站在嘉兴的角度看“丁祖昱和2019的十大预测”

最近有个很有趣的事儿，金融圈有位年薪百万的“玩家”，曾经于2018年1月2日公开十大预测。现在回首，十题蒙错了9个半……

地产圈，每到年底，也有一次跨年兼预测的盛会，叫：丁祖昱评楼市年度发布会。

2019年1月8日，“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会在上海世博园区梅赛德斯奔驰文化中心举行，超过4000名粉丝到现场聆听丁祖昱对中国房地产行业的分享。

丁祖昱老师何许人也？

丁祖昱，华师大世界经济博士，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁，上海克而瑞信息技术有限公司CEO，上海易居房地产研究院副院长，北京中房研协技术服务有限公司总经理。目前丁祖昱还担任多个在中国房地产业界具有较高的知名度和影响力的专业协会和团体的重要职务：闸北区政协常委、中国房地产协会中介委员会秘书长、中国房地产研究会常务理事，国家住房和城乡建设部房地产市场监测专家。

所以，称其一声丁老师，不为过。

与去年一样，丁老师直接在开场放出了今年的楼市十大预测，是非对错，自有一年时间来检验。不过丁老师毕竟说的是全国楼市，就在嘉兴这个小城来说，还是稍有不同的。

今个儿，咱就站在嘉兴的角度，来聊聊丁老师的2019楼市十大预测。

这其实不能算预测，这是既定的事实，而且轻易不会改变。

整个2018年，房地产业销售额已经占到了中国全年GDP总量的1/4。不论有多少人对这20年不断上扬的楼市持鄙夷态度，仍旧改变不了房地产作为中国经济龙头的地位。

虽然现在大力推送基建、小微企业和实体经济，但从整体经济框架来看，房地产业在目前乃至未来3、5年内，都会成为不可动摇的全国产业支柱。

作为以土地收益为主要财政收入的嘉兴来说，更是如此。

1月4日下午，央行降准，释放约8000亿元长期增量资金。

说实话，8000亿想要补足当前市场流动性的缺口，还是不足。

未来，今年的货币还有继续宽松的可能。而且由于美国股市的泡沫面临刺破风险，美联储的口径，也在降低加息步伐，我们外部环境也将会相对空松很多。

但是，这一资金能否流入楼市，是存在很大疑问的。

2018年10月7日，央妈降准的时候，我们有过分析，放水很可能去基建。而这次，我仍旧持有这样的观点。

如果真的是想放水救楼市，把银行放贷利率降下去就可以了，或者重新批给房企一笔债，马上就生龙活虎拒不降价了，犯不着改变全国的准备金率。

这点同样，已经在做了。

昨天的头条中我们写到，在过去的1个月内，全国有9个城市对楼市政策进行了松绑。

对嘉兴而言，楼市经过2年多的大涨和半年的下滑后，已经趋于稳定，政策存在微调的可能，但是想要出现大的变动，目前来看并无适宜的土壤。

2018年全年，全国房地产业销售额突破14万亿，再创新高。而对此，丁老师预测在2019年，房地产全年销售额将有所下滑，达到13万亿，与2017年的水平相仿。

对此，我个人表示赞同。而对嘉兴来说，2018年无疑是房企在嘉兴收获的一年，2018年嘉兴市本级全年地产销售额近300亿，这个数字同样创了历史新高。随着市场存量房源的减少以及土地出让的衰减，我们相信这一数字在未来很难在提升。

规模上，嘉兴2019年的楼市可能在2018年的基础上有所下滑，行业内部之间的变动，则会变得更加剧烈。

海南是强调控地区，也是富人的游乐场，这点我们不做评述。

话题转到嘉兴，对嘉兴2019年的楼市，我本人还是持乐观态度的。原因有三点：

1、嘉兴的特殊地位

由于嘉兴特殊的历史背景和城市区位，决定了嘉兴城在未来的发展中，不可能落于人后。

2、在环沪周边城市的房价区间

纵观环沪城市的周边房价，嘉兴城无论在新房市场还是二手房市场，其房屋价格均不在高出，甚至连中档水平都勉强。

3、基建

众多的基建带来人口流入和城市发展的大机遇。

所以，2019年及未来的3、5年，我看好嘉兴楼市会比全国其他城市好。

这是事实，现在的楼市，不仅房企没钱，购房者的资金储备也近乎粮绝。

从丁老师的数据中，我们可以看到嘉兴城2018年的购房群体中，本地客占比达到80%，而在2017年，这个数据只有55%。

与之相反的投资客的占比有所提升，2018年嘉兴纯投资需求占比27%，而2017年为19%。

赤裸裸的数据表明，2019年，刚需盘的市场将会进一步萎缩。

这点对于全国范围内可能会是这样，但对于嘉兴城，我想已经不是这样了。

嘉兴的土地市场在经历了2018年第三季度和第四季度初期的滑铁卢后，在年底重新站稳了脚跟。不再有国家队托底，甚至个别区域的宅地开始重新赢得开发商的争抢，这证明在开发商眼中，嘉兴的土地价格目前应该处于这一价值区位。

在2019年1月25日，嘉兴市区将有两宗极品宅地出让，这两宗宅地作为2019年的开年大礼，必将获得较高楼面价。

所以，对于嘉兴的土地价格，我个人预测，全年数据来看会低于2018全年，但会在目前的基础上，走上扬趋势。

8月租赁乱象，被政府约谈，有了3个月冷静期。但现在个税抵扣风波，加上年后租赁旺季到来，租赁玩家有了卷土重来的掩护和可能。

但租赁行业的洗牌，已经在进行。

嘉兴作为一个自持房屋量较大的三线小城，目前并没有吸引到很多大型租赁公司的关注。租赁市场的风雨对嘉兴的影响不大。

事实上在我看来，这两点都是未来地产的发展趋势。

万科转型“城市生活服务商”，证明未来物业管理将成为地产业的重点发展趋势。在二手房市场，不少品质老小区，一直被市场低估，通过物业迭代，改善了口碑，房价很快回到市场该有的位置。

优质的物业管理，对小区价值重塑，是真实而且立竿见影的。

而另一方面，养老地产也逐渐脱颖而出。尤其是嘉兴这样慢节奏的城市，湘家荡的主要发展方向就是旅游和养老产业，我前不久刚参加了大树集团在七星的养老产业开业仪式。随着年轻人的不断成长，以及建国后出生人群的老去，养老产业成为大家在观念上接受并且愿意考虑的项目，未来前景巨大。

股市不做任何预测。

预测天王周金涛都说，他什么都预测，唯独不预测股市的波动。

巴菲特也说，“预测股票短期的涨跌，那是愚蠢的行为！能知道股票明天涨跌的人只有两个:一个上帝，另一个就是骗子！”。

事实上，丁老师的演讲还有很多，这里只是摘录了老师的预测部分，结合嘉兴的现有情况说了说。

各位若有兴趣，可以直接搜索丁祖昱评楼市年度发布会，学习丁老师的全篇演讲，说不定对未来的楼市走势，会有新的看法。