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短短3天竟领出7张预售证,总计1654套房源!开发商坐不住了?

来源:嘉论房产网  2017-07-18 17:43:51            

  市场有变,开发商坐不住了?短短3天嘉兴竟领出7张预售证,总计1654套房源!

  一个很有意思的现象,7月到14日以前,新增预售为零,而14日到17日3天,却共有6个项目总计7次申领预售证。这些项目分别是香湖别墅、中梁·秀湖壹号院、上城华庭、兴达商业中心、佳源·优优华府信达·香格里,其中兴达商业中心是商业项目,其余为住宅项目,中梁·秀湖壹号院领出了两个预售证。一共预售住宅1405套,商业98套,办公106套。

  如果这些不能让你感觉到一些不同的意味,我们再来看下6月的预售情况。整个6月有12个项目申领了预售证,总计预售住宅1559套。3天的预售量已经抵得上1个月的量!这表明开发商的领证速度在加快,呈现集中的趋势,个别楼盘罕见地出现连领两张预售证的情况。而速度加快,也可能表明开发商的态度在发生转变。在7月的预售名单里,还久违地出现了信达·香格里的身影。

  从6月22日云景雅苑申请预售证后到7月中旬,基本有大半个月住宅供应是处于断片的状态。此次的集中申领,可以说是对市场的一次补给,也是觑中了市场青黄不接时的空白。不过这种集中供应可能在下半年不会是个例。因为通过控制供应掌握价格大权的同时,对于开发商来说,库存的积累也是一个逐渐增强的风险,因为市场从来不是一成不变的。

  此前我们讨论过,上半年嘉兴楼市基本是一个由开发商说了算的卖方市场,一个很重要的原因是,房源供应偏紧。中国楼市众所周知受到政策的干扰比较大,但即便有政策,靠“市场讲话”依然有着很重的分量。而影响市场的一个十分关键的东西就是供求关系。

  上半年嘉兴总体的供求关系就是,供小于求。1-6月,嘉兴住宅新增预售为7988套,而实际去化为9392套(备案),两者的缺口为1404套。住宅预售量低,不外乎以下几种原因:政府掐住备案价格,开发商想卖的价格批不出来,双方博弈;价格批不出,索性不卖了,等;工程进度慢,未达到领预售证的条件;短期无销售计划。


  供应小于市场需求,也才滋生了市场上的种种乱象,全款买房、绑定高价车位、不能公积金贷款……购房者有求于人,这种“霸王条款”才会横行无忌。但是很多人可能忘记了一个事情,嘉兴本来就有着不小的库存量。在经历了2016年堪称激进的土拍后,嘉兴共有32个住宅项目等待上马,而2017年过半后,这些去年拍出的土地基本都已进入了开发。再加上2016年之前的开发存量(部分项目尾盘房源+未开发土地),嘉兴的库存量又重新攀到了一个高位。

  根据本网统计,嘉兴市区范围住宅开发存量去除掉今年上半年的去化,目前约有近3万套的库存量。实际可供应住宅的项目超过30个。这30多个项目中,有半数以上有在下半年入市意愿(包括已销售项目)。

  而在三季度可能入市的新项目就有荣安万科·香樟国际荣安府、中洲·花溪地绿城·柳岸禾风、万科·中环公园等,光这几个盘的可供应量就有近7000套的供应。

  而实际上,嘉兴的总计可供应量中,还当加上2017年出让的土地,仅5月22日出让的8宗土地,预计就可产生6871套住宅房源。根据2017年的土地供应计划,下半年将要出让的宅地规模惊人。关于嘉兴缺房子这一条,是完全不存在的。这里我们统计的还是新房房源,并未算上二手房的可交易房源量。

  这于是就出现一个很有意思的现象,明明房子很多,但预售放量却抠得要死。这种“抠门”结果使开发商出于比较有利的位置,上半年买房的生杀予夺基本都掌握在他们手里。但是同时住宅去化的缓慢,会慢慢让庞大的住宅库存量成为“积压货”,一旦市场风向转变,压在手里的房子将会成为压力。

  目前已经有传出市场开始转变的各类现象。比如一些楼盘开盘没能完成“清仓”,一些新盘的客户到访量开始在下降,甚至有发布会半途走掉大半人的情况。也许对于一些即将准备开的新盘来说,基本都完成了首期销售的蓄客,但随着一些炒房客转移、本地购买力下降等因素,好日子也许也无法一直好下去。而对于购房者来说,被“宰杀”的命运可能会有所变化。

 

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