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杭州房号四五十万 还不一定能拿到房,相比嘉兴很好了

2017-07-11 15:28:27            
今天早晨闲逛网络的时候看到一则消息,说现阶段杭州萧山奥体板块的新房备案价达到了3.5-3.8万,如果想要买房,首先要验证百万资产,其次拿号。想从中介那里拿到一个号,需要四五十万的价格……


今天早晨闲逛网络的时候看到一则消息,说现阶段杭州萧山奥体板块的新房备案价达到了3.5-3.8万,如果想要买房,首先要验证百万资产,其次拿号。想从中介那里拿到一个号,需要四五十万的价格……

 

看到这里,估计很多叫嚣嘉兴房市还会继续上扬的同学们又会跳出来了。看看人家杭州,再对比对比嘉兴,一小时车程的距离,差距咋就这么大呢?!就这你们还说嘉兴房价涨到头了?!吹牛都不打打草稿!

 

的确,这么看来,嘉兴目前的房市确实是毛毛雨。什么车位20-30万,验资40万,中介拿号20万……在杭州动辄车位50万,验资百万,拿号50万面前,简直就像是小四站在了姚明眼前——都不够看的。

 

惊了个呆……

 

但仔细一看,杭城的去化周期3.9个月!这一看,瞬间就懂了。不管怎么说,果然住宅买卖还是要依照市场规律的嘛。什么是这个市场的规律呢?那就是买卖关系。

 

在说这个以前,先来科普一下什么叫做去化周期

去化在房地产领域就是销售的意思,去化周期是指商品房的销售周期。新建商品住宅去化周期一般由目前新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量。

 

也就是说,去化周期是市场供求关系最直观的的体现。去化周期长,说明当前市场库存的商品房多,当前市场每月的成交量少;去化周期短,说明库存少,成交量大。

 

杭州是一个什么情况呢?

 

据杭州有关房产研究室数据显示,截至75日,杭州十城区住宅库存房源为30687,相比第一季度末的37917套,减少了19%

看起来好像也不少……那杭州的月销量是多少呢?

626-72日这一周内,杭州十城区新房共计成交8070套,较上一周增加3852套。其中629日单日成交2378套。

第三方机构数据显示,杭州2017年上半年月均去化速度为3.9个月;余杭、萧山的存量在1万套左右,去化周期为4个月。

 

上面说的很清楚,杭州城区的去化周期是3.9个月……许多不了解房市的小伙伴不知道这是个什么水平,我们做个横向对比。

 

右侧是今年年初的数据,到目前肯定会有所变动,正好我们可以同现在的房价进行对比,看看去化周期是否有预见性。

这里可以看到,房价高的城市一般来说去化周期都在一年以内。眼尖的朋友一定看到了深圳,深圳的去化周期在年初达到了20个月,这也是为什么深圳最近几个月的房价一直在下滑的原因之一。

 

说到底,这是个市场经济,房子多了,竞争多了,买房人的选择多了,自然房价就上不去了。

 

说回嘉兴,嘉兴现在房市这么火,去化周期一定非常低吧,比不过杭州,至少也能跟广州、苏州持平吧?

 

这个没有官方数据,但是我们可以算。先算嘉兴现有库存。这个我比较偷懒,之前的文章里面算过,就直接拿来用了。

2016年嘉兴计划供地173.5万方,而2017年计划供应宅地241.6万方。这些土地按照人均39.14万方来算,假设均居住三口之家,则可以提供约3.54万套住房。

2017年上半年共销售住宅9392套,也就是说,未来将有近26000套房源向市场供应。

 

而嘉兴目前的月销售量是多少呢,我们参照上半年的数据,上半年月销量约为1565套。

 

也就是说,未来等供地房屋全部上市之后,去化周期将接近17个月……(实际只会更多)

 

这是何等可怕的数据,近一年半都卖不完现有的房子,这就是典型的供大于求。所以,嘉兴的房市从根本上就没有继续上涨的空间!

 

那有很多人要问了,你既然这么说,为什么嘉兴前段时间涨的这么火?

 

两个原因。一个是利好的透支,嘉兴几乎把未来能出台的重大利好都在今年出台了,什么成立接轨上海示范区啊,什么通地铁(这个我觉得不可能……)、建机场、造轻轨啊,外加无良媒体的炒作,嘉兴都比肩“千年大计”、国之重地——雄安了。那房价能不涨么?

还有一个是伪供求关系的体现。因为一些不良人刻意的“捂盘惜售”,嘉兴的市场上见不到应有数额的房源,造成广大市民觉得嘉兴的去化周期极短,房源极少,宁可多花钱去抢。

 

透过现象看本质,还有许许多多的房源没有上市呢,真的别着急。房子是住一辈子的事情,最初的恐慌和哄抢已经过去,现阶段无论是自住还是炒房,都需要看看房子本身的品质了。不然一旦房源开放,市场上房子增多,手上拿着劣质楼盘的您,连跑都跑不掉。


 

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