楼市疯狂 暗藏巨大风险 有些人已经在认真看房

嘉兴的楼市已疯狂快一年了，关于楼市的话题是炒了又炒，关于政策的调控是出了又出，关于房子的价格是涨了又涨；而今，在国家打击炒房的态度越来越明确、在金融放贷越来越收紧之下，关于楼市何去何从的分析声也越来越噪杂，讲真，小编也觉得好烦啊！不都是为了买房吗？

自嘉兴楼市得了“狂燥症”后，貌似所有买房人都已只关心是否能买到房子，其他都忽视。而卖方更是掌控了一切销售与价格权。 中介二手房，不管怎样的房子，都是齐刷刷地涨涨涨，都是漫天要价不愁卖，反正现成的房子就在那里，一个愿打一个愿挨就可以无怨无悔地成交了；而开发商，只要案名一公布，就基本可以坐等各路买房人蜂涌而至，‍‍致使‍‍现市场上一些开发商连最基本的品宣楼书也没有了，犹如当年温州楼市疯狂期，一张图纸可以搞定一切。小编一直在心底问：买房到底什么最重要？现在的房子都快到了许多人要透支一生的血汗去才能换得的程度，那到底什么才最重要啊？！今天我们不谈政策，不说大方向，就想说说买房，我们到底最应关注什么？面对你签下合同买到的期房，你应多思考些什么？

一句话，众人皆醉的时候，仍需要“独醒”。

最近有两件事儿挺热闹的，相信不管关不关注房产，或多或少应该都知道一些。

一件事儿发生在6月28日，国际商务区某楼盘业主因为不满楼盘时的交付标准，大拉横幅，印发传单，闹得不可开交。

另一件事儿则发生在上周日（7月9日）的国际商务区某商场广场，广场上聚集了不少人，拉着横幅维权，据说是因为产证问题，也是闹得很凶。

其实早在16年8月，国际商务区某楼盘业主就已经因为车位配比问题走上漫漫的维权路了；而在更早的2015年，某商场上就有业主因为地下室、排水问题、路面铺砖等问题维权的行为了……

讲到这里，可能一些对房产关注更早的朋友会想起更早以前的一些事。比如，台昇悦府的多次维权……比如嘉盛龙庭的不断拖延，没有产权……

以前我们说，股市有风险，入市需谨慎。现在，这句话应该改改了。

期房有风险，入市需谨慎！

期房是蓝图，期房有风险，从嘉兴至全国都存在期房风险问题。当初明明说好的，交房时的结果却完全不一样。一切论证都必须有理有据，在嘉兴，这样的事例并不少见，今天我就例举两个已交房入住了的小区，均在城北，分别是海纳公馆与信远朗庭。当初的售价分别是在均价5800元/平方米与7000元/平方米左右，也分别在2014年6月与12月开始交房。回想它们在期房销售期的宣传，海纳公馆的开发商不但注重产品的居住性和细节的宣传，在户型设计、建筑建材上都是清清楚楚地告白于购房者，所有的宣传都是责无旁贷地高举嘉兴城北品质居住生活为己任的大旗。信远朗庭，宣传也是品质改善的谛造者，营销的方式更注重快速卖房。现在，我们来看看，这两个已交付两年多的楼盘近况到底怎样，当时品质承诺是否都做到了一一呈现了呢？

今天我们去的是海纳公馆，作为一个已经交付2年多的楼盘（2014年6月底交付完成），海纳公馆依旧保持着自己的干净整洁，路面石材虽有部分磨损，失去表面光泽，但并无异常凸起或是破损等现象，路面的整洁度也令人满意。

在建材选择上，海纳公馆西园外立面以真石漆+小面砖为主，门窗玻璃采用具有保温节能作用的双层中空玻璃，屋顶和外墙均采用节能保温层。整个外立面干净整洁，没有住户私自搭建，也没有空调外机出现在墙体上的情况发生（当然，晾衣服的现象肯定是有的）。

