荣安府热销的背后，是改善盘的大量出现，楼市分化开始？

壹

今天一早，位于国际商务区万达板块的荣安府认筹，购房者的队伍从从售楼处排到了门口绿化。

场景似曾相识。

上一次有这样盛景的楼盘，叫做吴越学府，在科技城，时间大概是1个月前。

但其实，这两个差不离的事儿背后，确实大不同。

直观一点的，精装和毛坯的差异，带来的价格差距。

荣安府备案价11000-11600元每平，精装4500，再加上其他的费用。折价来看，每平单价妥妥的2万+

吴越学府小高层12600，毛坯，再加上其他费用。每平单价1.6万上下。

单价5000的巨大价格差异。

更深层一点的，是刚需和改善的大不同

吴越学府主打90平、120平，

荣安府出手就是140/165平。

原则上来说，面向的客户完全不同。

所以，嘉兴现在的楼盘，刚需和改善的购房者都不少。

只要做得好，自然不愁卖不出去。

贰

为什么特地加个“只要做得好”呢……

作为业内人，其实能够感受到目前嘉兴楼市相较一年前的变化的。

一年前，那是真的阿猫阿狗都能把房子卖出去，

其实那一轮的疯狂，所得利益最多的，不是16年上半年之前买房“抄底”那一批人，

而是16年上半年许许多多快混不下去的房企。

类似国际商务区某楼盘，一共三期，开发到后来都快做不下去了，工程款付不出，只好抵押房子，结果一波购（chao）房（fang）者（ke）来了，房子一抢而空。

这家开发商活了……

但是现在风向转变了。

科技城，大热板块，

最近放出的新盘，精装修的，首开之后……Emmm，反正是没看到什么宣传信息。

另外，同板块某楼盘，如果不用分销，估计成交量也会有点难看。

网友们所惊叹不已的开盘盛况，集中出现在几个楼盘上，

也是大家最关心的。

吴越学府、荣安府。相信未来还有一个新中国际。（备案价没有真正公示的，通通不算）

这些，都是在目前有口碑的楼盘，俗称做得好。

叁

早些时候看过一篇文章，大意是18年将是“血洗”开发商的一年。

想要让其灭亡，必先让其疯狂。

17年的大行情，让不少开发商陷入疯狂；而18年，就是“过滤”开发商的一年。

拿地成本的急剧增加，银行贷款的不断紧缩，使得开发商的资金链受到极大的考验，

文章说，最后整个中国大陆大概只会剩下40家开发商。

对这个数字我持怀疑态度，但是这个大趋势我是认同的。

小道消息，某开发商现在的资金链产生了巨大的危机，不得不对外借贷，借贷利率是骇人听闻的近15%，期待向死而生。

而资金链传出不健康消息的开发商，其实远不止这一家。

有远见的，如李嘉诚之流，已经断了在大陆做房地产的念头。

嘉兴现在这个趋势还不明显，头疼脑热的购房者还不少，

而且嘉兴确实还会涨，现在抢一套房子也无可厚非。

临近的杭城和上海，在价格高企的时候，房企的淘汰率就很高。

那天和同事聊天的时候还在说，XXX开发商进不了上海的原因就是做不出好房子。

可以预见的，未来的房地产市场，是品质的市场。

再怎么打一枪换一个地方，次数多了，总会被人认清你的本质。

肆

谜一样购买力的不断出现，使得开发商对嘉兴的楼市市场重新定位；

外加价格的上涨、地价成本的上升和炒房客的逐步减少，越来越多的开发商愿意把相对较好的改善项目拿到嘉兴。

目前的嘉兴，涌现了许多定位改善的产品，

比如上海金茂，直接搬来了两座金茂府，最高规格的“府”系项目。

虽然金茂并没有在嘉兴的开发经历，但是金茂府的“赫赫威名”则是早就遍布全国。大宁金茂府、北京金茂府、滨江金茂府等等，凡是加上了金茂府的名头，这个项目在交付后，一定是该地区首屈一指的出色改善楼盘。

更别提它的12项科技系统，“毛细血管”的高新技术了。

比如新中国际二期，140平起步，就没有小户型。

全嘉兴最大的全人车分流小区，约50万方的总建筑面积，5万方超大的中庭景观，3000方下沉式庭院，3.1米的超级层高，新湖绿城物业……

比如鹭栖湖，主打的别墅项目，7个专利，走的就是高端。

比如荣安府，165平主力户型，地暖、中央空调一个不落，装标全面提升。

47%的绿化率，实木护墙板+硬包贴面，天然大理石的台面，实木材质的门板，方太的全套厨具，科勒的花洒……

比如花语江南，这个就不介绍了……

……

可见的，越来越多的项目，开始追求产品力的提升了。

改善的项目，将会做的越来越用心，因为需要买改善房的人，都是真心改善住宅的，他们看中的，除了学区、地段外，就是项目品质了。

唯有出众的项目品质，和庞大资金量，才有可能在未来的土地、销售战争中存活下来。

这点，目前的嘉兴已经初见端倪。

伍

从前的嘉兴，刚需和改善的住宅项目，好像除了面积大小外，价格差异并不明显。

所以，同事会说，那时候真正的改善项目凤毛麟角。

在地产圈人见人爱的东菱梅湾花园，城市的标杆，目前十多年过去了，无论是小区的外立面还是内里的维护、物业，都是独树一帜的棒，但是这个楼盘有其特殊性，这里不展开讨论。

说说宝石公馆吧，这是高端改善项目，项目品质卓越，但是在其高层售卖的时候，即使有北师大学区的光环加成，初期售价也仅9000上下。与同在北师大区域的南德大院、翰林兰庭等，在房价上的差距并不大。

那时候，由于嘉兴自身房价和居民认可度的原因，真正原因沉下心来做项目的开发商，少之又少。即使真的做了，也收不到大收益。

越认真的房企，日子过的越艰难。

而现在，嘉兴的市场分化初见端倪。中高端、低端的住宅分别渐渐分明，市场框架体系逐步建立。

这是一个城市楼市成熟的标志。

而从今往后的很长一段时间，改善盘将是嘉兴的市场主流。这也是造成房价不会回落的原因之一。

这也是不少地产人说嘉兴楼市目前是最后的疯狂的原因之一。

改善盘的大量出现，骤然增多的购房成本，必然会遏制目前火热的楼市。

而我们能做的，就是期待开发商带来的改善盘，真正对得起改善二字。