土拍遇冷，喜大普奔？ 别高兴的太早，我们算一笔账，还是碾压

昨天下午的928土拍，火爆的开头，戏剧性的结尾，中途剧本转的太快，身在现场的我甚至没反应过来。

首先登场的国际商务区的两宗宅地，均快速熔断，进入配件房竞比环节，万达南地块更是最终需建21600平的配件房面积。让人不禁感慨，522土拍的余威仍在，这又是一场血雨腥风般的土拍。

可是……而后，画风突变，秀湖旁的黄金地块竟无人争抢，少数几轮竞拍后以底价成交；湘家荡旁的地块更是仅有大树集团一家房企报名竞拍，险些流拍；最后登场的主城东宅地则是吸引了本地房企的注意，在磨磨唧唧的熔断进入竞配建环节后，突遇尴尬冷场，莫约1分钟后佳源地产才慢慢悠悠的举起手牌，以100平的配建房面积“抢到”。

印象最深的是，佳源举牌缓解现场尴尬气氛之后，主持人发自内心的说了一声“谢谢”。

这是本次的成交信息，我们在与522中相关地块做个对比。

对比下，我们能够很清楚的发现，928土拍的地块成交楼面价明显低于522土拍地块。

而本次的土拍，更是只有21家开发商报名参拍：卓越、祥生、恒源、金地、荣安、新城、北京方兴、信达、世茂、路劲、合景、太仓瑞祥、万科、北京佳兆、苏州金梁、正荣、上海骏祥、浙江佳源、嘉兴苏嘉欣、碧桂园、浙江大树置业。

远低于522时的开发商参与数（就算把马甲号去掉也是一样的），而且，522时代名震全国的超级开发商这次也没有见到多少。

换言之，本次土拍遇冷。那么，是为什么呢？

个人觉得，从五点考虑。

1.     土拍方式

本次土拍是嘉兴市本级首次竞配建的土拍，在这次土拍上，开发商所需要考虑的，不仅仅是土拍成交地块的价格，还需要关注竞配建的比例。

这比522单纯的到了熔断之后抽签，更考验开发商的实力，也会让开发商在加价时更加冷静。

2.     政策层面

“士别三日，已非吴下阿蒙”，现在的嘉兴已经不是522时候的嘉兴了，一系列限购和限售的出台，弄的嘉兴的炒房成本陡升。拿到产证之后的2年才能交易，现在卖的都是期房，还要求全额，也就是满打满算你付了款以后，这楼盘要在自己手里放四年才能拿出来卖，这个成本可不是从前的“即买即卖”炒房客可以承受的。

3.     备案价

政府压备案价是总所周知的事情了，看看近期将将过万的备案价，开发商心都寒了。在谁也不知道政府什么时候会放开备案价的情况下，开发商的成本测算就更加谨慎了，谁都不敢多叫一分价。

嗯，是不敢，不是不愿。不敢的意思是，不是赚不赚的问题了，而是多叫价，老子就亏了！

4.     购买力

轮番的暴涨，嘉兴人的购买力已经GG（完蛋），前段时间帮助消费存量的炒房客也不怎么愿意来政策针对的嘉兴了。据我私下和几个销售的聊天中得到的消息，今夏一下，上海方面来嘉买房的投资客明显减少。而本地刚需也差不多手中有房，购买意愿并不迫切了。

5.     地块价值

本次出让土地的附加值较多，实际价值比不上522的土地，更何况，在同一地区的土地对比中，928土拍出让的土地位置较522稍差。

于是，有朋友天真的问我：君泽君泽，面粉价格便宜了，面包价格也会下来了吧……

帮友啊，玲玲青桑好伐（嘉兴话），谁说的面粉价格便宜了，面包价格就一定会往下走，更何况，面粉价格真的下降了么？

我们来算一笔账，在算账之前，有两件事要让你们知道。

1.     本次土拍是“竞配建”的，未来开发商建造的配建房，是要交给政府的，而且不出意外，是“无偿”交给政府。也就是说，我们算面粉价格的时候，这笔钱也是要算进去的。

2.     今年2月，浙江省住房和城乡建设厅又发文，《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》正式通过审查、公示，批准为全省工程建设标准，自2017年7月1日起施行。这是又一个给出明确时限的省部委文件。也就是说，928拍出的土地，未来都是精装房。在计算开发商成本售价的时候，建安成本是要加入精装修的。

