备案价格涨涨涨 地王项目年已初露凶相！

　　昨天和今天，相继新增一个预售备案，分别是吴越学府和运河大公馆，其中吴越学府预售备案272套，高层：11800元/㎡，小高层：12600元/㎡；运河大公馆申请预售240套，均价9800元/㎡。

　　3月是万物生发的时节，不过近来天气的奇诡莫测也确实让人猝不及防。而对于房地产来说，楼市的上一秒和下一秒，可能也会有让人难预测的变化。

　　3月至今，共有6个项目申领预售证，分别是金地艺境、金地·都会艺境、佳源·优优中环、世茂璀璨时代、吴越学府、运河大公馆，总计预售住宅1722套，面积166855.79㎡。这个出证量，基本和去年同期相当，略低于去年的月均预售备案量，“产量”不算高，当然剩下的一周可能还会有新的备案出来。

　　从新的一批预售备案，能让人更快领会预售备案的几个新变化。

　　1.备案价格上涨

　　2017年，限字当头，嘉兴的预售备案限价让不少开发商大呼头痛，不管项目、地段、品质，全部一刀切，没有人能越线。时间来到2018年，限字依然在，但那道“看不见”的界线，却在向上调整中。

　　以佳源·优优中环为例，其拢共两次备案，时间比较接近，今年1月的备案，打破了嘉兴新房备案此前的纪录，将上限拉到13700元/㎡，而3月的备案，则在这个基础上把上限更提升了一步，虽然是谨小慎微地只上涨了100元/㎡，但透露了一个很重要的信息：上限是可以提高的！

　　又或者说，真正的上限从没有人触及过，这是可以不断逼近的。在这个前提下，其他项目的上涨也就变得顺理成章了。于是同期备案的吴越学府，相比前一次备案，高层均价上涨了400元/㎡，小高层均价上涨了200元/㎡。

　　上涨幅度最大的是金地·都会艺境，距离其上一次备案，均价上涨了近800元/㎡。

　　总体来说，幅度都不算太大，但对购房者来说，是实实在在增加了购房成本，特别又是在房贷利率不断上浮的环境下。去年今年买房，形势已经有了很大的变化。

　　2.地王项目相继入市

　　该来的始终会来的。所谓“地王项目”是指那些高地价拿地的项目，2017年，是嘉兴土拍中的地王年，这一年就诞生了诸多高地价地王，楼面价基本在8000-10000元/㎡。由于面粉决定面包，开发商在以高地价拿地的时候，就注定未来从土地上长出来的房子不会便宜。

　　2018年第一个入市的地王项目，是优优中环。都在等第一个挑大梁的，佳源就当仁不让了。最近新备案的世茂璀璨时代也备到了13000元/㎡。从目前收获的信息来看，已经有多个地王项目都在开始运作中，在二三季度，会有更多的新身影出现在备案大军里头。而毫无疑问，这之中，一定会有人会把备案上限继续往上推，使嘉兴房价来到一个“新高度”。这个被寄予厚望的“种子选手”可能非花语江南等莫属了。

　　3.备案上的落差和备案之外的房价

　　同样是新项目，同样楼面价高企，但是毛坯与否决定其在备案上最终能有怎样的表现。928拿到中环地块的佳源，其楼面价为8728.3元/㎡，配建的100㎡微乎其微可以忽略不计，而在522中拿到科技城地块的世茂，楼面价为9125元/㎡。从楼面价来说，后者高过前者，价格照理也该如此。

　　但实际上是反过来的。原因只有一个，做毛坯的可以获得相对更高的备案价，做精装的批下的价格会略低些，这个思路依然是调控，开发商通过精装获得相应的溢价，但也必需要“合理”。

　　毛坯和车位，基本锁死了开发商的上限。而为了获得更大的利益，越来越多的开发商选择精装。这个不表现在备案中的趋势，实际上更能反映嘉兴未来房价的走势。

　　2017年的时候，我们对地王项目的起步售价做过预估，大概在15000+，而在欲望的驱使下，这个数值实际可能是在18000+，有的人恨不能直驱2.0+。正应了那句话，“今年不买房，明年买地王”。

　　明年已经变今年，购房者你还好吗，到底没有人关心你到底买不买得起。比如城南某盘被盘下，改头换脸之后，很多购房者也只能望房兴叹了。

　　但所幸，至少在目前，还有一批相对“平价”的项目，他们既被限价锁着，又没有乱花渐欲迷人眼的各种精装，堪称良心好朋友了。对于刚需购房者来说，及早上车，是为良策。