1个月内9城松绑，楼市又要转型了？

2018年，在中央“房住不炒”定位和“因城施策、分类调控精神”的指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策超过450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温，调控取得了阶段性成果。

而在寒潮过境后，戴上了“紧箍咒”的楼市开始松绑。自2018年12月18日山东菏泽打响第一枪后，据不完全统计，一个月内，包括深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等九地先后出现楼市微调迹象。

不论大城市还是三四线城市，均有松动迹象。

1月9城，楼市政策齐松绑

2018年12月18日，山东菏泽明确取消2017年11月颁布的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的政策；

2018年12月19日，某媒体记者走访深圳多家银行网点发现，建设银行、工商银行、中国银行等已将深圳首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%；

2018年12月21日，广东珠海允许非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月，按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等；

2018年12月24日，广州住房公积金发布《广州市住房公积金提取管理办法》，放宽了异地购房提取范围。提出缴存人及配偶在广州市无自有产权住房的，在毗邻广州的佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关6个城市购买自住住房也可以提取公积金；

2018年12月24日，某媒体记者走访上海多家银行发现，工行、农行、中行、建行、交行五大行对于首套房个人贷款利率，都有在基准利率（4.9%）上打九五折的折扣，即4.655%；

2018年12月27日，湖南衡阳市政府官网发布信息称，衡阳市人民政府决定撤销衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行的通知》（衡发改价服【2018】45号）文件；

2019年1月3日，青岛市城阳公证处官方微信发布公告：接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，该《规则》于2018年6月25日起实施，仅半年后即被暂停；

……

短短1个月内，有超过9个城市出现地产微调现象。

2019年，房企艰难

事实上，面对已经到来的2019年，许多房企显得异常艰难。

在2018年末，不少房企历经了极为难受的阵痛期，企业出让股权、裁员降薪，降价促销成为常态。中原地产降薪称“排队等死”,万科集团高呼“活下去”，碧桂园全线叫停“全覆盖”计划……

更可怕的，随着调控高压态势不减，不断升高的融资成本和债券资金兑付压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。据相关数据统计2019年，房地产企业到期债券规模逾5000亿元。

有一个有趣的现象，2018年以来，有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，将名称中原有的“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计，截至2018年底，已经有近25家房地产企业更改名称，其中不乏万科企业股份有限公司、保利发展控股集团股份有限公司等龙头企业。

面对债务和市场的庞大压力，小型房企呼吸艰难，大型房企开始寻求转行的契机。

调控趋稳，大涨大跌已近不可能

2018年，一线城市调控政策继续从紧，三四线城市需求逐渐疲软，一线和三四线城市销售增长速度均有所放缓。

从嘉兴的土地市场看，2018年上半年土地市场异常红火，溢价率极高，地王频出；到了2018年中旬，土地市场瞬间走低，房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之竞自持、竞配建、限房价等土地出让政策频出，企业土地投资热度下降，流拍频出；直到2018年末，土地市场才稍显好转。

据同策研究院数据显示，2018年前11个月，一线城市土地流拍率达5.53%，而2017年全年则仅有1.96%；二线城市流拍率5.93%，2017年全年为3.34%。从 2018年地块成交数据看，部分地块零溢价率成交，且出现城投、国企托底现象。

而在新房销售端，改变也很明显。漏夜排队、额外茶水费等情况已经消失殆尽，开发商开始给予一定的优惠，购房者对地段和项目品质的需求重现。

显而易见的，密集的调控已经收到了效果，市场平稳，品质和区位等条件对新房销量的影响重现，住宅市场出现分化。

恒大研究院副院长夏磊在接受采访时表示，目前房地产调控由“控”转“稳”。一方面中央加强市场监控和地方政府目标考核，另一方面地方政府有更大的调控自主权，可平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策，在市场高温时曾起到迅速踩刹车的作用，但随着市场平稳，势必清理退出。

故，大家不必惊慌，调控的放松，是由于市场趋于平稳，已经不需要做更深层次的收紧。而并不是楼市会再次反弹的信号。

对于未来政策调控走向，嘉论房产网仍旧认为“稳”字当头。土地市场的地价短期内很难重现辉煌、再创新高；进而，新房市场在地价压力不大的情况下，会更加宽松，开发商的生存空间较之2018年将有所好转。

同时，在限价和市场需求的双重压力作用下，若无直接利好，区域价格不会出现大幅变化。这对想要购房的朋友来说，应该是最好的情况了。