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450%的溢价率,乡镇的商业用地疯了,明天的土拍也会这样么

2018-01-31 15:53:04            

1月31日,18年元月的最后一天,嘉兴挂牌出让3宗商业地块。商业地块分别位于城北、国际商务区以及新塍镇。总土地面积21899.2平,共计吸金7173.62万元。

3宗商业地块出让成绩各有不同,我们一总宗来看。


 

位于城北的经开2017-32号商办用地

土地面积:7232.5平

容积率:1.8-22

成交总价:3037.65万元

成交单价:4200元每平

项目条件:商业建筑面积占总建筑面积的比例为50%-60%(均为计入容积率部分),计容建筑面积的50%自持。

地块位于城北工业园附近,周围多是大型公司,住宅项目位于地块南侧。由于紧邻城北路,地块交通条件较好。

交付不久的信远·朗庭和正在销售的万科·中环公园也保证了地块商业体运营后的基础客流。

故虽然地块要求建成后的商业面积50%自持,仍受到了追捧,经过99轮的竞拍后,地块最终被嘉兴市瑞浩置业有限公司以4200元每平的单价,3037.65万元的总价拿下,溢价率57.9%。


位于国商区的经开2017-33号商业设施用地

土地面积:13669.7平

容积率:2.0-2.2

成交总价:2911.65万元

成交单价:2130元每平

项目条件:计容建筑面积应100%自持。

地块位于国商区纵深地段,周边住宅项目众多。相邻南湖大道也让地块拥有不错的交通条件。

最终,被浙江嘉佳酒店有限公司以底价成交。该地块,可能为定向出让。


位于新塍镇的2017嘉秀洲-057号商业用地

土地面积:997平

容积率:1.5-1.6

成交总价:1224.32

成交单价:12280

项目条件:1、该地块项目建筑设计方案为经2017年5月8日经秀洲区政府区长办公会议审议通过的方案。2、该地块所有产权竞得人须100%自持。

地块位于新塍镇镇东南角,距镇主要交通道路兴镇路仅几百米距离。紧邻华联超市,位于凤舞路口,交通优势明显。

周边多工厂,故消费人群众多。

最终,地块遭到哄抢,在经过270轮的竞拍后,被嘉兴徐珍斋食品有限公司以12280元每平的单价,1224.32万元的总价成交,溢价率高达445.8%。

 

出让的3宗商业用地都需要自持,甚至有两宗商业用地要求100%自持,这也是嘉兴土拍史上的首次。可见,嘉兴的土地市场,正在发生着变化。

自持比例的增多,是其中较大的变化。

 

而在明天,嘉兴市本级将集中出让16宗土地,其中有12宗宅地。这也是进入18年以来,市本级首次出让宅地。

嘉兴市本级将出让12宗宅地,总出让面积542406平,挂牌总价487510万元,挂牌起始楼面价均价4485.9元每平。

其中,6宗宅地位于嘉兴市区!6地挂牌起始楼面价均价5602元每平。多地挂牌起始楼面价就高于周边项目的成交楼面价!


经开2017-34号 起拍楼面价:8132.2元每平

地块位置:城南板块,香港兴业·御缇湾南侧。东至长水塘绿化带,南至夏家港,西至新联路、北至腊梅路。

地块面积:12431方

建筑面积:19890方

容积率:1.6

挂牌总价:16172.7万元

城南板块的在今年挂牌的第一宗地,南侧靠近交通便捷的长水路,长水路上在售在建项目林立,像是928土拍中卓越集团拿下的经开2017-14号地块,荣安万科·香樟国际、台昇悦府等都在长水路上。

隔着长纤塘就是16年大火的国商区,在1227土拍中被中国铁建以8566元每平的楼面价摘得的经开2017-30号地块就在该地块东南不远处。地块西北侧是姚家荡,东侧是中央公园,地块位于姚家荡和中央公园之间,景区优势卓越。

