杭州限购升级 连本地人也没得跑 嘉兴会步“后尘”吗？

　　昨天杭州的一则限购升级消息一石激起千层浪，这也成为丁酉鸡年开年以来几个热门城市中的首个调控加码案例。实际上，近来民间对于房产讨论的热度一直居高不下。

　　我们先来看看杭州此次限购政策加码的具体内容。

　　杭州住保房管局于3月2日发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》,明确自2017年3月3日起进一步调整住房限购政策，包括扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施和增设本地户籍居民家庭限购措施。

　　《通知》要求，扩大限购实施范围，自2017年3月3日起，富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围，即在市区范围内（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区）统一执行限购措施。

　　《通知》明确，调整非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，由原有“自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上”调整为“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　《通知》还增设了针对本地户籍居民家庭的限购措施，明确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　这一次的限购升级是杭州在2016年9月19日实施部分区域限购以及2016年11月10日升级限购措施基础上进行的加码。而关于本次限购升级，官方的说法是，“为进一步贯彻落实国家‘房子是用来住的，不是用来炒的’房地产市场调控精神，促进杭州房地产市场平稳健康发展”。

　　这次限购升级，主要是三个内容，一是扩大限购实施范围，二是调整非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，三是增设了针对本地户籍居民家庭的限购措施。

　　第一条将富阳区、大江东产业聚集区首次纳入限购范围，至此，整个杭州市区已经统一执行限购措施。而整个大杭州，仅剩下临安、建德、桐庐和淳安四县市没有进入限购。

　　第二条则是针对非本地户籍居民家庭对购房进一步提升了门槛，实际上是对投机炒房客予以了严格的限制，“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”并且不得补缴，基本封杀了炒房客走短线炒房的可能，而又不会误伤进入杭州工作、生活的外来人员。

　　第三条，则是首次针对本地户籍居民家庭，对其炒房行为也予以了一定的限制。炒房的构成由内和外两部分构成，无数事例证明，本地人炒房更具优势。这里对已经拥有2套及以上的本市户籍居民予以了限制，但同时依然给仅有1套房有改善需求的居民预留了空间。

　　总体来说，此次的限购升级，内容全面，且富有针对性，主要对投机炒房等行为进一步遏制和打击。这条新政出来以后，大约是会受到杭州市民的欢迎的。

　　不过对于本次突然限购加码，很多人还是表示懵逼的。因为从国家统计局发布的1月70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，15个一二西线热点城市中，除广州新房价格环比上涨外是全部止涨的，杭州是环比持平。

　　所谓数据，你看看就好。富阳区和大江东被纳入限购已经说明了问题——投资性购房急遽升温。根据杭州透明售房研究院院长方张的说法，近期大江东和富阳等非限购区域，外地投资者购买比例升温明显，大江东外地人购房比例已经连续几个月高达50%。为什么会这么高，其实也很好理解，上一回杭州的限购筑高了外地人进入的门槛，求门而不得入的外地投资客们纷纷转向没有封禁的这两个地区，这跟治水是一个道理。由于不限购，不但投资客涌入，连开发商也大举重金在富阳、大江东拿地，导致地价房价水涨船高。

　　而杭州政策加码，同样也是因为，楼市向好，市场需求十分旺盛，供求关系紧张。尽管开启了限购，但由于杭州利好频频，城市发展乐观预期，导致外来购房者有增无减，同时本地性的投资明显升温也迫使政府不得不对本地居民进行限制。

　　应该说，一二线重点城市，是中国城市活力的所在，也是各种资源的高度聚集，所以无论从何种方面看，重点城市的楼市很难达到实质意义上的“降温”，楼市的调控只能保持相对稳定。本次限购升级，其实也只是“在给真正的自住需求尤其是刚性需求购房者赢得时间和空间”。

　　通过杭州此次限购加码，我们从中可以看到几个信号。“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政府对房地产的态度再次被提及和贯彻，在最近各地的两会中，这句话已经成为“标配”，表明政府对热门城市房地产调控的态度依然坚定不移，而这也继续会成为今年楼市的大方向。

　　而现在我们要关心的是，杭州之后，嘉兴会不会有调控升级的可能。除杭州之外，嘉兴也在去年12月出台了针对非本地户籍的限购政策，明确要求暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手住房。

　　三个月过去，嘉兴楼市表现较为平稳，月成交量已经自2016年6月达到峰值后连续8个月下滑，住宅均价方面则在八千档位浮动不定。在刚刚过去的2月住宅成交仅526套，楼市成交多少有点低迷。当然这跟过年前后为楼市传统淡季，市场可售房源量少，以及限购的影响有关。

　　实际上，目前市场上购房者对新房房源的热情较高，购房意愿也在升温，基本开售后去化较好，房源供应反而偏紧。随着3月起新售房源的增多，市场供需不衡的情况会得到缓解。按照目前市场表现和潜在供应量，楼市远未热到需要政策加码的程度。嘉兴毕竟不是杭州，城市定位和预期是不一样的，对投资客的吸引级别也不一样。

　　但与此同时，嘉兴市场上又重新见到了外地购房者的身影，并且根据最近得到的一些反馈和本网对购房网友的调研，来自上海等方向的购房者数量在持续增长，在部分乡镇楼盘的房源去化中贡献不小。同时，嘉兴市区也有部分楼盘重启了上海分销，以期加快营销速度和资金回笼。

　　由于嘉兴的限购政策较为温和，限制的程度也不高，进入门槛也基本没有，所以如果市场向好，以及后续如果有利好释放、城市预期上升，很可能会迎来一波新的外来购房者。鉴于此，根据分城施策的原则，嘉兴限购升级的基础和可能都是存在的，而假如真的不得已要实行进一步措施，很可能也会学杭州分步走，这样不会太过刺激楼市，引起市场的大起大落。但这都要依市场的走向而定。