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无比火热的上半年土地市场,巨大的储量,能否使下半年低头?

2018-07-06 14:35:22            

2018年悄然过半,上半年机构楼市数据报告近日相继出炉。数据显示,上半年50大城市卖地收入高达1.8万亿,同比上涨39.6%,38个三四线城卖地过百亿,嘉兴就是其中之一。“三四线城市土地市场明显活跃,2018年大量房企进入三四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。”


今年上半年嘉兴市本级一共进行了2场土拍。2.1土拍和6.6土拍。总出让宅地15宗,全部成交,总出让面积699740.7方,共吸金97.01亿元。有3宗宅地达到熔断价,需要配建房,共需配建房30800平方米。

从数据上看,2018年上半年的宅地市场成交地块数超过了去年同期,成为近6年嘉兴出让宅地最多的上半年。在出让面积和成交金额上也对去年同期完成了超越,占据了绝对主力。

土地的上半年,嘉兴仍旧火热。

 

上半年的两场土拍

2.1土拍

共出让宅地12宗,总出让面积542406方,成交总价66.97亿元,成交楼面价均价5984.5 元每平。共竞拍2325轮。

2.1土拍中,位于城南板块的经开2017-34宅地达到了熔断价,最终被香港兴业以10037.5元每平的楼面价+配建500平住房的成绩摘得。

其余5宗市区宅地均未达到熔断价,但不少地块刷新了周边项目的成交楼面价记录,城东板块的经开2017-36号宅地,城北的经开2017-37号宅地等市区宅地均刷新了周边成交楼面价记录。

乡镇宅地2.1土拍中大放异彩。位于余新镇的2017-48号地块以7310元每平的楼面价被祥生地产摘得。油车港的2017嘉秀洲-59号地块和王店镇的2017嘉秀洲-063号地块也有着不俗的成绩。

 

6.6土拍

共有3宗宅地出让,总出让面积157334.7方,成交总价30.04亿元,成交楼面价均价9881.1元每平。共竞拍334轮。3宗宅地中,有2宗需要配建房,2宗宅地共计需配建房30300平方米。

经开201809号,佳源集团以10037.5元每平的楼面价拿地,总价11.02亿元,溢价率41.1%,地块需要配建17000配建房。

2018-011号地块,绿城小镇以10033.3元每平的楼面价拿地,总价9.94亿元,溢价率21.8%,地块需要配建13300配建房。

2018嘉秀洲-004号,佳源集团以9572.5元每平的楼面价拿地,总价9.07亿元,溢价率33.5%


拿地房企的不同

嘉兴这两场土拍,虽然其出让土地的价格均位于高位,但从拿地房企的角度来看,还是有所不同。

2.1土拍

2.1土拍出让的12宗宅地中,有许多此前从未进入嘉兴市区的房企拿下市区宅地。类似中粮、雅居乐、海宁万城(虽然在海宁是龙头,但此前并没有进入嘉兴市区)均是首次在嘉兴市区拿地。

另外仍有许多在嘉兴的外地开发商选择继续拿地,深耕嘉兴。这些开发商以香港兴业、荣盛为代表。

与此同时,乡镇的宅地也吸引了不少“大佬”的进驻。祥生交投、上海伟涛、金地、世合、嘉兴梅里小城市建设等均在乡镇高价拿地。尤其是祥生摘得的余新镇地块,其7310元每平的楼面价,着实惊人。

6.6土拍

6.6土拍中出让的3宗宅地均位于嘉兴市区优质板块,地价相较于2.1土拍更高。但开发商却和2.1土拍相比发生了变化。

嘉兴本土龙头佳源豪掷20亿摘得2宗宅地,在嘉兴已经有开发经验的绿城小镇摘得1宗科技城宅地。

本土房企的亮眼成为6.6土拍的主旋律。

这是否意味着,嘉兴的土地市场对外来房企的吸引力有所下降?

 

板块大不同

两场土拍下来,一共出让宅地15宗。这15宗宅地里,有9宗位于市区。3宗熔断。 

区域分布来看,9宗宅地分别位于6个板块,其中,秀湖板块成为上半年最大土地供应商,有3宗宅地出让。城南板块紧随其后,有2宗宅地出让。


而在成交金额上,城南板块无疑是整个上半年最热门板块。其出让的2宗宅地,均达到了熔断价,平均地价为10038元每平!

随着522及之后土拍高价地的相继入市、备案限价的放松,嘉兴的新盘市场达到2w+已经是板上钉钉的事儿。

上半年的土拍结束后,嘉兴各版块目前的土地最高价已经得到了刷新。

 

五县宅地水涨船高

上半年五县宅地显得很是热闹。五县地区上半年共出让宅地57宗,除1宗流拍外,其余宅地全部成交。


嘉善县共出让10宗宅地,成交9宗,流拍1宗。最高成交楼面价是530日嘉善县罗星街道地块,成交楼面价9834元每平,需配建房面积7600平。

平湖市共成功出让11宗宅地,最高成交楼面价是212日出让的平湖市当湖街道地块,成交楼面价9552元每平。

海宁市共成功出让13宗宅地,最高成交楼面价是59日出让的海宁市许村镇地块,成交楼面价10659元每平,需配建房面积21900平。

海盐市共成功出让12宗宅地,最高成交楼面价是129日出让的海盐县武原街道地块,成交楼面价9540元每平。

桐乡市共成功出让11宗宅地,最高成交楼面价是531日出让的桐乡市梧桐街道地块,成交楼面价9956元每平,需配建房面积200平。

比起市区,火热程度,丝毫不差。

 

下半年的展望

7月末的土拍

7月末,嘉兴挂牌出让8宗宅地,总出让面积达48.42万方。

其中南湖区宅地有4宗,总面积24.72万方,计划于724日出让;

秀洲区宅地有2宗,总面积14.33万方,计划于725日、27日,分两天出让;

经开区宅地有2宗,总面积9.38万方,计划于725日出让。

8宗宅地中有5宗位于市区位置,分别是位于科技城板块的2018-016号、2018-017号,位于湘家荡板块的2018-019号地块,位于国际商务区板块的经开2018-12号,位于城东板块的经开2018-12号。

5宗市区宅地总面积为26.07万方,平均起始楼面价为7105.08元每平。


这次土拍是顶层建筑发生变化之后的第一次土拍,极具预见意义。坊间对这场土拍的猜测很多,在这里不多做描述。

 

从供地计划来看

今年427日,国土资源局公布了《嘉兴市本级2018年度国有建设用地供应计划》,全年计划出让商品房用地241.9427万方,市本级共计45宗宅地。

而目前,这份计划中预计出让的土地,出让了3宗,7月挂牌出让8宗,还待出让34宗。

据统计,目前嘉兴市本级的潜在房源量达到近14000套。市场房屋储备仍旧充足,故下半年的推地速度可能放缓。

 

从种种数据来看,18年上半年的土地市场仍旧火热,但下半年的土地市场不容乐观。


 

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