溢价率爆表！这宗特别的乡镇宅地“杀”红了眼！

　　土拍战报

　　今日新塍镇出让一宗住宅用地，地块编号为2020嘉秀洲-029号，经历204轮报价，最终以21647万元，溢价率67%，楼面价2783元/㎡成交，被鸿翔摘得。

　　该宗土地是今年挂牌出让的第7宗涉宅用地，也是今年首宗乡镇宅地。由于土地性质使然，参拍的单位主要都是项目代建类企业。该宗地块有指定的回购价格，地块的上限不高。不过由于起拍价较低，实则空间不小。该宗土地在挂牌阶段还是遭遇了多轮叫价，转入竞价阶段后竞拍火热，溢价率更是增幅超过60%。

　　2020嘉秀洲-029号

　　土地位置：新塍镇，嘉铜公路东侧、戚家浜路南侧、沙家浜路西侧

　　土地面积43207平米，商住用地（以计入容积率的建筑面积计算，居住配套商业等用房建筑面积占比在1%-3%），容积率1.6-1.8。

　　该宗地块挂牌起始价3000元/㎡，起始楼面价1666.7元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价18060元/㎡，上限楼面价10033元/㎡。

　　建筑限高：地块建筑高度限制在24米-60米。

　　1、该地块由嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府100%回购用于新塍镇拆迁安置，地块内地上建筑面积以5800元/㎡的价格回购，地下人防工程、公共设施等应配建建筑面积按5400元/㎡建设成本支付给竞得人，地下其他建筑面积以5400元/㎡的价格回购；

　　2、该地块需与嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府签订回购协议书。

地块实景图

地块区位图

　　地块分析

　　这块地比较特殊，由于设置了100%回购，相当于是替政府代建安置房，和开发商自主开发商品房是两套逻辑。

　　从地块位置上看，这宗地远离新塍镇镇区核心，处于镇区较为边缘地带，又靠近大路，未来有一定发展空间，符合拆迁安置房的定位。由于地块的特殊性，所以该宗地块的出让对未来新塍宅地市场没有参考性。

　　此次出让的宅地，也是近几年来新塍镇唯一出让的宅地。新塍镇在2017年出让了一宗宅地后，就再未出让过宅地。这和前几年新塍土地市场风生水起，项目不断形成鲜明对比。而同期本级下面的其他乡镇，依然陆续零星有宅地成交，这种对比还是比较强烈的。

　　新塍作为嘉兴北部的乡镇，曾有一度大力进行房地产开发的时期，彼时大小住宅项目、商业项目热火朝天，甚至还有过文旅项目的规划。而新塍的古镇开发更是这个镇区开发的发动机。不过这股热劲在2017年后就沉寂下来了。

　　2017年的土拍中，新塍有一宗宅地出现在522土拍中，并在当年以6211元/㎡的价格被奥园摘得。不过后来的情况急转直下。这个项目也被雪藏多年，直到今年，终于拿出来卖了。天悦湾，也是近年来新塍镇唯一可售的商品房项目，目前该项目已经开售。

　　半尴不尬的新塍，房地产开发陷入停滞状态，一个跟本地需求下降有关系，还可能跟秀湖的开发建设也有关系。由于秀湖的建设，对新塍镇产生了致命的虹吸效应。由于秀湖到新塍的直线距离大约只有四公里左右，走东升西路转嘉铜线，也就5公里，这个交通距离对于新塍人来说，就是一脚油门的事情。距离过近，加之镇区项目匮乏，购房群体开始由镇区向秀湖转移。以秀湖的配套，完全是完胜的，新塍镇没有半点可比性。而秀湖的购房群体中，来自新塍、王江泾两个方向的占比不小。

　　按照原有秀洲区的发展方向，最后是会向新塍镇融合的。但发展到现在，这个方向已经不符合嘉兴整体向东向南的发展策略。未来会不会融合，很难说。一味背离主流方向，既得不到资源，对于城市建设也无裨益。

　　这可能是目前的秀洲区和新塍镇发展的困境。

　　土拍在路上

　　市本级另有两宗宅地挂牌待出让。出让时间分别在8月27日和9月7日。

　　经开2020-15号

　　土地位置：东至锦云路，北至同德路，西至振兴路，南至锦云路。

　　土地面积30085.4平米，住宅用地，容积率1.5-2.0。

　　该宗地块挂牌起始价13440元/㎡，起始楼面价6720元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价20080元/㎡，上限楼面价10040元/㎡。

　　建筑限高不高于60米，且住宅建筑高度不低于24米；按不小于1.5车位/100平方米，同时满足1.0车位/户等设置机动车车位。

　　地块分析

　　该宗地块位于中环北，具体靠近信远朗庭和万科环萃园。

　　地块东侧为住宅群落，南侧用地规划上为商业用地，北侧为嘉北广播电视站（现状），隔路为工厂区。从目前规划上看，尽管该片区会有不少的用地腾退和调整，比如环萃园北侧的工厂用地性质会调整成住宅，但该宗地块北侧的工业用地暂无调整意向。此为地块一大弊端。地块西侧为规划小学用地，现状为工厂区（待腾退调整）。

　　整体来说，地块所属的中环北区域，未来经过腾退调整，会逐渐改变以工业区为主的现状，而变成以居民居住为主，工业区有限保留的状态（可能未来会逐步调整）。居住舒适感会有一定提升。加上规划的学校、商业等配套，各项城市机能也会得到落实。从未来发展来说，地块的前景还是比较光明的。

　　交通上，该地块附近有快速路环线（中环北）和城北路射线，这两条都属于交通大动脉，而地块北侧不远的昌盛路，同样是交通要道。而地块北侧两公里内就是三环环线，交通优势比较突出。

　　从客户群体上来说，该区域目前主要的购房受众来自以北的王江泾、油车港，以及新居民群体。

　　地价方面，中环北附近区域，近来年先后出让过多宗住宅用地。在信远朗庭之后，该区域先后开发了万科中环公园、万城赞园、万科环萃园等项目。其中开发较早的中环公园，当时拿地的楼面价为4463元/㎡；万城赞园的拿地楼面价为8023元/㎡，为中环北楼面价之最；而时间最近的万科环萃园，拿地的楼面价为6500元/㎡。

　　2020嘉秀洲-030号

　　土地位置：王店镇，花园路东侧、常华路北侧。

　　土地面积76333平米，住宅用地，容积率1.3-1.6。

　　该宗地块挂牌起始价7500元/㎡，起始楼面价4687.5元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价16000元/㎡，上限楼面价10000元/㎡。

　　建筑限高不高于60米。

　　地块分析

　　该宗地块位于王店镇，地块西侧为在开发的中洲碧桂园花溪源着，北侧为梅北健康主题公园，南侧为梅里小学，东侧为空地。

　　该宗地块南北均有河流流经，地块地貌较佳，有较长的沿河景观带。

　　该宗地块相对方正，且体量不小。地块所处区位是王店镇新的发展带，整体开发面貌较好。

　　王店镇近年来商品房项目较少，目前在售的仅有花溪源着。花溪源着楼面价为4514元/㎡，目前最新预售价格为多层9750元/㎡。花溪源着受到今年行情的加成作用，频频登榜周备案榜，销售情况明显好于去年。该地块不出意外将接棒花溪源着，成为王店镇近一两年内的供应担当，竞争压力小。客户群体主要来自本地和外来务工人员及少部分外来投资客。