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板块价值的提升,价格的逐渐稳定,18年市本级首场土拍的风向标意义

2018-02-02 13:50:20            

2.1的嘉兴土拍,18年嘉兴市本级的开门土拍,同样也是载入史册的嘉兴土拍。12宗宅地全部成交,总出让面积54.24万方,可建面积106.2万方,吸金67亿元。

可以说,这18年的首场市本级土拍,还是有很多可以细细琢磨的东西的,我们一点点来看。

 

核心提要:

1、  雅居乐、中粮首入市本级,香港兴业、荣盛、金地、中洲等大鳄再次拿地

2、  城南板块经开2017-34号地块熔断,成为12宅地中唯一竞配建地块

3、  板块楼面价的“再”刷新

4、  乡镇地块唱主角,楼面价飙升

5、  市区和乡镇宅地价值的渐渐固定

 

本次出让的12宗地块共吸引30多家单位报名。12宗地块由12家开发商或联合体竞得,分别是香港兴业、雅居乐、荣盛、海宁万城、上海伟涛、金地、中粮、深圳中洲、祥生&浙江交投、世合集团、嘉兴市五芳斋集团和嘉兴市梅里小城市开发建设有限公司分别竞得。其中首入嘉兴有雅居乐、中粮,补仓的有香港兴业、荣盛、金地、深圳中洲、祥生。

 

雅居乐、中粮首入市本级,香港兴业、荣盛、金地、中洲等大鳄再次拿地

雅居乐以总价100977万元、楼面价8411/㎡、溢价率34%竞得经开2017-35号地块,成功进驻国商区。雅居乐集团控股有限公司(以下简称“雅居乐”)是一家以房地产开发为主营业务的综合性集团。雅居乐是妥妥的全国房企20

该地块位于1227土拍中铁建成交地块正南,容积率与中铁建地块相同,面积上稍逊。在最终的成交楼面价上,两地也相距不远。时隔近3个月的两场土拍,国商区近乎相同位置的两宗相似宅地的最终成交楼面价如此相近,也说明国商区该地块的宅地价格趋于稳定,价格在8500元每平上下。



中粮以总价99986万元、楼面价8586/㎡、溢价率28%竞得2017嘉秀洲-060号地块,成功进驻秀洲新区。中粮地产(集团)股份有限公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业,总部位于深圳市。连续多年位列世界500强企业之列,是国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一。

在嘉兴的522土拍,928土拍和本次土拍中,均有秀湖板块宅地出让,成交价格却相距甚远,这与嘉兴的发展是密不可分的。522土拍中,只要是市区宅地必熔断,这是因为土地市场的火热,开发商失去了冷静。而928土拍中,秀湖宅地遇冷,也有着线下土拍的偶然因素在。本次土拍中,成交楼面价最终在8586.1元每平,与国商区地块相近,高于928土拍秀湖地块,我认识这是秀湖周边实际价格的体现。

随着秀湖的利好不断落实,全民运动中心的开工,7月秀湖公园的预定开放,东升西路延伸段的开通等,秀湖板块的价值在不断提升,楼面价有所回升也是理所应当的。

 

除了雅居乐和中粮这两个重量级房企的初次驾到外,香港兴业、荣盛、金地、中洲、祥生已经在嘉兴拿过地的大鳄也纷纷补仓。

香港兴业补仓,以上限价19964万元、楼面价10038/㎡、配建500平米人才房竞得经开2017-34号地块。

这也是香港兴业在嘉兴的第四子。香港兴业在嘉兴这两次土拍中均有拿地,深耕嘉兴的决心十分明显。

地块属于优劣分明的宅地,东南两侧的自然河道是其天然优势,西侧的姚家荡更是一块风景宝地。但地块东侧不远有铁路线经过,而根据规划,地块南侧未来更将直临高架,这属于地块的劣势,需要开发商在开发过程中加倍重视。

香港兴业目前已在城南拿下3宗地块,御缇湾已经交付,是嘉兴公认的品质楼盘,而璟颐湾现在销量火爆,从这两个楼盘中,大家看到了香港兴业这家开发商的实力,相信面对经开2017-34号地块的“难题”,香港兴业也能够妥善解决。


荣盛补仓城东板块,以总价76874万元、楼面价7257/㎡、溢价率42%竞得经开2017-36号地块。

荣盛自20169月入驻嘉兴市区,频频出手,此前拿地4次,分布城东、湘家荡、国际商务区、市中心板块。截止到今天,荣盛在嘉兴市区总建面达48.6万方。

荣盛拿下这块地,可以说是救活了自己的百合花园。该地块最终的成交楼面价是周边项目的1倍多,直接大大拉升了城东板块的整体板块价格。城东板块在过去一直是嘉兴市区板块中“不受待见”的那个,现在一下子达到了7256.8元每平的高成交楼面价,能否站稳脚跟是关注的重点,说不定下一次城东板块的宅地成交楼面价就回7000一下。


金地补仓油车港,以总价58773万元、楼面价5813/㎡、溢价率68.48%竞得2017嘉秀洲-059号地块。

金地时隔一年半再次出手。金地2016年首入嘉兴布局嘉兴乡镇板块(油车港、余新镇)。此次再次落子油车港,总建面达27.5万方,说明金地对于嘉兴乡镇未来预期较好。

油车港目前新房只有金地艺境,而销售已近末端,库存不足。如今金地再次拿地,可谓在油车港一家独大,未来油车港的新房市场,将完全落入金地的手中。


中洲补仓、入驻乡镇板块,以总价43219万元、楼面价4514/㎡、溢价率43%竞得2017嘉秀洲-063号地块。

祥生&浙江交投联合以总价115290万元、楼面价7310/㎡、溢价率43%摘取2017-048号地块。

高铁新城的名头果然不小,7310元每平的楼面价完全超出了嘉兴乡镇的正常楼面价,直接对标市区,可以看到开发商对高铁新城的期待和看好。

而地块紧邻余新镇政府,周边新房稀缺,配套成熟。也是不小的优势。

另外,浙江交投此前也参与丽江半岛的开发,现丽江半岛已经交付,在二手房市场表现极好。

 

