城市户均资产161.7万元，近8成是房产……

2018年，全国的地产形式陷入近10年来的最低谷，房企纷纷高喊“活下去”，经过媒体的渲染后，一时间人心惶惶，甚至有个别经济学家宣称地产将从国内经济龙头的地位转型。

这一论点，在近期被“打脸”了。

在近日举行的第202场银行业保险业例行新闻发布会上，广发银行联合西南财经大学发布了一份《2018中国家庭财富健康报告》（简称《报告》），其中多项数据“扎心”。

《报告》通过对全国七大地区23个城市的调查结果指出，我国城市家庭近几年资产和财富在规模上都快速增长。从调研数据上来看，我国城市家庭户均资产规模在2011年大约是97万元，2017年已增长到150万元，年均复合增长率大概在7.6%左右。照此数据推算，在2018年我国城市家庭的户均总资产规模应该在161.7万左右。

在这方面我国还和美国有比较大的差距，2017年我国城市家庭平均总资产规模为150.3万元，而美国则为530万元；我国城市家庭平均净资产规模为142.9万元，美国为467.2万元。

而在这161.7万家庭户均总资产中，住房资产在家庭总资产中占比77.7%，远高于美国的34.6%。

金融资产上占我国城市家庭总资产的比重仅为11.8%，而在美国，这一比例为42.6%。在我国城市家庭的金融资产中，又以银行存款最多，占比达到了42.9%，其次为理财产品，占比为13.4%，股票占比为8.1%；基金为3.2%；债券仅为0.7%。

住房资产占户均资产近8成，可投资资产仅2成。这样的现状，令开发商欣喜，却令人大多数人心焦。

地产资本已经成为价值主流

今天早晨，某公众号发布一则消息，名为《第一代炒房客，开始转型干相亲了》。

文章中说，在楼市相对惨淡的2018年，一些高资产人事，开始淡出房地产市场，组织举办高端相亲会。

这样相亲会的准入门槛极高，要求到场男性1.净资产1000万以上（必备）；2.年龄最好小于35周岁（不一定）。

而从现场情况来看，这样的相亲会十分受女士欢迎。据悉，一场55人规模的活动，女：男的比例差不多是50:5，现场50个女生，围绕5个男生。

随着资本市场的不断发展，先谈收入家境，后谈心动感情，这样“省时省力”的方式成为新时代的相亲主流。而“收入家境”的重要组成部分——住房资产，成为评价指标的优先序列。

地产市场正悄然发生着变化

近期还需要引起注意的另一则新闻，是“融创中国百亿接手泛海北京及上海地产项目”。

融创中国近期发布公告称，其子公司与泛海控股子公司订立协议书，以应付代价人民币125.53亿元收购泛海建设控股有限公司100%股权，目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。

早在2018年年中，我们在文章中就分析过，未来数年地产行业内部将发生变革，逐步开启“由零归整”，随着市场调控和大环境的发展，大型房企和大型国有企业将依托其整体经济实力占优的优势，对小型房企发动全方位进攻，不断收并购小型房企，最终完成市场整合。

而事实上，“大鱼吃小鱼”发展的比我们想的还要快速猛烈。

通过一张图，简单来看2018年部分企业收并购的动态。

2018年1-11月，大中型房企收购宗数达20宗；其中，单笔最高成交金额为128亿，由凯德于上月收购上港商业项目；大中型房企收购数量较2017年有显著提升。

“大鱼”在调控的大环境中寻求发展机遇，而小鱼则受到了巨大的压力。

2018年以来，随着一系列的调控，已有十余家房企因资金链断裂宣告破产。

在紧缩的信贷环境下，小型的开发商的融资能力会受到更严格的贷款渠道和更高的融资成本的挤压，为缓解资金链压力纷纷抛售资产，也有部分企业希望通过剥离非核心业务，将更多的资源和精力放在主营业务上。大量存量物业的抛售，也促进了年内大宗交易的成交。

2018年1-11月，小型房企出售的商业地产宗数达25宗，较2017年有显著上升。

那个“阿猫阿狗”都能进入地产领域捞钱的市场已经过去，从当前的趋势看，未来地产市场，大型房产公司和国有企业将占据更多的话语权。

而这些话语权的确立，显然有利于市场的整体化管理，比如出台一些足以变革整个市场的政策……

其实今天的文章主要想说明以下几点：

1. 房地产市场仍旧是占经济主导地位的

2. 房地产内部正在发生变化

3. 地产未来扑朔迷离，可能发生变革

以我个人的观点来看，过去20年“那个除了买房，其他一夜暴富的方法或许都写在我国的刑法里……”的时代将不复存在。

地产可能是未来20年内较好的资产保值方式，但可能不会资产增值的好选择了。