2019年嘉兴宅地出让金逼近200亿 创历史新高！多板块楼面价抬升

　　2019年即将结束，一起回顾一下嘉兴市本级2019年的土拍情况。

　　2019年嘉兴市本级共挂牌出让涉宅用地28宗，总出让土地面积140万方，其中成功出让27宗，流拍1宗，成交土地面积132.4万方，总成交金额196.8亿元，总建筑体量269万方。

　　在出让宗数上，2019年比2018年少出让了2宗宅地；在宅地成交面积上，2019年比2018年减少了5.8%；在土地出让金上，2019年比2018年增长了8.4%。这也反映了2019年的地价，总体来的要比2018年要贵。

　　对比历年涉宅用地出让，2019年在土地出让金上创下了历年新高。而涉宅用地成交面积方面，2017年、2018年和2019年基本相当，已连续三年在140万方附近徘徊。

　　从成交楼面价看，2019年嘉兴市本级成交楼面价最高的地块为新希望科技城地块和香港兴业南湖新区地块，成交楼面价均为10033元/㎡（熔断价）。如果算上竞配建的话，那么新希望科技城地块是实际楼面价第一。

　　全年共有9宗宅地成交楼面价在9000元/㎡以上，达到熔断价的共有3宗。这9宗宅地中，有4宗来自国际商务区、2宗来自科技城、1宗来自南湖新区、1宗来自城南、1宗来自秀湖。可见，目前嘉兴市区能诞生高楼面价地块的区域主要集中在国际商务区、科技城、城南等城市南部、东部板块。

　　开发商拿地数量上，全年拿地2宗及以上的有，万科2宗，南投置业2宗，碧桂园2宗，交投2宗，龙湖2宗，荣安2宗，新希望2宗。

　　从土地出让金上看，单宗土地，有4宗宅地出让金达10亿元以上。土地出让金排名前十的地块，总出让金达到108.9亿元，占到全年土地出让金的一半以上。

　　从出让时间上看，上半年共出让9宗，下半年共出让19宗，出地主要集中在下半年。其中四季度共成功出让宅地12宗，为全年宅地供应最多的一个季度；二季度和三季度共成功出让宅地6宗；一季度仅成功出让宅地3宗。

　　从月度供应上看，10月共成功出让宅地7宗，为全年宅地供应量最大的一个月份。

　　从溢价率看，土地溢价最高的地块为正黄城东地块，溢价率达到54.9%，溢价率次高的地块为新希望主城地块，溢价率53.8%。全年土地溢价超过20%的宅地有11宗，溢价超过30%的宅地有4宗，溢价超过50%的有2宗。

　　另外有8宗宅地以底价成交，其中有半数来自乡镇。近底价成交（溢价率不足1%）的地块有2宗。

　　从出让区域上看，城区共出让宅地21宗，出让土地面积105.7万方，出让金177亿元；乡镇共出让宅地7宗（1宗流拍），出让土地面积34.3万方（实际出让26.6万方），出让金19.8亿元。

　　其中南湖区共出让土地12宗，出让土地面积63.8万方，出让金85.9亿元。

　　秀洲区共出让土地6宗（流拍1宗），出让土地面积28.5万方（成交土地面积20.9万方），出让金28.4亿元。

　　经开区共出让土地10宗，出让土地面积47.7万方，出让金82.5亿元。

　　南湖和经开成为宅地供应的主力，秀洲已经开始掉队。

　　从市区板块出让情况看，国际商务区以6宗的出让量位居市区各板块之首，成交土地面积31.5万方，出让金57.7亿元；科技城以4宗的出让量位居第二，成交土地面积23.2万方，成交金额36.7亿元；南湖新区以2宗的出让量位居第三，成交土地面积13.2万方，成交金额21.5亿元；秀湖板块以2宗的出让量位居第四，成交土地面积12.3万方，成交金额21.1亿元；主城以3宗的出让量位居第五，成交土地面积9.3万方，成交金额15.3亿元。

　　总结2019年的宅地出让特征有以下几点。

　　一年中宅地行情差异大。2019年的宅地市场，以香港兴业熔断+竞配建豪取南湖新区宅地开场，为全年的土拍开了一个好头，也扭转了2018年下半年以来宅地市场冷淡的情况。这种势头保持到了5月，几宗集中出让的宅地均取得了高楼面价成交的成果。然而时间来到下半年。王店宅地的流拍，给土地市场当头一棒，随后出让的乡镇宅地和中环北宅地均以底价成交。期间只有万科拿到的国商区宅地和长春新星宇拿到的科技城宅地遭到了竟逐。而时间来到四季度，市场又发生变化，几宗国商区的宅地相继出栏，引起了良好的市场反响，以国商区宅地为主力军的宅地出让一扫此前的颓势。不过当到了年末后，除了城南姚家荡宅地外，其余宅地均以底价或低溢价成交，土地市场的热度有明显下降。

　　板块宅地成交差异大。2019年土拍的第一明星板块非国际商务区莫属。虽然全年仅有的两宗熔断地并不在国商区，但国商区的整体表现实在太过亮眼，特别是10月集中出让的国商区宅地，齐齐把楼面价坐稳到9000元/㎡以上，达到了一个前所未有的高度。这其中，高铁新城板块也开始崭露头角。而以往主流板块的科技城、城南、秀湖等依然地价稳定。同样作为板块新星的科技城北翼则反响平平。乡镇宅地市场基本哑火的多，除了余新有高铁板块作为地价支撑。

　　拿地开发商多为深耕型。在2019年拿地的房企中，香港兴业、苏嘉、新希望、世合、交投、吉翔置地、万科、卓越、金地、荣安、佳源、奥山等均为在嘉兴有过开发经历或正有项目在开发，其中不乏已经在嘉兴有多个项目开发的深耕型房企，典型的有香港兴业、苏嘉、万科、佳源等。而像荣安以2宗宅地重返嘉兴市场，新希望连拿2块宅地，均可视为意欲深耕的举动。

　　相对来说，2019年新进开发商在数量上有所减少，首入嘉兴市本级的房企有景瑞地产、龙湖、招商、长春新星宇、正黄。