疯掉！中环北宅地楼面价突破至8700元/㎡，打破纪录！

　　土拍战报

　　今日市本级出让一宗住宅用地，地块编号为经开2020-15号，经历44轮报价，以52348万元，溢价率29.5%，楼面价8700元/㎡成交，被荣安摘得。这也是荣安今年在6月拿到的国商区宅地之后拿到的第二块宅地。可见荣安有意持续在嘉兴市本级加码。

　　该宗地块也是9月出让的首宗住宅用地，而整个9月暂无新的宅地挂牌，这可能也是9月宅地市场的“独苗”。这块宅地属于非主流热门板块，但依然拍出了这样的价格（成交楼面价超过锦棠里，成为嘉兴主城北部片区的新地王），着实令人咋舌，也充分说明接下来开发商还是非常看好嘉兴市本级市区的土地市场，和之前的乡镇土地价值完全是两套逻辑。

　　嘉兴今年土地出让截止到现在，仅成功出让了10宗宅地。仅完成了近三年市本级年均宅地出让面积的三分之一。也即是说还有三分之二尚未出让，往后几个月也许会再度出现几波集中性出地。

　　而接下来的出地计划，官方也发布了读地手册，想知道有哪些重磅地块，可查阅我们此前的推文。宅地篇《嘉兴接下来这些地块要推！大量重磅宅地 还有神级宅地！》，商服篇《比宅地更抢眼的商服地块！家在周边随时可能要升值！》。

　　经开2020-15号

　　土地位置：东至锦云路，北至同德路，西至振兴路，南至锦云路。

　　土地面积30085.4平米，住宅用地，容积率1.5-2.0。

　　该宗地块挂牌起始价13440元/㎡，起始楼面价6720元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价20080元/㎡，上限楼面价10040元/㎡。

　　建筑限高不高于60米，且住宅建筑高度不低于24米；按不小于1.5车位/100平方米，同时满足1.0车位/户等设置机动车车位。

　　地块分析

　　该宗地块位于中环北，具体靠近信远朗庭和万科环萃园。

　　地块地貌和桌边环境上，地块较为方正，但在朝向上并不是正南或朝南，因此在楼栋朝向上可能会采用信远朗庭和环萃园的方案，和地块朝向会形成一定角度。该地块周边无自然河流或风景景观，属于无地块附加值。

　　地块东侧为住宅群落，南侧用地规划上为商业用地，北侧为嘉北广播电视站（现状），隔路为工厂区。从目前规划上看，尽管该片区会有不少的用地腾退和调整，比如环萃园北侧的工厂用地性质会调整成住宅，但该宗地块北侧的工业用地暂无调整意向。此为地块一大弊端。地块西侧为规划小学用地，现状为工厂区（待腾退调整）。

　　整体来说，地块所属的中环北区域，未来经过腾退调整，会逐渐改变以工业区为主的现状，而变成以居民居住为主，工业区有限保留的状态（可能未来会逐步调整）。居住舒适感会有一定提升。加上规划的学校、商业等配套，各项城市机能也会得到落实。从未来发展来说，地块的前景还是比较光明的。

　　交通上，该地块附近有快速路环线（中环北）和城北路射线，这两条都属于交通大动脉，而地块北侧不远的昌盛路，同样是交通要道。而地块北侧两公里内就是三环环线，交通优势比较突出。

　　中环北所处的位置特征都比较明显，往北有工厂区，往西有石臼漾湿地，距离主城近，距离内城也不远，但快速路成型后割裂感会比较明显。

　　从客户群体上来说，该区域目前主要的购房受众来自以北的王江泾、油车港，以及新居民群体。

　　地价方面，中环北附近区域，近来年先后出让过多宗住宅用地。在信远朗庭之后，该区域先后开发了万科中环公园、万城赞园、万科环萃园等项目。其中开发较早的中环公园，当时拿地的楼面价为4463元/㎡；万城赞园的拿地楼面价为8023元/㎡，为中环北楼面价之最；而时间最近的万科环萃园，拿地的楼面价为6500元/㎡。

　　从这几块地的出让结果看，可以得出两个结论，其一，中环北的楼面地价一直不是很高，在嘉兴各大板块中处于中下梯队。其二，中环北的地价体系并不稳定。近三年的楼面地价差值从四千多到八千多，最大幅度近四千。当然，开发商拿地受到土地周期的影响，万科环萃园的地正好是嘉兴土地低潮期。所以中环北的土地价值还是有一定的上升空间。

　　但地价受到房价反作用，目前在售的环萃园，最新预售价格为12500元/㎡，这个价格和主流的国商、秀湖等价格相去甚远。可见中环北本身在定位上，房价的上限就比较低，连带着地价的上限也不太高。我们可以拿与中环北靠近的主城北做比，锦棠里和悦峰里的备案价目前在一万四上下，环萃园与之的房价差值在一千五左右，显然环内环外的房价逻辑完全不一样。