超一万户棚改 2018年嘉善楼市的第一个爆点？

　　昨天，2018年《政府工作报告》发布，其中对房地产的表述主要为：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。绝大多数城市放宽落户限制，居住证制度全面实施，城镇基本公共服务向常住人口覆盖。城乡区域发展协调性显着增强。稳妥推进房地产税立法。

　　基本上延续了2017年对楼市的相关准则和态度。而实际上也是如上所在推进的。比如放宽落户限制这一块，全国已经有近20个城市和地区发布了相关的人才引进新政，这一数字有望在今年成倍放大。培育住房租赁市场，发展共有产权住房，也是过去一年国家重点推进的工作。

　　但其实还有一条不太显眼，但产生的实质影响可能显着点。“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”。

　　城市建设、房地产的开发有多个组成，除了商品房建设的突飞猛进，棚户改造也是一支不可忽视的力量。近年来，适逢国内房地产市场出现分化，一二线楼市火爆之际，三四线城市则库存压力逐渐增大。政府遂大力推进棚户改造，由于棚改货币化安置比例的提升，也在客观上帮助了三四线城市楼市去库存。

　　棚改真是一记妙招。

　　要知道，从2015年开始，我国实施了棚改三年计划，即从2015~2017年完成棚户区改造1800万套。而2017年5月国务院常务会议已经决定，2018年～2020年将改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

　　2018年棚改580万套，正是这一指标下的产物。假设新一轮棚改周期中，平均货币化安置比例为50%~60%，那么对应每年货币化安置套数可达到250~300万套。据此估算，每年可带动住宅需求超2亿平方米。

　　此一条实在是库存高企三四线城市的福音。通过这种方式既解决了棚改、居民居住问题，又同时为楼市去库存，你不得不服中国人的智慧。

　　报告刚出，响应很快来了，而且就在我们身边。

　　昨天，嘉善县城市工作会议暨全国文明城市创建、征地拆迁大会战动员大会。会议表明决心，要集全县之力好好打赢城市工作、全国文明城市创建、征迁大会战三场硬仗。

　　2018年全县征地拆迁大会战主要目标是，推进“5111”计划，即打好“棚户区”拆迁、“城中村”拆迁、重点项目征迁、“三大革命”行动征迁、农房集聚5大攻坚战，建立中心城区及六镇三街道10大战区，推进108个项目落地。全国文明城市创建工作将按照“一年见成效，二年上水平，三年全达标”的要求，确保2020年跻身全国文明城市行列……

　　冗长的部分略过，关键的来了。以上提及的，共涉及征迁10143户，年内完成9835户。嘉善一县，涉及动迁的就超万户，这规模我的乖乖。

　　以前以棚改出名的城市，首推郑州。这是一个通过大拆大建站上风口的城市。而《叶檀财经》做过一份关于全国城市棚改数量的排名，排名第一的菏泽，以18.2287万户遥遥领先。排名第十的十堰，规模为5.5312万户。嘉善的规模，还说不上“震撼”。

　　这些棚改“规模上”的城市，其本地的房地产市场均发生了巨大变化。郑州自不提，规模排名第一的菏泽，是山东倒数的城市，典型的经济落后。在大规模棚改后二手房均价由4835元/平米上涨到6098元/平米，涨幅达到26%。要知道，这还是一个典型的人口流出城市。棚改的威力可见一斑。

　　棚改的核心是土地拆迁成本。由于土地是上涨的，以此为生的房价也必然是上涨的。

　　五县中，嘉善去年一年，也是风头极劲的。土地虽然受到限价影响，并没有诞生什么比较轰动的地王，但由于背靠“全面接轨上海”这个大背景，俨然被视作下一个冉冉升起的昆山。17年，嘉善的宅地拍卖不再以华夏幸福和本地的几个开发商唱独角戏，众多实力巨头涌入这个小城。随着土地价格的高升（地价被限，大面积配建升高成本），房价也一路上扬，实际售价较嘉兴本级只高不低。

　　众多开发商的涌入在催高地价房价的同时，也带来了新的库存。比起本级，嘉善的人口基础更为薄弱，缺乏长期支持楼市的要素。嘉善这一轮大拆大建，也许“碰巧”会为楼市助力。光靠炒作无法长期支撑一个不具备内生力量的城市，那么就来点实际的。

　　2018年，五县两区中，嘉善楼市会因而率先迎来一波大爆发吗，其他县市会否有类似动作，值得关注。