经历了调控密集的2019,2020嘉兴的房价怎么走？

中央调控政策

　　房价的走向除了取决于市场的基础作用之外，也离不开政策调控的影响。2019年是我国楼市调控最为密集的年份，全年出台的楼市政策超过620次。

　　回顾2019年中央的楼市政策调控，主要有以下几个重要的“风向标”：

　　3月份两会表态“防止房市大起大落”

　　4月份中央政治局会议重申“房住不炒”

　　7月份中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

　　12月份中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。

　　从2017年政府工作报告“遏制房价过快上涨”到2018年7月政治局会议“坚决遏制房价上涨”再到2019年3月“防止房市大起大落”，传递了楼市预期变化的信号，凸显中央抓好楼市调控工作、推动房地产市场健康有序发展、维护广大群众利益的决心。

金融政策领域

　　2019年，金融政策整体总量宽松，但企业融资、居民房贷前松后紧。

　　5月份以来房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。

　　10月，央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基点”。

　　房贷利率改革之后，和「因城施策」调控方针的配合，更加密切了。这意味着，每个月的LPR公布后，各个城市可以通过楼市行情来调整利率加点数值。这是真正的做到了信贷的因城施策。由于央行的信贷政策都是基于宏观面进行的制定，对于不同城市来说，经济面、楼市情况都不一样，比如嘉兴和上海的情况差异就很大。上海目前贷款还能打折，而嘉兴却是要上浮，这种差异性采用一刀切的宏观政策确实有弊端。

　　以目前嘉兴银行房贷普遍上浮的情况来看，如果首套房以上浮10%算，为5.39%。这个利率是目前市场环境导致的，LPR出炉后，本地大概率会通过加点的方式达到跟目前的一个大致水准线上。

　　因为该政策出台前就明确表示了，房贷利率不会降。

　　这么个大手笔，如果一上来就完全市场化，很可能会乱套，所以政策需要给市场一个信号，保持大体的稳定。

　　房贷新政的影响面短期来说，应该不会引起太大的变动。但未来对于建立全新的一个个人住房信贷机制有着深远的意义。

　　这件事对个人的影响的话，简单来说，已经放贷的就不用关注了，而将来要购房并使用贷款的，需要好好研究下新政的内容。关于贷款约定点数上，与个人信贷质量有很大的关系。从现在起，一定要注意自己的信用健康。

地方调控政策

　　2019年年初，调控“放松”的市场预期一度高涨，1-4月份，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；8月份以来，人才新政不断发力，上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，2019年的“地方版”楼市调控政策有几个显着特点：人才新政多发、租赁政策强化、公积金政策放宽、频繁整顿乱象。

　　嘉兴层面来说，今年下半年公积金政策就经历了2次调整，分别为：9月5日发布的《关于调整我市住房公积金有关使用政策的通知》和11月1日的《嘉兴市住房公积金支持人才安居实施办法》。

　　前者保证了首套公积金贷款还清的家庭购买二套商品房最高仍可贷60万，这一方面支持了从刚需到改善转变的购房需要，对家庭购买二套房有巨大利好，另一方面也从公积金端截断了2套房以上的购房需求。而后者则是针对满足外来人才引进的购房需求的利好政策，通过给予不同层次的外来人才不同比例的购房优惠吸引外来人才，个人最高贷款可达90万。

　　而在落户政策方面，12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。

　　其中核心一点讲到了降低落户门槛：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。推进基本公共服务均等化，常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。

　　在吸引人口方面，嘉兴城市的基本面还不错，但是在落户政策方面，可能就不太友好了。去年试行的落户新政，落户需要连续参加本市职工基本养老保险达到5年。（本省户籍满5年的人员，可以不受上述条件限制）这个门槛不可谓不高，在本次中办、国办的文件下，会否促使嘉兴落户放低门槛，我们拭目以待。

2020年市场预期

　　2020年伊始，房地产调控暗流涌动。武汉、唐山、东莞、佛山、四川富顺、湖南衡阳等城市纷纷出台楼市政策，对市场进行调整。其中，既有税费优惠、财政补贴、人才新政等刺激性措施，又有销售监管、房屋限售等打压和规范性手段。

　　但是对比2019年度的地方调控来说，整体也并没有特别“出格”的地方政策出现。

　　进入新年的状态也给了我们一定的启示：地方上的微调动作不会断，但中央政策的“红线”不能碰。

　　12月份中央经济工作会议重申了建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制，那么在短期里市场的起伏就被控制在了这个范围里面：房住不炒，房价大涨的概率很小。

　　结合嘉兴2019年度新房申领的预售证情况，基本每个新盘新申领的预售证都在上一张的价格基础上有50至300元/㎡左右不等的微涨涨幅，不出意外的话，2020年也将延续这个态势：稳中微涨。