嘉兴楼市调控升级成真！外地人首付50% 本地人首套30%

　　今日早些时候，坊间开始盛传政府将对嘉兴楼市现有的限购政策做进一步升级调整。而更早的时候，关于调控的论调便不绝于耳，甚至网络上流出过一张具体调控政策的图；直到今日夜间，网络上再次流出一张关于调控升级相关内容的文件截图。而文件发布方为中国人民银行嘉兴市中心支行和中国银监会嘉兴监管分局。文件如下：

　　随后在城乡规划建设管理委员会的网站上也“姗姗来迟”该则政策的官方发文。

　　从该文件的主要内容是：

　　嘉兴市本级（范围）自3月22日（执行时间）起将施行差别化住房信贷政策

　　1.对于购买首套住房的商业性个人住房贷款，本市户籍家庭最低首付比例不低于30%，非本市户籍家庭最低首付比例不低于50%。

　　2.对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于50%。

　　3.借款人在3月21日及之前已签订认购书或购房合同，并且在嘉兴市住房保障局房地产交易系统完成购房合同网签的，按原政策执行。3月21日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，也仍按原政策执行。

　　该文件由于牵头的是中国人民银行嘉兴市中心支行和中国银监会嘉兴监管分局，所以主要围绕金融信贷方面对楼市进行调控。其中首付比例的提升和差异化是核心内容。针对商贷，本地人首付由原先的20%提升至30%，而外地人的限制就比较厉害了，一下比例提升到了50%，这对于打击外地人借助金融杠杆炒房是有一定意义的。此外，对于二套房，贷款未结清的本地人，首付同样调整到比例较高的50%，（原先为30%），该条对于本地人购买二套房会产生一定影响；但倘若贷款结清的，在购二套房时依然按照原先的政策，首付只要30%（同时按揭，银行方面依然有优惠）！

　　总体来说，该文件依然只认贷而不认房，调控措施较之前有所提升，但远算不上严苛，差异化的信贷对于外来购房者筑起了相应更高的门槛，但依然给予了一定的空间，短期内可能会打击到一批有意购房特别是作为炒房用途的外地购房者，但长期方面，调控能起到的作用可能依然不太乐观。

　　我们以100平（外来购房者普遍集中在主流的刚需户型）的房子作例，房价按12000计算（尽管过不了网签，但开发商就能卖这个价），总价约为120万，50%的首付比例是60万，加上一些额外的费用（你懂的），所需要准备的现款也大约不超过70万。70万对于上海购房群体来说很高吗？当然不高，我们以上海房价4万来算（非核心区域），100平的房子，我们按首付比例35%来算，首付要达到140万。两者基本差了一半，所以对于有能力但没资格在上海买房的人来说，50%的首付真不是什么事儿。

　　这50%首付的门槛，充其量是为炒房客准备的。炒房客善用信贷杠杆炒房，首付比例提高，对于其炒房的成本相应的也提升了。但是20%的提升，对于炒房客来说，并不足以构成致命打击。究其原因，仍然是嘉兴房价远低于上海而逊于周边，炒房的成本自然也是较低的。只要有足够的获利空间，炒房客依然会有入场的可能。

　　而由于是统一对外地人提升首付比例（并未与社保缴纳挂钩），所以其中也包括在嘉兴生活工作的外地人，其在嘉兴的首套置业也需要调整为首付50%。此政一出，可能会严重误伤外地人，由于嘉兴整体薪资水平不突出，50%的付款会大大加重其资金压力。其结果可能是有人强行进场，有人黯然离开。

　　最后再讲一下对本地人的影响，基本是微乎甚微。首套提升为30%，虽有影响，但力度不大（可能部分刚需会吃力），而二套50%看似严厉（对刚性改善有影响），实则由于认贷不认房的存在，只要结清贷款，依然享受首套的待遇！唯一对本地的投资客有一定抑制作用。

　　总结是，调控新政对本地人影响不大，可以继续买买买，对外地人提高进入门槛，但难挡上海人，而着实让新嘉兴人受伤。所以该文件的初衷可能是好的，但效果则可能未必足够有效，关键是还容易误伤“友军”。