刚需的危机 一次高潮的土拍或将填平嘉兴的房价洼地

　　上周在嘉兴市本级进行的两场线上土拍，可以说是十分的好嗨哟。从开拍前就受到各方关注，再到拍出的结果不出意料地让嘉兴再度火了一把。

　　其中科技城和秀湖宅地基本在预期内，而主城北和城东宅地刷新区域楼面价记录，还是让人有点小意外的。相比起科技城和秀湖这两宗熔断的宅地，另外两个方向的新晋地王，也许对普通人的影响来得更大些。

　　要知道，在土拍之前，嘉兴的板块格局是这样的。

　　第一梯队：南湖新区、城南

　　第二梯队：科技城、秀湖、国际商务区

　　第三梯队：城东、城北、湘家荡

　　（以上盘点的都是有新房可售的区域，主城区仅有个别在售项目的区域不计入）

　　各梯队间算是泾渭分明。可在土拍后，形势可能就有点变化，首先科技城和秀湖随着熔断的光环的产生，大有向第一梯队进发的态势。

　　其次，城北一带（含主城北）和城东历来一直是嘉兴市区的房价洼地。如果有人对以上排序有疑义的话，我们可以以备案价为参考。

　　在备案价格方面，城北和城东无疑是整个市区诸多板块中，价格相对较低的，这里也是嘉兴偏刚需类购房群体较为集中的地方。

城东长纤塘 图片来源网络

　　嘉兴的房价在2016年以前，均价大约在七千多点。在这个价格区间，不同的板块房价虽然有差异，比如那个时候南湖新区就能卖到八千一平，但彼时基数低，房价的差异并不明显。

　　但当房价翻了一番都不止的现在，板块的差异就很明显了。比如第一梯队的城南，新房价格已经稳稳站在了两万以上，而价格相对较低的城东，则还在一万四上下的当口，这比起房价水平在一万七上下的国商区，也有不小的差距。

　　由于房价的大幅上涨，嘉兴各板块之间已经有了很明显的价格分野。这个分野就像护城河，保护着一些购房者能在可以承受的范围内进行不同的选择。想要好学区的或者好地段的，选第一梯队去；想要买有潜力的、未来可期的，选第二梯队去；而如果不求地段学区潜力什么的，那在第三梯队也有挺多选择的。

　　在这个价值体系下，各自相安，各取所需，也还过得去。

　　但是城北、城东新地王的出现，打破了这种平静。

　　我们都知道，房价的一个重要构成基础就是地价。尽管嘉兴新房出于调控的原因，限价限的厉害，但其房价体系中，地价依然是一个很重要的构成。

　　在城东没出新地王之前，楼板价最高的纪录保持者是荣盛的祥云府，楼板价在7256.8元/㎡。而祥云府后面的两个项目，一个大发的融悦东方，一个荣盛的锦绣外滩。楼面价只在五六千之间。这个时候，城东的备案价格在一万一千出头。

　　一万一千多的备案价格，在嘉兴各个板块中说它一句价格洼地并不为过。

　　但当新地王产生，楼面价爬升到八千多近九千的段位时，原来的体系也会随之进行调整。城东的洼地，恐怕在不久的未来，就会渐渐被填上。

　　同样的情况出现在城北。城北因为某些原因，价格始终走不高。即使万城赞园拿地的楼面价高达八千多，备案价的命运和城东如出一辙。但随着新希望地王的出现，有可能会打破这种局面。城北有着大量的人口居住和换新需要，在房价预期改变的背景下这种需要可能也有新的变化。

　　在刚过去的两场土拍，并没有打破上限，但却意外地抬高了下限。嘉兴房价的洼地，可能会逐渐填平。第三梯队和第二梯队的价格差距会有一定幅度的缩小。从这个角度看，这一次的土拍后，会对很多人的购房产生影响。

　　在目前的楼市环境下，嘉兴的购房以改善房源占到主体，但接下来，可能一些刚性需求也会得到激发。