450%的溢价率，乡镇的商业用地疯了，明天的土拍也会这样么

1月31日，18年元月的最后一天，嘉兴挂牌出让3宗商业地块。商业地块分别位于城北、国际商务区以及新塍镇。总土地面积21899.2平，共计吸金7173.62万元。

3宗商业地块出让成绩各有不同，我们一总宗来看。

位于城北的经开2017-32号商办用地

土地面积：7232.5平

容积率：1.8-22

成交总价：3037.65万元

成交单价：4200元每平

项目条件：商业建筑面积占总建筑面积的比例为50%-60%（均为计入容积率部分），计容建筑面积的50%自持。

地块位于城北工业园附近，周围多是大型公司，住宅项目位于地块南侧。由于紧邻城北路，地块交通条件较好。

交付不久的信远·朗庭和正在销售的万科·中环公园也保证了地块商业体运营后的基础客流。

故虽然地块要求建成后的商业面积50%自持，仍受到了追捧，经过99轮的竞拍后，地块最终被嘉兴市瑞浩置业有限公司以4200元每平的单价，3037.65万元的总价拿下，溢价率57.9%。

位于国商区的经开2017-33号商业设施用地

土地面积：13669.7平

容积率：2.0-2.2

成交总价：2911.65万元

成交单价：2130元每平

项目条件：计容建筑面积应100%自持。

地块位于国商区纵深地段，周边住宅项目众多。相邻南湖大道也让地块拥有不错的交通条件。

最终，被浙江嘉佳酒店有限公司以底价成交。该地块，可能为定向出让。

位于新塍镇的2017嘉秀洲-057号商业用地

土地面积：997平

容积率：1.5-1.6

成交总价：1224.32

成交单价：12280

项目条件：1、该地块项目建筑设计方案为经2017年5月8日经秀洲区政府区长办公会议审议通过的方案。2、该地块所有产权竞得人须100%自持。

地块位于新塍镇镇东南角，距镇主要交通道路兴镇路仅几百米距离。紧邻华联超市，位于凤舞路口，交通优势明显。

周边多工厂，故消费人群众多。

最终，地块遭到哄抢，在经过270轮的竞拍后，被嘉兴徐珍斋食品有限公司以12280元每平的单价，1224.32万元的总价成交，溢价率高达445.8%。

出让的3宗商业用地都需要自持，甚至有两宗商业用地要求100%自持，这也是嘉兴土拍史上的首次。可见，嘉兴的土地市场，正在发生着变化。

自持比例的增多，是其中较大的变化。

而在明天，嘉兴市本级将集中出让16宗土地，其中有12宗宅地。这也是进入18年以来，市本级首次出让宅地。

嘉兴市本级将出让12宗宅地，总出让面积542406平，挂牌总价487510万元，挂牌起始楼面价均价4485.9元每平。

其中，6宗宅地位于嘉兴市区！6地挂牌起始楼面价均价5602元每平。多地挂牌起始楼面价就高于周边项目的成交楼面价！

经开2017-34号 起拍楼面价：8132.2元每平

地块位置：城南板块，香港兴业·御缇湾南侧。东至长水塘绿化带，南至夏家港，西至新联路、北至腊梅路。

地块面积：12431方

建筑面积：19890方

容积率：1.6

挂牌总价：16172.7万元

城南板块的在今年挂牌的第一宗地，南侧靠近交通便捷的长水路，长水路上在售在建项目林立，像是928土拍中卓越集团拿下的经开2017-14号地块，荣安万科·香樟国际、台昇悦府等都在长水路上。

隔着长纤塘就是16年大火的国商区，在1227土拍中被中国铁建以8566元每平的楼面价摘得的经开2017-30号地块就在该地块东南不远处。地块西北侧是姚家荡，东侧是中央公园，地块位于姚家荡和中央公园之间，景区优势卓越。

