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嘉兴首例竞自持,土拍继续进化,何时是个头?

2017-07-07 16:45:43            
昨天,海宁市国土资源局决定以挂牌方式出让四宗地块的国有建设用地使用权,4宗地块总出让面积157385㎡,总起价153500万元,预计将于8月9日出让。

昨天,海宁市国土资源局决定以挂牌方式出让四宗地块的国有建设用地使用权,4宗地块总出让面积157385㎡,总起价153500万元,预计将于8月9日出让。

 

原本来说,海宁出让四块宅地在目前的大势下,并不引人注目。但是这次的土地出让方式却是让人眼前一亮。

海宁将首次采用“限地价+竞自持”的新方式:当溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例。这也将是嘉兴首场“限地价+竞自持”土拍。 


什么是“自持” 

“自持”是指开发商拿地的时候,由开发商自持商品住房面积,并将全部作为租赁住房,不得销售。对于这部分开发商自持商品房,其出租将纳入政府监管,企业“以租代售”将被取消拿地资格甚至注销资质。


推行“自持”的影响 

调控新政相继出台,其中,加大土地供应几乎是必选动作,而且为了扼杀地王,手法花样百出——地价划了上限、限房价、竞房价、竞自持率、竞配建等等。 

推行自持,最大的好处是提醒开发商拿地时候需要谨慎。因为“自持住房”只能出租不能出售,这大大增加了开发商回收资金的时间,不能像出售时那样快速回笼资金。 

同时,出租房的质量要求相对出售房更高(你建的不好,我不租就是了……),这也提升了开发商的开发成本,再也不能像期房那样,还没建好就卖出去了。这也有助于督促开发商在建筑的时候更加用心。 


嘉兴的第一,并不代表中国的第一 

其实土拍“竞自持”已不是一件新鲜事。早在去年北京的土拍上,就已经出现了“竞自持”的土拍方式。 

而进入火热的2017年后,土拍“竞自持”已成为大城市土地出让的“标配”,广州、天津、成都等城市纷纷出台相关政策。 

在7月4日上海规划和国土资源管理局挂牌出让的两宗土地更是要求100%自持,用途直接是“租赁住房”,不得出售。

 

嘉兴土拍进化史 

本次海宁土拍使用“竞自持”的方式,乃是政府进一步加深土地市场调控的一个信号。

 

其实大家都知道,政府对于土拍的调控在17年就没有停过。 对于市本级而言,522的土拍上,嘉兴首次使用“限价和摇号”的土拍方式。 而五县地区的调控来的更早更猛。 

5月8日,嘉善采用限价和竞配保障房的土拍方式,当报价超过最高限制地价后,开发商要竞争配建保障房的比例,谁建保障房多,土地就卖给谁。7月14日,嘉善将沿用这一土拍方式。 

6月13日,平湖市国土资源局也宣布,平湖将于7月12日使用限价和竞配保障房的土拍方式,成为嘉兴第二个使用此方式土拍的城市。 

而在6月的最后一天,浙江省国土资源厅发布了关于印发《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则(试行)》的通知。 《通知》明确提出,“以拍卖、挂牌方式出让浙江省范围内国有建设用地使用权的,应当通过网上交易系统组织实施。同时,交易规则自2017年10月1日起施行。”,届时嘉兴的土拍势必又将发生更多的变化。 

除了土地出让将试行网上交易,《通知》第九条还提出,各地可根据房地产用地管理和调控的需要,采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。 


政府对于土拍的调控越来越严,而这些对于土地的调控最终必然会反应在房价上,如此看来,嘉兴的房价涨幅放缓,已是指日可待。

 

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