逢开就大卖，楼市现在还是火得一塌糊涂？

1.

　　昨天璟颐湾首开大卖的场景还历历在目，这个很多人心目中的“神盘”取得如此的销售成果，其实是在预料之中的。而真正让人震撼的，大约是，嘉兴真的还是有很多有钱人吧。

　　璟颐湾的购买条件跟此前的一些新盘无异，也是全款优先。所不同的是，认筹金首次达到了百万级别。而根据其车位价、装修价，12500元/㎡的备案价，最终实际销售均价来到了约18000元/㎡（部分优质房源实际已摸到2万大关）。每套房源的起步售价是200万。

　　这是嘉兴市本级，一手房（普通住宅）售价目前所能达到的最高值了。（当然在不久的将来会有其他的项目继续往上突破，这是后话）这次开盘充分表明，嘉兴市场上有着一群惊人购买力的高端消费者（一些同等级或者更高层级的项目可能会松一口气，露出会心一笑）。

　　但话又说回来，盛名之下如璟颐湾者，也没有即刻“光盘”（当然去化只是时间问题），而人们心目中的另一个在“神盘”御品公馆，也有类似的遭遇。这些销售应该是比较真实的，至少没有刻意包装成边角料也是人人争抢的香饽饽。

　　200万，不是一个简单的数量级。只要不是炒房客，拥有这样财富的，买房大多也不是随便将就的，他们会更多表现为一种理性选择。而此规则在房价高位运行的时候同样适用。

　　诚然如璟颐湾者大卖，但由于其阳春白雪的性质，也不再是普通刚需购房者能够触及的领域了。所以不能以此就说楼市行情好的不得了。我们需要更多的信息来补全拼图，以便更接近真实的楼市。

2.

　　还是从同期的房源供应来说。

　　1月至今共有8个项目共1672套房源供应，其中有5个都是新项目，分别是苏嘉·御品公馆、香港兴业·璟颐湾、绿城柳岸禾风二期、佳源·优优中环、新大蓝庭。就新项目数量来说有点爆表。特别是御品公馆和璟颐湾，这两个项目早在17年上半年就已经达到预售的条件，但迟迟不动，“神隐”了一年之久。江湖流传，这几个盘资金宽裕，准备撑到现房卖。

　　“神隐”不是不想卖，最大的症结在备案价格。

　　去年一年是调控深化的一年，限字当头，所有摩拳擦掌准备大干一番的项目均被拦头一刀。无论好坏不管地段，但凡来者先剐一层皮。这种对购房者的“保护”，直接导致了开发商的消极。何时突破备案，备案能备到多少，成为过去一整年业内最大的疑问。

　　这个问题的答案，直到最近有了进展。没成想突破的第一个口就是香港兴业·璟颐湾。早前普通住宅的最高纪录保持者是鑫控·吴越学府洋房的12400元/㎡。香港兴业在此基础上突破到12500元/㎡，算是一个不小的进步。也表明了，备案是可以松动的。

　　第二个试水者是佳源·优优中环。从9月拿地到今年1月开盘。佳源速度令人震惊。而其最终的13700元/㎡的备案价，很快刷新了璟颐湾保持的最高备案价。这是第二个信号。

　　当然璟颐湾和优优中环备案价的突破不是一个意义。璟颐湾代表的是拿地较早楼面价较低但赶上好时候准备好好大赚一笔的一批，而优优中环代表的则是在近一年来高价拿地的一批。后者比前者对备案价的突破更为急切，而前者多表现为拉锯战。

　　拉锯战取得了成果，但也仅限璟颐湾这种能够得到市场认可，并且当得起价格的少数。从这个结果来导向，尽管翰林兰庭二期何时入市未知，但其备案的标准应该是参展璟颐湾这个，上限是十分有限的，所以再憋着也没有意义了。总体来说，他们和同期没干耗的项目，最终价格差距并不算太大。

　　而优优中环的价格放开更具普遍意义，这是一个信号，老铁们高价拿的地，限价照样是要限的，但至少温饱是要照顾的。这一层突破后，试水的会多起来，因为，时间不等人，鬼知道市场会不会变。有了这个信号后，预计“地王们”在18年上半年的动作会多起来。

3.

　　价格让开发商们大约“舒心”了一点。而对购房者，价格买不买账是要靠市场说话的。这一节我们暂未可知，但几个意想不到的楼市现象却有拿来参考的意义。

　　比如某些非热门项目或者地段不佳的项目，对于启用分销蠢蠢欲动或者通过中介销售十分热衷。最好卖的时候，对你爱理不理，恨不能加价卖，等到急转直下，客户“造反”又是另一种景状，跨界的“本田大法好”真是个现成的例子。另外，开盘动辄几十万认筹金需要全款的势头也已经开始有所收敛，这实际上就是开发商对市场的一种反应。

　　还有一种情况，不在开发商，而在政府。17年，嘉兴土拍屡创佳绩，三场大型土拍秀效果非常好。但也要客观看到，下半年，部分板块的土地，并没有取得预想中的成绩，楼面价和地价都是下跌的。面粉决定面包，土地也是最直观可以看到开发商态度的。这种回落，最为要命，会带来一系列的反应。所以必须要为土地“增值”。也就有后来通过新增公共配套为板块加分的行为。1月初，秀洲区的几个民生工程集体开工，其中秀湖附近就要新建一所九年一贯制学校。而没过几天，竟传出北京外国语学校达成意向准备落地的消息。如果简单的翻看下秀湖附近，其以东有浙师大。而秀湖以西，则没有一个交付楼盘或小区，也即在未来两三年里也是没有就学压力。在这种情形下，上马一所“名校”，实是“司马昭之心路人皆知”。当然未来还是很需要一所好学校，但未免太过超前，又太过巧合了。

　　单靠炒作，房价只能撑一时，如果一直要把房价稳定在一个不错的水准上，那必然是与这个城市本身的城市能级、发展水平所息息相关的。去年，嘉兴以接轨上海为口号，掀起了一轮又一轮的浪潮，刺激着楼市敏感的神经，但这种可一而不可再，如果要让楼市继续昂扬向上，必需要有落到实处的东西。18年，能否解决这个问题，间接的我们可以拿来反照楼市。

　　如果2017年楼市的关键词是热，那2018年，很可能备选的关键词里有一个是“分化”。