信达·香格里开盘的背后…… 卖方市场的远去？

七月至今，已有十个项目领取预售证，总预售建筑面积超25.2万方，而这么多“领证”的开放商中，不知为何，真正有开盘动作的却寥寥无几，昨日开盘的信达·香格里是公开销售的第一家。

本次香格里开盘244套，开盘当天去化百余，虽仍有近半销量，但与早几月前楼盘逢开必空的盛景已不可同日而语，究其原因，认筹金50万，七月底前结清房款，近乎全款销售的方式是一点。

行情大势的有所调整，也是难以否认的一点。

年初平湖房产市场还是外地人购房占大头

从目前来看，嘉兴的购房者人员构成已经悄然发生了变化，曾经一开盘到处都是上海口音的情况渐渐消失，本地购房者再次占据了大头。

我们可以理解成炒房客逐步离开嘉兴，造成这一现象的主要原因应该是银行收紧的信贷，这大大提升了购房门槛，手头不宽裕的人，可能想买都买不了，手头宽裕的人，面对动辄百万的支出，也必然会谨慎许多。即使运气爆棚获得了银行贷款，随着贷款利率的不断提升，购房者的资金压力必然越来越大，届时就算房价依旧上扬，炒房客的投资收益也会大幅缩水，甚至因此亏本。

银行不放贷对刚需购房者还好，毕竟是自己住，再不能完整判断未来走势的情况下，遇到不错的楼盘，咬咬牙，怎么样都要买，但炒房客则会因为不断提升的门槛望而却步。

这一次信达·香格里的开盘也能明显的看出端倪，有购房意愿的大多是急于买房的刚需人群。一对中年夫妇告诉我们，他们仔细研究了近期有开盘计划的楼盘，认为信达·香格里的的价格还是可以接受的，小区周边的生活配套也比较成熟，适合居住，还有上外这样的学区，又考虑到信达在嘉兴地区的楼盘口碑一直不错，就下定决心来买了。

这样的购房者占比不低，随着购房门槛的不断提升，市场的冷却，刚需重新冒头，成为市场主流。

其中最主要的，还是调控的成效初显。虽没有许多专家猜测的“限社保：必须在嘉兴缴纳社保达到X年以上才有购房资格”这样强力的手段，但政府结合嘉兴的市场一步步推行的限制政策犹如一条条枷锁，最终收紧了房市。

可放眼望去，已是满目疮痍。前段时间的疯涨已经狠狠的消耗了一波本地购房者的资金储备，现在还能全款买房的购房者已然如沧海一粟；炒房客们也在越来越高昂的资金成本和渐渐虚无缥缈的市场前景下踌躇不前。

而银行的贷款丝毫没有放松的趋势，未来的楼市，将何去何从？

从外因上来看，浙江嘉兴已经变成中国嘉兴，一轮轮“透支”利好的推出造成了这一次房价的疯涨，就现阶段来说，除了进一步落实已经推出的利好，嘉兴很难再有什么轰动的政策利好来轰炸炒房客的眼球了。曾经的价格洼地变成周边房价的领头羊，乘风破浪的风光下，阻力也无限大，再想让房价井喷式的增长已然希望渺茫。

从内因看，后拿地的一批开发商可能是最难做的一批，高昂的地价大大增加了他们的开发成本，自身资金实力雄厚的，还可以延缓开发，等待这一轮楼盘上市高峰的离去；自身实力不足、靠银行借贷拿地的开发商则陷入了两难，要么选择在政府的低备案价下迅速出售，降低利润、快速回笼资金，要么咬牙坚持，追求高利润、等待备案价的开放。

而现阶段的市场也在不断蚕食开发商和炒房客的信心。类似香格里这样性价比优秀的楼盘都做不到在全款要求下的百分百售出，未来那些开盘价必然高于香格里的楼盘将会面临怎样的窘境呢？在炒房客离场的情况下，已经被不断压榨的嘉兴本土购房客中，是否还有足够数量的人能拿出足够的金额帮开发商铺设离场的道路呢？还是，大家真的要寄希望于渺渺无期的银行信贷政策的开放呢？

下半年的市场，预计不会是单一的卖方市场，而将在买方卖方的拉锯中起起伏伏。在这波涛汹涌中，却多了一根定海神针，名为：现金为王！

在越来越多开发商急于回笼资金，在银行贷款迟迟无法落地，在市场房源供应量与日俱增的前提下，讲的粗俗一些，有钱就是大爷，手中有先进就能掌握交易的主动权。