明确了这两件事之后，我们就可以算账了。一般来说，开发商的保本售价由这几个方面组成：拿地成本，财务费用，税收、管理费用，宣传、营销费用，建安成本。

我们初步估计（只是个大概数，每家开发商都不一样，这是机密，只能靠猜），财务费用为拿地成本的7%，税收、管理费用和宣传、营销费用合计为房价的15%，建安成本在计算精装修后，大约为每平4500元。

所以，不算配建房比例的保本房价公式大概是：保本房价=（实际楼面价*1.07+4500）*（1+0.15）

先从简单的开始算，大树的底价成交，最简单，嗯，那我们就算湘家荡的2017南-021号地块。

地块成交楼面价6337元每平，没有配建房，所以可以直接算成本，根据公式，计算得保本售价为12972.7元每平。近13000。

届时，开盘的时候，在算上一个30万的车位，湘家荡区域，本次土拍的土地，100平的房子价格每平大概在16000。

再算个简单的，秀湖板块的土地，在算之前，我要多嘴一句，秀湖这块地是真的卖便宜了，它不应该只值这个价的，而且从落锤那时现在开发商的叹息声中也能读出端倪，他们是想要的，只是没想要落锤落得这么早。

地块成交楼面价6767元每平，没有配建房，根据公式，计算的保本售价为13501.8元每平。

开盘的时候，一个30万的车位，秀湖板块，本次出让的土地，100平的房子房价大约在16500元。

然后有配建房面积的土地，计算公式和前面一样，只是实际楼面价发生了变化。给出实际楼面价的计算公式：实际楼面价=（地块总价/（地块面积-配建房建筑面积/容积率））/容积率。

地块总价=土地总价+配建房房价。（假设配建房的建安成本和销售商品房的一样）

配建房房价=配建房面积*建安成本。

先算主城东的土地，100平配建房的2017南-022号地块，根据公式，我们测算出它的实际楼面价为8749元每平。

根据实际楼面价，我们测算它的保本房价，保本房价为15940.6元每平。

开盘时候，一个30万车位，主城东本次出让的土地，售价可能在19000每平。

然后是科技城的重头戏，最后算万达南的，那个太烦，先看经开2017-014号，香樟国际旁边的那块。

配建房8100平。根据公式，我们测算它的实际楼面价为9195元每平。

根据实际楼面价，我们测算它的保本房价，保本房价为16489.4元每平。

开盘时候，一个30万车位，香樟国际旁本次出让的土地，售价可能在19500每平。

最后是压轴大戏，万达板块的经开2017-15号地块。

计算之前，我们先看看地块的附加条件：地块需配建4500㎡的农贸市场、12班6100㎡的幼儿园和20000㎡的安置房。

一个一个看，农贸市场，4500平，占地面积2250平。

百度了一下，其他农贸市场的建材成本（一个1.2万方的成本大概在260万上下），初步估计该农贸市场的建设成本在100万上下。（很初步的估计，懂行的别骂我）

建筑面积为6100平的12班幼儿园，恰好网上有参考的占地面积，大约为12亩，也就是8000平，建设成本约为2000元每平，这么一算，大致需要1220万元。

配建房面积为20000+21600=41600平。

我算了算（公示就不给出来了，因为实在是估算的），大概实际楼面价在9454.7元每平，已经超过了522土拍经开2017-10号地块的8728的楼面价。

根据实际楼面价，我们测算它的保本房价，保本房价为16809元每平。

开盘时候，一个30万车位，万达南地块本次出让的土地，售价可能在20000元上下。

这么一算，您还觉得面粉便宜了么，您还认为，面包价格会下来么？

只能说，这次的土拍相比522不冷静的土拍来说，土地价相对便宜，但是这些土地上市销售的时候，售价仍会碾压当前房价。

至于备案价，收起小心思吧，政府不会赶尽杀绝的。

最后，还是要说，嘉兴的发展中心在东部。这次土拍能够很清楚的看到，嘉兴东南部分的土地全部熔断，而秀湖意外遇冷，湘家荡几乎无人问津。如此“冷热”，可以说明，未来嘉兴的热门板块，仍在国际商务区和科技城。