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嘉兴房价的天花板突破了

来源:嘉论房产网  2019-05-23 17:29:22            
不过到昨天,突然一口气出了四张预售证,且其中三张都来自秀湖板块,也是很迷的操作了。

  今年3月和4月都是嘉兴预售证高产的月份,基本也与行情相对应。不过楼市持续升温的5月,到中旬的时候,也只有3个楼盘申领预售证,供货可以说十分短缺了,也不太符合开发商趁热打铁的心理。不过到昨天,突然一口气出了四张预售证,且其中三张都来自秀湖板块,也是很迷的操作了。

  不约而同一起领证的项目是留香园、秀湖中粮祥云、佳源·秀湖印象和秀湖金茂府。

  其中,留香园的这张预售证最为让人瞩目,因为其备案价格达到了惊人的18300元/㎡,而此前备案价格纪录(普通住宅)的保持者是花语江南,其3张预售证住宅毛坯均价清一色的16200元/㎡。而次高的价格持有者则是佳源·城南印象城南印象一共领了2张预售证,每张预售证都是按物业类型统计价格,首批高层均价14900元/㎡,首批小高层15600元/㎡,二批高层15200元/㎡,二批小高层15900元/㎡。

  这两个项目以下,所有项目(普通住宅)都没能越过15000元/㎡的红线。

  而留香园预售证的出炉,一举刷新了嘉兴住宅备案价格的天花板,摘走了嘉兴备案价格最高的帽子。

  不过有所特殊的是,留香园的备案价格,并非纯粹是毛坯价,由于该项目带装修,这张预售证价格实际包含了装修的价格。这样来看的话,留香园备案价格最高的桂冠就有很多水分了。因为花语江南的预售证价格,是毛坯价格和精装价格分列的。如果把两者相加,那么花语江南的价格则是22500元/㎡。这个价格则比留香园18300元/㎡的价格又高出了许多。

  所以从这个角度来看,嘉兴房价的天花板其实并没有易主。

  不过留香园这个价格,也能看出很多有意思的东西。

  开发商的求生欲很强,也颇见无奈。

  备案价能批出高价的,无一例外都是地王。非地王的,哪怕赶上多好的时候,也只能停留在第二梯队。这是房价构成体系在起作用,而房价体系中非常作用的一个因素就是拍地时的地价。如果地王项目批的比普通项目低,或者属于同一阶梯,那土地市场就撑不起来了。

  毫无疑问,花语江南城南印象、留香园都是地王。而且相比起名义上地王的花语江南城南印象和留香园才是真正意义上的地王。但因为稳和控的因素,这两个王只能做副的,关键还落不了好。

  对比下几个项目的拿地价和备案价。

  楼面价基本一样,但城南印象和留香园却多出了大量的配建房。这一进一出,差距不可谓不大。不过两者最终在拿证价格上就没能享受到花语江南的同等待遇了。

  城南印象纠结许久,最终选择以毛坯出货,基本告别了项目盈利。留香园大致也遭遇了相同的境遇,但求生欲望更强烈,那就上精装吧,靠精装把价格做上去。不过在精装价格上似乎申领也不太理想,应该是没有能拿到像花语江南这个级别的装修价格。最后以这种含糊的方式将备案价格交代了。如果我们按之前精装项目流行的3000元/㎡的价格来推敲,留香园的毛坯价格可能为15300元/㎡,这个价格跟城南印象拿到的毛坯价格还是比较接近的。

  所以留香园的价格乍看上去比较唬人,实际上并没有绕过此前的那道线。嘉兴住宅备案价格的上限始终没有变化过。天花板不变,表明控的态度没变过。也就是任你土地市场如何闹腾,但在备案这一关,得按规矩来,给市场和调控一个交代。

  天花板这一关,确实有点不近人情,但在备案方面,整体表现却是逐步松开的,这点我们在此前的文章里也有过探讨了,只拿最近的变化就可以佐证。

  从这个方面来说,开发商的境况是一天比一天好了。

  并且从上表还能看出一个特征是,区域楼盘备案价格采取均衡化策略。甭管你楼板价多少,在预售的时候,给的价格基本都在一条水准线上,而差异主要来自产品的差异和楼板价的差异。但这个浮动差异是比较小的。

  这个逻辑其实也很简单,保证销售的均衡性,同时保证区域价值不缩水。

  不过秀湖这三盘要么不领证,要么就一同领证,也是蛮有意思的,里面透着点小坏。

  从新近的预售证中,还能看到的一点是,目前嘉兴住宅市场销售已经是改善占主流。秀湖金茂府、秀湖印象、中粮祥云、留香园领证批次房源的平均面积分别在162㎡、137㎡、147㎡、131㎡。

  在经历了房价的上涨、地价的上涨后,嘉兴住宅市场的产品逻辑和购房者的喜好已经发生了深刻变化,从过去刚需项目占主流已经过渡为改善项目占主流。从居住的舒适度和住宅品质方面来说,无疑是一次较大的提升和进步。

  而市场也无疑认可了这种变化,尤其在目前的市场环境下,嘉兴的主力购房主体是本地购房者。在土拍上一掷万金的是各大壕发商,但真正支撑这个楼市的,是万万千千的购房者和其背后的家庭。

  最后我们也希望,在开发和未来打算在嘉兴开发的开发商,能不负购房者的信任,打造出真正优质的产品和项目。


 

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