928宅地熔断地块率先启幕，备案价的跃升能否进一步提升消费者的购买欲

2018年元月才过去半个月，嘉兴的新房备案市场就发生了翻天覆地的变化，截止到目前，共有4个楼盘领出了预售证，按时间顺序分别是苏嘉·御品公馆、香港兴业·璟颐湾、绿城·柳岸禾风以及佳源·优优中环。

数量上与去年相比，高于去年同期（去年有2个住宅项目），在备案价格上，更是突飞猛进。

本次领出预售证的4个项目很有意思，分别是2个比正常开盘时间长的项目，1个正常时间开盘运营的项目，以及1个快速开盘的项目。

苏嘉·御品公馆以及香港兴业·璟颐湾是嘉兴人关注已久的项目了，16年上旬拿地的两个项目，直到现在才首开出售，可谓比开发商的正常运作时间推迟了不少。

在备案价的表现上，这份“推迟”可谓收到了回报，御品公馆在主城北拿到了洋房11898元每平的均价，相比与之相距不远的万科中环公园高了大约20%（万科中环公园备案价9283元每平）。

香港兴业更是以仅2900元每平的楼面价获得了高层住宅备案均价12500元每平的“成绩”，一举打破吴越学府小高层保持的12400元每平的嘉兴备案最高价记录。

故1月5日，璟颐湾的备案价出来之后，我们预估，嘉兴整体的楼盘备案价可能会有所提升，对新盘备案价的限制可能会开放。

果不其然，在平静了10天之后，绿城柳岸禾风二期正式备案，备案均价9800元每平，在动辄破万备案价的现在，看似不高，实则相比柳岸禾风一期，备案价已经提升了500元每平。

且两次备案楼盘位置并没有什么太大区别，均是景观楼层。

如果说，柳岸禾风二期备案价格的提升仅是开胃菜的话，16号放出的备案价，则堪称一枚深海炸弹，极具现实意义。

1月16日，嘉兴928土拍中的熔断地块，位于二环内的佳源·优优中环首次备案，高层备案价13700元每平。在香港兴业的基础上，提升约10%！

嘉兴新楼盘备案价首次超过13000元每平！算上车位，其销售时的均价大致在16700元每平上下。

请注意，这个价格是毛坯！嘉兴的新房备案价，毛坯均价，终于到了16500元每平以上，虽不喜，但也要说，这是划时代的大事。

佳源·优优中环的备案价大幅提升，究其原因，我认为大概有2点。

一是，“面粉”价格的提升

关注房产的人大概都知道，佳源·优优中环地块，是在嘉兴备受关注的928土拍中摘得的，其达到了当时土拍的熔断价格，最终成交楼面价8722.3元每平，另需竞配建100平人才住宅用房。

在那次土拍结束后，我就写过一篇文章，预测优优中环的销售价格在15940.6元每平。现在一看，优优中环13700的备案价外在30万的车位，折算下来，可能还稍稍高过这个价格……

面粉贵了，面包的价格在被打压的太狠，也就说不过去了。

二是，备案价格的松动

在御品公馆和香港兴业·璟颐湾纷纷以低楼面价拿地，却得到远高于原板块最高备案价的价格备案时，其实大家能够收到一个信号，嘉兴商品房备案价格已经松动。

在此基础上，优优中环的高备案价也就显得合理许多。

现阶段，嘉兴的二手房价格虽有回落，却仍是大幅超过同区位的新房售价，这样的一二手房价格倒挂的现象，很大程度上说明了嘉兴现在的新房价格是低于其实际价值的。这说明，嘉兴的新房价格仍旧有上升的空间。

许多新盘在现在开盘即售罄的现象也证实了这一点。而这与政府对备案价的控制是分不开的。

但现在高拿地价格的楼盘纷纷开工，随时准备备案，在此时刻，再对备案价严格管控，就有些说不过去了。故，政府在这个时刻，稍稍开放备案价格，也是说得过去的。

而佳源·优优中环，也就成了最初的受益者。

那么，之后呢，928土拍的地块已经有人备案了，522那些高地价拿地的开发商，是否坐的住？

522的土拍在嘉兴市区（包括湘家荡）共出让5宗地块，这5宗地块全部达到熔断价格，现在宣传动作不少，但均没有备案。

这次优优中环的备案，是否会让他们也坐不住，跟着申请备案呢。那么，他们申请出来的备案价又会是多少，能否再创新高？

在我这里，这个答案是肯定的，不然开发商就要亏本销售，还不是卖不出去的那种亏本，这对于开发商来说，是难以接受的。那么，可以预见的，那时嘉兴的备案价将彻底迈入一个新的“世界”。

现在关键的问题是，那些低楼面价拿地的楼盘，是否也会收获高备案价。其实这个问题，主要针对三个楼盘，翰林兰庭二期，紫元·尚宸以及台昇住宅项目。

这三个楼盘中，紫元尚宸虽然之前拿过两张预售证，但那是16年的事情，整个17年它没有任何动作。现在周边的香港兴业拿到了超高备案价，那么等到它拿备案的时候，会不会也因此获益，拿到不菲的备案价呢？

翰林兰庭的一期早就销售完成，现在二期也已经建设的差不多了，却一直没有销售动作，售楼处虽然开放，却没几个销售。其位于地段绝佳的南湖新区，如此出色的地段，在备案价有所松动的现在，能不能为它争取到更高的备案价格呢？

台昇的住宅项目则是了了无期……

有些朋友会说我还遗忘了一个项目，中国铁建的花语江南。这是嘉兴的地王项目，目前依旧牢牢占据着嘉兴最高的楼面。所以，虽然花语江南是522以前土拍拿地项目，但是其不可与其他项目相提并论。

花语江南的备案价，一定会和它的楼面价一样，震惊嘉兴的。

备案价的松动，是否意味着最终楼盘的售价也提升？

原则上来说，开发商是可以卖的比备案价低的。而房市不管怎么说，仍旧是一个经济市场。高房屋售价，以及相关政策的限制，必然会不断压缩买房的人群。若在最后，购房人群已经不足以消化市场上的库存，那么10年、11年的楼市萧条，开发商折价销售新盘的情况，是否会重新发生？届时我们的楼市又将何处何从呢？

13700元每平的备案价只是一方面，而其背后的意义，则值得我们深究。