本地的房企收获也不小。

海宁本土房企海宁万城首入嘉兴市区、进驻城北板块,以总价85212万元、楼面价8023/㎡、溢价率63%竞得经开2017-37号地块。

地块位于中环公园东北角,面积稍大。楼面价却比中环公园高了近一倍。在周边中环公园和御品公馆均在销售的情况下,开发商还毅然决然的拿地,可谓对嘉兴城北地区的发展相当看好。

但看好归看好,未来能否取得好的销量,仅靠城北的板块利好是肯定不够的,还需要开发商自身项目上的努力。


嘉兴五芳斋集团以总价26528万元、楼面价2448/㎡竞得2016嘉秀洲-061号地块。

因为苛刻的地块目成交条件:商务建筑中的3万平方米产权由开发业主持有,除抵押处置外,不得分割及转让;商务建筑的其余部分只允许以幢为单位转让。 居住面积占比不大于30%,商务建筑面积不小于70%。所以地块拍出这个楼面价也算情有可原。

可以确定的是,秀湖板块的真实价值远不止这些。

嘉兴市梅里小城市开发建设有限公司以总价4598万元、楼面价1264/㎡竞得2016嘉秀洲-062号地块。

 

另外上海伟涛房地产有限公司和世合集团也来分一杯羹。

上海伟涛房地产有限公司首入嘉兴市区、进驻王江泾镇,以总价14982万元、楼面价4088/㎡、溢价率33%竞得2017嘉秀洲-058号地块。

世合集团以总价23326万元、楼面价4064/㎡竞得2017-049号地块。

地块靠近世合理想小镇,未来属于理想小镇的一部分,本次土拍中,也很可能是以定向出让的形式出售给世合。

 

城南板块经开2017-34号地块熔断,成为12宅地中唯一竞配建地块

香港兴业在本次土拍中摘得的经开2017-34号地块,是唯一一宗价格达到熔断上线,进入竞配建环节的地块。最终,需建造配建房500平。

个人认为,造成这一现象的原因大概有这几点。

第一,   地块的自身。地块位于姚家荡不远处,直临长水路,交通优势显著。东侧还有自然河流流经,风景也不错。北侧则是成熟的住宅区,西北角更有一中实验经开学校,配套齐全。

第二,   地块的价格。地块起拍楼面价很高,达到8131元每平,距离10040的熔断线不远,价格区间小,容易封顶。

第三,   香港兴业的深耕。最终香港兴业摘地,和之前这家房企在城南的两个项目相信有着直观的联系,驻扎城南,掌握板块主动权,也许是这家房企所期待的。

第四,   市区宅地的价值。在1227土拍过后,市区重点板块的宅地受到热捧已是常态,在此背景下,熔断也就不足为奇了。

 

板块楼面价的“再”刷新

城南板块的经开2017-34号宅地自不必说,城东板块的经开2017-36号宅地,城北的经开2017-37号宅地等市区宅地均刷新了周边成交楼面价记录。

城东板块的经开2017-36号宅地,最终成交楼面价为7257元每平。价格远超周边荣盛·百合花园2820元每平)、绿城柳岸禾风3650元每平)等项目的成交楼面价,创下城东板块的楼面价记录。

城北的经开2017-37号宅地,最终成交楼面价8023元每平。成交楼面价也是远超周边项目,苏嘉·御品公馆(3238元每平)和万科·中环公园4464元每平)。

不同板块之间的宅地纷纷创下周边最高楼面价,这也说明嘉兴市区目前的土地价值正在全面提升,与之前不可同日而语。

 

乡镇地块唱主角,楼面价飙升

本次土拍中,出乎大家意料的,是乡镇板块的成交楼面价。

油车港地块(2017嘉秀洲-059号)被金地以5813/㎡拿下,刷新板块楼面价;余新镇地块(2017-048号地块)历经9个小时最终被祥生&浙江交投以7310/㎡摘取,刷新余新镇板块楼面价。

乡镇板块刷新楼面价的原因,可能是:

第一,   市区地价飞涨,竞争激烈,获利空间少,不少房企转战乡镇。

第二,   两宗宅地的与众不同。油车港距离嘉兴市区很近,交通通行方便,外溢人口多;余新则是嘉兴高铁新城的主要区域,本次成交楼面价较之前成交地块有了极大的提升,可能是因为高铁新城在交通和发展上的利好,吸引了开发商,使得开发商对余新未来的发展前景极为看好。且地块紧邻余新镇政府,周边新房稀缺,配套成熟。

第三,   金地拿下油车港地块,是为了取得在油车港板块内的新房定价权。

 

市区和乡镇宅地价值的渐渐固定

928土拍的市区宅地有冷有热,到1227土拍的市区宅地纷纷熔断,再到此次市区各板块楼面价的“恰到好处”。可以发现,嘉兴市区的宅地价格正在慢慢稳定,宅地价格逼近但并不超过中铁建·花语江南地块。由于容积率的不同,最终的成交楼面价在8500-10040上下。

但是市区不同板块间的热度还是有所差异。城市东南角的宅地售价高于其余地区,反应在板块上,则是城南板块、国商区和科技城这些新兴板块更受开发商的喜爱。秀湖板块和湘家荡则稍有次之。

乡镇宅地价值在有了整体提升之后,价格也渐渐稳定。若无特殊优势,乡镇宅地最终成交楼面价普遍在4000-5000这个区间内。


 

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