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刚需的危机 一次高潮的土拍或将填平嘉兴的房价洼地

来源:嘉论房产网  2019-06-03 18:08:57            
上周在嘉兴市本级进行的两场线上土拍,可以说是十分的好嗨哟。从开拍前就受到各方关注,再到拍出的结果不出意料地让嘉兴再度火了一把。

  上周在嘉兴市本级进行的两场线上土拍,可以说是十分的好嗨哟。从开拍前就受到各方关注,再到拍出的结果不出意料地让嘉兴再度火了一把。

  其中科技城和秀湖宅地基本在预期内,而主城北和城东宅地刷新区域楼面价记录,还是让人有点小意外的。相比起科技城和秀湖这两宗熔断的宅地,另外两个方向的新晋地王,也许对普通人的影响来得更大些。

  要知道,在土拍之前,嘉兴的板块格局是这样的。

  第一梯队:南湖新区、城南

  第二梯队:科技城、秀湖、国际商务区

  第三梯队:城东、城北、湘家荡

  (以上盘点的都是有新房可售的区域,主城区仅有个别在售项目的区域不计入)

  各梯队间算是泾渭分明。可在土拍后,形势可能就有点变化,首先科技城和秀湖随着熔断的光环的产生,大有向第一梯队进发的态势。

  其次,城北一带(含主城北)和城东历来一直是嘉兴市区的房价洼地。如果有人对以上排序有疑义的话,我们可以以备案价为参考。

  在备案价格方面,城北和城东无疑是整个市区诸多板块中,价格相对较低的,这里也是嘉兴偏刚需类购房群体较为集中的地方。

城东长纤塘 图片来源网络

  嘉兴的房价在2016年以前,均价大约在七千多点。在这个价格区间,不同的板块房价虽然有差异,比如那个时候南湖新区就能卖到八千一平,但彼时基数低,房价的差异并不明显。

  但当房价翻了一番都不止的现在,板块的差异就很明显了。比如第一梯队的城南,新房价格已经稳稳站在了两万以上,而价格相对较低的城东,则还在一万四上下的当口,这比起房价水平在一万七上下的国商区,也有不小的差距。

  由于房价的大幅上涨,嘉兴各板块之间已经有了很明显的价格分野。这个分野就像护城河,保护着一些购房者能在可以承受的范围内进行不同的选择。想要好学区的或者好地段的,选第一梯队去;想要买有潜力的、未来可期的,选第二梯队去;而如果不求地段学区潜力什么的,那在第三梯队也有挺多选择的。

  在这个价值体系下,各自相安,各取所需,也还过得去。

  但是城北、城东新地王的出现,打破了这种平静。

  我们都知道,房价的一个重要构成基础就是地价。尽管嘉兴新房出于调控的原因,限价限的厉害,但其房价体系中,地价依然是一个很重要的构成。

  在城东没出新地王之前,楼板价最高的纪录保持者是荣盛的祥云府,楼板价在7256.8元/㎡。而祥云府后面的两个项目,一个大发的融悦东方,一个荣盛的锦绣外滩。楼面价只在五六千之间。这个时候,城东的备案价格在一万一千出头。

  一万一千多的备案价格,在嘉兴各个板块中说它一句价格洼地并不为过。

  但当新地王产生,楼面价爬升到八千多近九千的段位时,原来的体系也会随之进行调整。城东的洼地,恐怕在不久的未来,就会渐渐被填上。

  同样的情况出现在城北。城北因为某些原因,价格始终走不高。即使万城赞园拿地的楼面价高达八千多,备案价的命运和城东如出一辙。但随着新希望地王的出现,有可能会打破这种局面。城北有着大量的人口居住和换新需要,在房价预期改变的背景下这种需要可能也有新的变化。

  在刚过去的两场土拍,并没有打破上限,但却意外地抬高了下限。嘉兴房价的洼地,可能会逐渐填平。第三梯队和第二梯队的价格差距会有一定幅度的缩小。从这个角度看,这一次的土拍后,会对很多人的购房产生影响。

  在目前的楼市环境下,嘉兴的购房以改善房源占到主体,但接下来,可能一些刚性需求也会得到激发。


 

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