杭州房号四五十万 还不一定能拿到房，相比嘉兴很好了

今天早晨闲逛网络的时候看到一则消息，说现阶段杭州萧山奥体板块的新房备案价达到了3.5-3.8万，如果想要买房，首先要验证百万资产，其次拿号。想从中介那里拿到一个号，需要四五十万的价格……

看到这里，估计很多叫嚣嘉兴房市还会继续上扬的同学们又会跳出来了。看看人家杭州，再对比对比嘉兴，一小时车程的距离，差距咋就这么大呢？！就这你们还说嘉兴房价涨到头了？！吹牛都不打打草稿！

的确，这么看来，嘉兴目前的房市确实是毛毛雨。什么车位20-30万，验资40万，中介拿号20万……在杭州动辄车位50万，验资百万，拿号50万面前，简直就像是小四站在了姚明眼前——都不够看的。

惊了个呆……

但仔细一看，杭城的去化周期3.9个月！这一看，瞬间就懂了。不管怎么说，果然住宅买卖还是要依照市场规律的嘛。什么是这个市场的规律呢？那就是买卖关系。

在说这个以前，先来科普一下什么叫做去化周期。

“去化”在房地产领域就是销售的意思，去化周期是指商品房的销售周期。新建商品住宅去化周期一般由目前新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量。

也就是说，去化周期是市场供求关系最直观的的体现。去化周期长，说明当前市场库存的商品房多，当前市场每月的成交量少；去化周期短，说明库存少，成交量大。

杭州是一个什么情况呢？

据杭州有关房产研究室数据显示，截至7月5日，杭州十城区住宅库存房源为30687套，相比第一季度末的37917套，减少了19%。

看起来好像也不少……那杭州的月销量是多少呢？

在6月26日-7月2日这一周内，杭州十城区新房共计成交8070套，较上一周增加3852套。其中6月29日单日成交2378套。

第三方机构数据显示，杭州2017年上半年月均去化速度为3.9个月；余杭、萧山的存量在1万套左右，去化周期为4个月。

上面说的很清楚，杭州城区的去化周期是3.9个月……许多不了解房市的小伙伴不知道这是个什么水平，我们做个横向对比。

右侧是今年年初的数据，到目前肯定会有所变动，正好我们可以同现在的房价进行对比，看看去化周期是否有预见性。

这里可以看到，房价高的城市一般来说去化周期都在一年以内。眼尖的朋友一定看到了深圳，深圳的去化周期在年初达到了20个月，这也是为什么深圳最近几个月的房价一直在下滑的原因之一。

说到底，这是个市场经济，房子多了，竞争多了，买房人的选择多了，自然房价就上不去了。

说回嘉兴，嘉兴现在房市这么火，去化周期一定非常低吧，比不过杭州，至少也能跟广州、苏州持平吧？

这个没有官方数据，但是我们可以算。先算嘉兴现有库存。这个我比较偷懒，之前的文章里面算过，就直接拿来用了。

2016年嘉兴计划供地173.5万方，而2017年计划供应宅地241.6万方。这些土地按照人均39.14万方来算，假设均居住三口之家，则可以提供约3.54万套住房。

而2017年上半年共销售住宅9392套，也就是说，未来将有近26000套房源向市场供应。

而嘉兴目前的月销售量是多少呢，我们参照上半年的数据，上半年月销量约为1565套。

也就是说，未来等供地房屋全部上市之后，去化周期将接近17个月……（实际只会更多）

这是何等可怕的数据，近一年半都卖不完现有的房子，这就是典型的供大于求。所以，嘉兴的房市从根本上就没有继续上涨的空间！

那有很多人要问了，你既然这么说，为什么嘉兴前段时间涨的这么火？

两个原因。一个是利好的透支，嘉兴几乎把未来能出台的重大利好都在今年出台了，什么成立接轨上海示范区啊，什么通地铁（这个我觉得不可能……）、建机场、造轻轨啊，外加无良媒体的炒作，嘉兴都比肩“千年大计”、国之重地——雄安了。那房价能不涨么？

还有一个是伪供求关系的体现。因为一些不良人刻意的“捂盘惜售”，嘉兴的市场上见不到应有数额的房源，造成广大市民觉得嘉兴的去化周期极短，房源极少，宁可多花钱去抢。

透过现象看本质，还有许许多多的房源没有上市呢，真的别着急。房子是住一辈子的事情，最初的恐慌和哄抢已经过去，现阶段无论是自住还是炒房，都需要看看房子本身的品质了。不然一旦房源开放，市场上房子增多，手上拿着劣质楼盘的您，连跑都跑不掉。