地块体量不大，容积率也不高，适合做低密度的洋房项目。考虑到1227土拍国商区的火爆，和该地块吓死人的起拍楼面价，预计最终地块的成交楼面价也会将城南板块的整体板块价值跃升。

但是由于长水路高架的存在，整体溢价可能不会太高。隔河东侧则是铁路沿线，可能受到噪声影响。

经开2017-35号 起拍楼面价：6272.7元每平

地块位置：国际商务区，骏园东侧。东至规划升平路、北至规划禹德路、西至禹德港绿化带、南至四联路。

地块面积：54567.3方

建筑面积：120048方

容积率：2.2

挂牌总价：75302.9万元

国商区的又一块宝地。在起始楼面价上，35号地块与30号地块很接近（30号地块起始楼面价6134元每平）。容积率更是完全一致，地块体量上稍逊一些。

地块比经开2017-30号土地更具优势，项目周边的配套更为成熟，多为已经交付建筑，距长水路的直线距离也仅1公里，交通便捷。

预计在成交价上，也能够对标经开2017-30号地块。

经开2017-36号 起拍楼面价：5100元每平

地块位置：城东板块，塘汇实验学校南侧。东至鸣羊路规划匝道、南至城东路绿化带、西至河流蓝线、北至规划横一路。

地块面积：48415.7

建筑面积：105934方

容积率：2.2

挂牌总价：54026.2万元

今年前段时间城东没有出让过土地。地块南侧是河道，这将成为未来楼盘的优势，周边新房是绿城·柳岸禾风。

2.2的容积率和适中的地块面积，预计未来地块将建成以小高层为主的改善型住宅项目。

起拍楼面价已经高过了周边地块项目的成交楼面价，不用说，又是一块改变板块价值的宅地。

经开2017-37号 起拍楼面价：4935元每平

地块位置：城北，阳光小区西侧。东至禾平街，南至同心路、西至花龙桥港绿化带、北至沐阳路。

地块面积：53108.4方

建筑面积：106217方

容积率：2.0

挂牌总价：52418万元

成交要求：商业占计容积率建筑面积的比例不大于5%，沿河道绿化带配建12班幼儿园，用地面积不少于6300平方米，建筑面积不小于5000平方米，建成后无偿移交教育主管部门。

项目条件：商业占计容积率建筑面积的比例不大于5%，沿河道绿化带配建12班幼儿园，用地面积不少于6300平方米，建筑面积不小于5000平方米，建成后无偿移交教育主管部门。

离万科·中环公园很近，位于入住率很高的阳光小区西侧。周边想改善住宅的居民数量不少。

容积率和地块面积很适合做小高层为主的改善型住宅。周边禾平路直通城市北面交通要道中环北路，交通优势明显。

地块起拍楼面价已经超过了其对标项目万科·中环公园的成交楼面价（4464元每平），待地块成交后，板块价值必然跃升。

2017嘉秀洲-060号 起拍楼面价：6722.2元每平

地块位置：秀洲国家高新区，外港路东侧、望湖路北侧、木桥港路南侧

地块面积：64695方

建筑面积：116451方

容积率：1.8

挂牌总价：78281万元

地块位于秀湖北侧，属于一线湖景房，比较适合新婚夫妇。

地块周边项目成熟度尚可，万科·金色梦想已经交付很久了。

地块面积适中，容积率1.8，未来项目可能成为低密度的洋房类项目。

2017嘉秀洲-061号 起拍楼面价：2448元每平

地块位置：秀洲国家高新区，秀洲大道西侧、木桥港路北侧

地块面积：43347方

建筑面积：108368方

容积率：2.5

挂牌总价：26528.4万元

项目条件：商务建筑中的3万平方米产权由开发业主持有，除抵押处置外，不得分割及转让；商务建筑的其余部分只允许以幢为单位转让。 居住面积占比不大于30%，商务建筑面积不小于70%。

另还有6宗宅地位于乡镇。