市区去化周期约为11.5月，市场天平重新向购房者倾斜？

1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。

一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911万平方米、23261万平方米和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31%、-1.8%和2.5%。

从同比数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7月-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅在持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌后，目前出现了连续两个月同比正增长现象。

报道中有一句话值得我们关注：

2018年1-3季度，百城库存以“供小于求”和“供求基本平衡”为主要特征。而到了第4季度楼市表现出“供大于求”的特征，且供求矛盾不断扩大，房企重新面临去库存的较大压力。

由此，我们可以推断，全国楼市从“去库存”进入“补库存”，2018年全年库存先降后增，2018年12月份，100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期为9.7个月，这意味着市场消化完这些库存，需9.7个月，该数值相比11月份的9.5个月有所增加。

全国范围内，市场开始重现“供大于求”的特征，市场重新由消费者主导。

嘉兴市本级的去化周期在11.5个月

嘉兴政府自2018年11月21日起重新发布每日成交数据，除去元旦期间的数据缺失，截止是1月28日，一共发布了57天。在这57天中，嘉兴市本级共成交住宅4421套，日均成交约75套，共成交面积572926.62方，户均面积129.6方。月去化约2250套。

其中，全部范围均在市区的经开区在57天内的总去化为1820套，日均去化约32套，月去化960套。

而据本网统计，截止2018年12月底，嘉兴市区总库存约2.7万余套（数据未包含2019年1.25土拍两宅地），其中经开区约为11017套。

我们用经开区的去化数据为样本来推算嘉兴市区去化数据，经开区的去化周期约为11.5个月，则目前嘉兴市区的存销比为近11.5个月。

这高于全国百城的9.7的存销比平均水平，故从数据层面看，嘉兴城在经历了这一轮的涨幅后，库存重新提升至两位数，其房价未来的上涨压力，大于全国百城平均。

换句话说，若无大规模的人口引入，嘉兴想要重现2016、2017年这样的涨幅，几乎不可能。

全国住宅销售价格有所上涨

1月16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅有所回落。

也就是说，在2018年末，无论是一线城市或是二三线城市，其商品住宅销售价格均有所上升，无非是上涨的快慢有差异。

这与时间点和行情位置有关，克尔瑞的分析员这么说：

由于临近春节，各大房企为了在淡季市场冲刺业绩，热点项目纷纷推案入市，一线城市商品住宅成交有所放量，价格有所上涨。

所以，全国范围内数据上的增长，是由于春节期间，房企在负债压力下拿出位置较好的楼盘冲业绩造成的，并不能做楼市已经结束回调，重新开始上升的信号。

另一方面，我想，年初央行放水的8000亿，对楼市年初的这一波上涨也有不小的影响。

就像股市所说的，“政策底往往不是价格底”一样，由于放水和春节时期造成的楼市价格增长，更像是楼市大跌之后的一次找平，并不能代表楼市的再次崛起。 

毕竟，在这个市场上最重要的供求关系，天平已经向消费者倾斜。