,主城北还会有多宗宅地预计要出让。与新希望隔壁就有两块同属原钢铁厂地块的两块翻新宅地。这两块宅地的表现才会在很大程度上对主城北的板块定位产生较大影响。新希望可能只能算英勇的先锋。如果后两块宅地表现不佳,对新希望来说可能不是好事。

  主城北算是新老交替的一个典型区域,像新希望地块南侧的百花新村就是一个居住条件不算理想的老小区,而同区域内也有像御品公馆这样的新商品房。这种复杂的城市界面构成,很难吸引到其他区域的购房者,其区域内最大的购房群体可能还是本区域的原住民以及一些需要落户和读书以及工作在附近的新居民。有利的方面是,这个区域中相对来说还是缺少一些有品质的商品房,区域中还是有改善的需要。

  城东的宅地,相比起来,在地块条件上简单很多。不过城东的土地价值体系非常紊乱。我们可以简单看下。

  该区域中,目前在售待售的项目,楼面价最低的在5000多,最高的则是正黄的8712元/㎡。差幅达到三千多近四千,不可谓不小。

  城东这里前前后后来了不少的开发商,大大小小有名没名,来了一波走了一波,直到荣盛进入后,对这里钟情有加,最后渐有将城东发展成大本营的意思。

  不过这里总体来说,只能算不温不火,一直属于嘉兴城市各大板块中的洼地。这里也是承接嘉兴刚需购房需求的主要阵地。至少在价格方面,让很多购房者相对还是比较好接受的。但正黄的这一次出手,直接在城东封神,固然对区域内新房二手房是个利好,但同时也可能会改变城东新房的定价基准。

  目前城东拿到预售证价格最高的,是锦绣外滩的12050元/㎡。以正黄的楼面价来说,这个价格势必要再往上走点,毛坯起步售价可能就要摸到一万三这个门槛。如果到这个价格的话,城东新房的性价比将荡然无存,嘉兴市区的房价“洼地”也将不复存在。这对刚需购房者来说,可能不是一个太过友好的消息,购房的选择面将越来越小。

  不过实际上,影响面也没那么夸张。因为城东基本上已经没有多少开发用地了。现售的项目也不会受到这块地的福泽,而正黄的地不出意外在领证上也会受到来自限价的审视,脱离现有的价格独享高价并不现实。

  好消息是,城东据说还有商业体用地的规划,有意引进一个大型商业体,这对整个板块来说,无疑是个好事。

  而土拍的后好处也立竿见影,最近一些项目在土拍前后开盘,卖的基本都不错,一些项目传来抢房消息。土地市场对新房市场一直有正面的刺激作用,现阶段新房热度不减,大有越烧越旺的趋势。对于购房者来说,如果有买房意向,还是早做打算为好。

  本周日嘉论房产网看房团直击城市南部两大网红盘,说到城市的方向,还是在南!


 

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