地块体量不大,容积率也不高,适合做低密度的洋房项目。考虑到1227土拍国商区的火爆,和该地块吓死人的起拍楼面价,预计最终地块的成交楼面价也会将城南板块的整体板块价值跃升。

但是由于长水路高架的存在,整体溢价可能不会太高。隔河东侧则是铁路沿线,可能受到噪声影响。

经开2017-35号 起拍楼面价:6272.7元每平

地块位置:国际商务区,骏园东侧。东至规划升平路、北至规划禹德路、西至禹德港绿化带、南至四联路。

地块面积:54567.3方

建筑面积:120048方

容积率:2.2

挂牌总价:75302.9万元

国商区的又一块宝地。在起始楼面价上,35号地块与30号地块很接近(30号地块起始楼面价6134元每平)。容积率更是完全一致,地块体量上稍逊一些。

地块比经开2017-30号土地更具优势,项目周边的配套更为成熟,多为已经交付建筑,距长水路的直线距离也仅1公里,交通便捷。

预计在成交价上,也能够对标经开2017-30号地块。


经开2017-36号 起拍楼面价:5100元每平

地块位置:城东板块,塘汇实验学校南侧。东至鸣羊路规划匝道、南至城东路绿化带、西至河流蓝线、北至规划横一路。

地块面积:48415.7

建筑面积:105934方

容积率:2.2

挂牌总价:54026.2万元

今年前段时间城东没有出让过土地。地块南侧是河道,这将成为未来楼盘的优势,周边新房是绿城·柳岸禾风

2.2的容积率和适中的地块面积,预计未来地块将建成以小高层为主的改善型住宅项目。

起拍楼面价已经高过了周边地块项目的成交楼面价,不用说,又是一块改变板块价值的宅地。

 

经开2017-37号 起拍楼面价:4935元每平

地块位置:城北,阳光小区西侧。东至禾平街,南至同心路、西至花龙桥港绿化带、北至沐阳路。

地块面积:53108.4方

建筑面积:106217方

容积率:2.0

挂牌总价:52418万元

成交要求:商业占计容积率建筑面积的比例不大于5%,沿河道绿化带配建12班幼儿园,用地面积不少于6300平方米,建筑面积不小于5000平方米,建成后无偿移交教育主管部门。

项目条件:商业占计容积率建筑面积的比例不大于5%,沿河道绿化带配建12班幼儿园,用地面积不少于6300平方米,建筑面积不小于5000平方米,建成后无偿移交教育主管部门。

离万科·中环公园很近,位于入住率很高的阳光小区西侧。周边想改善住宅的居民数量不少。

容积率和地块面积很适合做小高层为主的改善型住宅。周边禾平路直通城市北面交通要道中环北路,交通优势明显。

地块起拍楼面价已经超过了其对标项目万科·中环公园的成交楼面价(4464元每平),待地块成交后,板块价值必然跃升。


2017嘉秀洲-060号 起拍楼面价:6722.2元每平

地块位置:秀洲国家高新区,外港路东侧、望湖路北侧、木桥港路南侧

地块面积:64695方

建筑面积:116451方

容积率:1.8

挂牌总价:78281万元

地块位于秀湖北侧,属于一线湖景房,比较适合新婚夫妇。

地块周边项目成熟度尚可,万科·金色梦想已经交付很久了。

地块面积适中,容积率1.8,未来项目可能成为低密度的洋房类项目。

 

2017嘉秀洲-061号 起拍楼面价:2448元每平

地块位置:秀洲国家高新区,秀洲大道西侧、木桥港路北侧

地块面积:43347方

建筑面积:108368方

容积率:2.5

挂牌总价:26528.4万元

项目条件:商务建筑中的3万平方米产权由开发业主持有,除抵押处置外,不得分割及转让;商务建筑的其余部分只允许以幢为单位转让。 居住面积占比不大于30%,商务建筑面积不小于70%。


另还有6宗宅地位于乡镇。


 

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