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嘉兴这些热门板块原来也存在硬伤和风险

来源:嘉论房产网  2020-01-15 16:58:04            
  科技城细分可以分成科技城核心、科技城南、科技城北,每一片的定位和价值逻辑都不一样。目前有商品房在售的是核心区和科技城北。   科技城核心从2019年到2020年,预计房价会有一个不小的变化,盖因地价逐高房价,该区域新售商品房有向2W进军的潜质。

  科技城

  科技城细分可以分成科技城核心、科技城南、科技城北,每一片的定位和价值逻辑都不一样。目前有商品房在售的是核心区和科技城北。

  科技城核心从2019年到2020年,预计房价会有一个不小的变化,盖因地价逐高房价,该区域新售商品房有向2W进军的潜质。

  但是核心区目前最敏感的就是学区问题。早前的科技城(南区)能从一个边缘板块一夜发迹,很大程度是因为实验小学科技城小区的设立。但由于学校不大,每年的招生数爆表,导致入学紧张(入学预警红色)。从近两年的学校划区来看,范围仅限定在亚欧社区的东方都市、御上江南、宏润花园三盘,此外社区新建交付小区仅为临时托管。由于容纳能力有限,扩大学区的可能性微乎其微。

  该区域当年卖房时大打学区牌的项目都面临这个问题,包括去年迅速完成出货的风华剑桥

  怎么解决学区的问题,我们发现一所亚欧学校横空出世了。不出意外,这所规划学校就是来填补学区空缺的,建成后可以承担实验小学以外的亚欧社区交付小区的就学需要。不过学校还未正式立项,从开建到投入使用,需要一年时间,所以暂时是指望不上了,比较大的一个可能是,实验小学容纳不了的量,让新建成即将投入使用的清华附属学校来托管,也属临时性的。这样可以解决亚欧建成之前的空档。

  但读不进实验小学的几个小区的业主,最在意的可能不是有没有小学读,而是实验小学的招牌。

  所以在学区问题捋顺之前,这个区域如果是抱着学区去的,请谨慎。不过过完农历新年,很快又要划区了,届时该区域读书问题如何解决,应该会有一个让大家都能接受的方案。

  科技城北,硬伤可能就是配套问题了。这个区域住宅体量大,短期来看,各方面的配套都是滞后需求的。虽然新里城有号称5万方的社区商业,不过参考绿地自己原先的新都会……

  这个新板块缺少群众基础,兼之体量巨大,从开发定位上也不如其他板块高,目前来看投资属性较低。适宜人群:新居民、在附近工作。

  城南

  城南即将进入姚家荡新片区的开发。城南面临的一个问题是,新板块纵深较大,又偏居一隅,能否获得认同。

  城南是继南湖新区之后第二个站上2W房价的板块,这其中很大原因是因为城南的区位优势。而姚家荡新片区则会丧失这个优势,毕竟新片区要向南延伸到一个完全陌生的地域。

  这个地域和科技城北一样,都是毫无基础上的开发。

  虽然姚家荡区域经过多年经营,已经积攒了一定的认同度,但姚家荡在长水路北,而新片区在长水路南,长水路作为高架快速路,其割裂的副作用是现实存在的。

  姚家荡新片区的规划已经出炉,相对来说看点还是比较足的,但这需要一个漫长的过程。另外规划再好也无法改变其方位偏离主流发展方向的窘境。因为姚家荡新片区位处西南,而嘉兴的主流开发方向在东南,加上沪杭铁路和长水塘天然的割裂感,无法东进和国际商务区进行融合。

  这从高铁新城的规划也能窥见一斑。同样位处长水路上的三个板块,科技城南、国际商务区被划进了高铁新城规划范围,而姚家荡新片区则失之交臂。也即意味着姚家荡新片区很难乘上长三角一体化、嘉兴接轨上海的东风。

  目前姚家荡新片区出让了首宗住宅用地,该片区能否打开局面,规划中的姚家荡九年制学校比较关键,通过优质学校吸引优质资源的方式被过去证明屡试不爽,唯一的存疑是,教育资源又是经开的弱项。

  秀湖板块

  秀湖整体的均衡性在各个新兴板块中无疑是较为出挑的。秀湖的设置、资源的配置,让秀湖区域在短短几年间就快速成型,基本上没啥短板,唯一就是商业落地的问题。

  唯一的问题是,秀洲区的城区开发不在城市开发的主流方向,这和姚家荡新片区偏西南错失机会不一样。秀洲区的整体方向是背离城市主线的,意味着越发展,越往偏处去。高铁新城、沪嘉轨道交通、快速路环线……近一两年来的大动作、重大工程,秀洲区基本都是缺位状态,啥都轮不到。

  就算是有轨电车,主要涉及的区域也是市区和南湖区、经开区,秀洲区可以分享的果实非常少。资源配置的倾斜几乎是不可逆的。秀洲区城区在秀湖板块之后,发展的空间会越来小。

  所以秀湖不适合投资,适宜生活和自住。但同时也会和城市风口失之交臂。

  南湖新区

  南湖新区啥都好,就是房价贵。对于想要追求学区而高位入手南湖新区,不是太过建议。

  事物发展皆有周期,北师大办学固然不错,但规模一扩再扩,想要一直保持在一个较高的教学水平上,也不是一件容易的事。有上坡的时候也会有下坡的时候,尤其在房价居高不下的情况下,北师大的学区房,已经过了风口期。

  国际商务区

  国际商务区最大的问题还是版图过大,缺乏优质资源配置。不过由于国际商务区基本深度参与了高铁新城的规划,会迎来新的局面。


 

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