小区虽不是全人车分流小区，但是车子停放整齐，路面状况非常好。地下车库的入口处坡度非常舒适，但是路面出现了一定的破损。

海纳公馆的住宅多是多层，极大地保证了业主居住的舒适率，超过40%的绿化率在高档小区中都是算突出的。内部河道在交房两年后还能如此整洁，也足见物业的用心。

底层非机动车停车处也能维持地面的整洁和停放的整齐。总的来说，海纳公馆在交房之后的品质还是比较有口碑的，对得起它的售价。

不久前我们去的另一个楼盘是更靠近市区的信远朗庭，信远朗庭和海纳公馆一样，并不是人车分流的小区。

与海纳公馆一样，信远朗庭采用的也是整楼的真石漆（毕竟价格在那里……），楼盘部分外立面上已经被涂抹的凌乱不堪，有些甚至贴上了小广告。从高层来看，不少住户都装上了防盗窗，这在高层中并不多见，极大地影响了楼房观感。另一个关注点是不少的空调外机都没有安放在既定的设备平台上，而是裸露在外，不知是不是房屋的设计原因……

走近一看，底层管道没有任何保护的裸露在外，既不安全也不合理。部分石料、基座和窗户已经出现破损，装修垃圾堆在路边……

进入楼房里面，底层墙面和楼梯门上已经全是小广告，楼梯上重新修补痕迹明显，在一侧还有明显裂缝……设备间、配电室的做工也不够精细，一侧墙体出现“空鼓”现象，大面积涂料脱落……原计划用作居民休息场所的底层，现在歪歪扭扭的停满了电动车……

信远朗庭售价还比海纳公馆贵一些，交付时间还较海纳公馆晚一些……但信远朗庭呈现出的，却是难以匹配售价的品质。

我想，不论您是投资买房，还是买房自住，都不想遇到一个不理想的楼盘吧。

那么，在嘉兴市场上的房源慢慢变多的情况下，如何选择更优质更保值的房源呢？

这里给出自己的几点意见，可以参考一下。

1、锁定购房目标

买房要根据自己工作、生活、社交等区域，来确定自己所购房子的位置;根据自己的经济承受能力(但要注意同一类户型面积有大小，还有层次朝向的关系)要有购房的预算总价;选择合适的付款方式;究竟是买现房还是期房;对房型有何特别的要求，譬如厅要多大应心中有数。

不要听信开发商的宣传，还是要自己去了解项目规划，譬如建筑用材、物业管理、住房布局等都要做到大致了解，日后交房时也好讨个说法。

2、开发商

选择一个优秀的开发商是至关重要的。在选择开发商的时候，可以去试着了解开发商的口碑，参照他们往年开发的项目。开发商做项目都是有延续性的，往往有成功经验的开发商会更加在意口碑，而不是盈利。

这样的开发商会在软服务上加大筹码，居住的舒适度有保障。

3、地段：掌握“T+1”原则

从区域经济角度、住宅经济方面综合考察。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念：即：“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域较好住宅地块。”只有这样才能保证你选购的房子永远不贬值。

另一个不错的地段是学区房，有着优质学区的房源往往比周边的其他房源更受青睐，自然也会更保值。

4、容积率比得房率更有意义

现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低于小区比较好。

5、不选择炒作过度的楼盘

开盘藏着掖着、广告都没有，购房者不明不白就排队买房的房源……往往都是未来问题最多的房源。

6、购买建筑面积十万平方米左右的楼盘

小区规模偏小，相关配套、会所规模也不会大，居住舒适度不高，规模偏大的小区又会显得居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。

7、楼盘与大型绿地作伴

商品房沿大型绿地开发，不仅景观较好，还可以在确保一定容积率的基础上，不会让购房者感到绿化太少，既降低商品房开发成本，购房者又能有效地控制总价。

8、买同一区域连续成功开发的楼盘

房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。

9、层高不宜超过3米房

过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。

10、购买小户型作投资须谨慎

现阶段小户型火爆一时，大家都认为小户型总价低适合出租，其实，小户型总价低，但由于面积很小，单价却高的惊人;而且，假如购买小户型的人都用于出租，那么这一区域房屋出租市场就供大于求，租金走低就成必然。

11、运气

说了那么多，还是这点最重要。现在房价飞涨，买的都是期房，一旦交房后遇到什么不可协调的问题，开发商一句“全额退款”就把你噎得死死的。退吧，赔了一大笔钱；不退吧，心里实在不舒服……

楼市风起云涌，可我们自己需要风平浪静，慢看云卷云舒。楼房最后都是拿来住的，尤其是现在限售政策出台，大量楼房入市，如果仅是为了投资赚一笔就跑，日后能否真正出手，可是要好好掂量的。

毕竟是动辄上百万的事，在选房上，不能不上心。