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6.6土拍3地详细分析,凭什么说嘉兴房价或到3万?

2018-06-07 15:57:22            

昨天,嘉兴市区成交3宗涉宅地和3宗商地,总吸金31.3亿元。其中3宗宅地,总出让面积157334.7方,成交总价30.04亿元,成交楼面价均价9881.1元每平。共竞拍334轮。

本次土拍的3宗宅地中,有2宗需要配建房,2宗宅地共计需配建房30300平方米。

其中,绿城小镇以上限楼面价10033元/㎡竞得南湖科技城宅地,竞配人才房面积13300㎡

佳源20.1亿包揽经开区(经开2018-9号)、秀洲区(2018嘉秀洲-004号)两宗涉宅地,成交楼面价分别为10038元/㎡(竞配人才房面积17000元/㎡)9572.5元/㎡(溢价率33.5%)

此外,还有3宗商地成交,结果如下:

浙江宝彦置业有限公司以底价3059万元竞得南湖区2018南-013号商地,楼面价2230元/㎡

嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司以底价7769万元竞得经济开发区经开2018-7号商地,楼面价1564元/㎡

嘉兴科技城投资发展集团有限公司以32921万竞得南湖区2018南-012号商地,楼面价1753元/㎡,溢价率109%。

至此,嘉兴6.6土拍告一段落,土拍结果刷爆朋友圈,掀起五味杂陈。

 

昨天的报道里,我们用了“嘉兴房价或3万”的标题,一时激起千层浪,众人讨论不断。现在,我们就“可能达到3万”问题,给出自己的原因。

1. 3宗宅地的实际成本价

一般来说,开发商的保本售价由这几个方面组成:拿地成本,财务费用,税收、管理费用,宣传、营销费用,建安成本。

预估财务费用为拿地成本的7%,税收、管理费用和宣传、营销费用合计为房价的10%,建安成本大约为每平3000元。

所以,不算配建房比例的房屋售价公式大概是:房屋售价=(实际楼面价*1.07+3000)*(1+0.1)

对于有配建房面积的土地,计算公式和前面一样,只是实际楼面价发生了变化。给出实际楼面价的计算公式:

实际楼面价=(地块总价/(地块面积-配建房建筑面积/容积率))/容积率。

地块总价=土地总价+配建房房价。(假设配建房的建安成本和销售商品房的一样)

配建房房价=配建房面积*建安成本。

根据这个公式,三宗宅地的实际成本价格大约为:

2018嘉秀洲-004号,楼面价为9572.5元每平,实际成本价格大约为14566.8元每平。

2018南-011号,实际楼面价为12054.2元每平,实际成本价格大约为17487.8元每平。

经开2018-9号,不考虑幼儿园,实际楼面价为12425.7元每平,实际成本价格约为17925元每平。若算上幼儿园的成本则会更高。

可以说,南湖区和秀洲区的宅地实际楼面价,已经妥妥的超过了花语江南

2. 周边项目对比


2018南-011号地块周边竞品

2018南-011号,周边竞品有世茂·璀璨时代,9125元每平的楼面价,在销售时,算上精装标准的实际售价在1.9万上下(含车位)。

2018嘉秀洲-004号

2018嘉秀洲-004号,周边即将开售的竞品有卓越·泓玺台和秀湖金茂府,目前没有预售备案,但根据其销售的说法,泓玺台预计实际售价在1.7万上下(含车位、首批毛坯房),金茂府实际售价在2.0万上下(含车位)。


经开2018-09号

经开2018-09号,周边已经销售的竞品有香港兴业·璟颐湾,在销售时,算上精装标准的实际售价在1.8万上下(含车位)。

另外,楼面价10040元每平的花语江南,其洋房在销售时的售价为2.45万上下。如此对比,这些楼面价更高的项目,带出售时的售价,妥妥的超2万,若项目做精装豪宅,其售价甚至可能逼近3万。

3. 城市涨价幅度

随着土地价格的增长以及住宅性质的调整(从刚需为主转向改善为主),嘉兴市区住宅价格的涨幅始终没有停止。由于官方数据层面的缺失,我们只能从项目备案价等方向入手分析。

备案价上来看,2017年6月市区新盘毛坯备案均价为9568.8元每平。而到了2018年4月市区新盘毛坯备案均价为11190.5元每平。不到一年时间,涨幅高达17%。要知道,这已经是在16-17年最强涨幅过后的了。

而按照目前的土地价格和依旧火热的新盘销售情况,我们估计这样的涨幅惯性,短时间内可能不会消失。

4. 板块利好

之前的文章中分析了很多秀湖和科技城的利好了,这里就不一一举例。而城南板块,银泰的落户、经开一中实验学校(私立)的招生、经开区政府的驻地、姚家荡自然资源的配套等,也让城南走上了发展的快车道。


3宗宅地,未来可能会做什么样的项目呢?

南湖区科技城地块

地块1.8的容积率,相较于旁边世茂·璀璨时代2.2的容积率来看,有更好的操作空间。结合土地出让时40米的限高,预计未来项目会以“洋房+小高层”的体态交付。预计在绿化率和项目品质上体现的比世茂更好。

而绿城小镇,在嘉兴之前的项目属于简配版,这个高地价项目是否能使绿城小镇带来完整版,这点值得期待。“改善+精装”,可能是他们的选项。

秀湖地块

地块2.0的容积率,相较1.8容积率的秀湖金茂府稍高。另开发商揪心的是,其地价也比秀湖金茂府高(楼面价高了近3000元每平)。所以,如何开发好这个项目,对佳源来说,是个难题。

由于地块30-9-80米的限高要求以及“高端品质小区、中大户型为主、装配式住宅”的出让要求,我们已经可以预料到未来该项目一定是“高配改善+精装”的配置。

城南姚家荡地块

2.0的容积率,较璟颐湾的2.2来说,给了开发商更多的空间。结合项目24-60的限高,项目未来打造高层的可能性更大。南侧与姚家荡隔着经投大厦,但是部分楼幢仍旧可以看到姚家荡的风景。

只是这块地的实际楼面价实在太高,在嘉兴对新盘售价的限制不松开的情况下,想要获利,可能只有选择“精装豪宅”一条路了。这对佳源的硬实力提出了很大的要求。

该地块对于佳源来说,做好了就是在实力品质上的一大步;做坏了……


未来的嘉兴楼市……

短期来看

1.下半年出让的地块,很难再达到这次土拍的高度

这三宗地未来项目的售价不会低,但是这并不意味着嘉兴城未来出让的宅地价格都会这么高,更不意味着嘉兴城未来的房价一定会持续走高。

在之前的土拍预告中说过,这三宗地,是目前嘉兴政府能够拿出来的最好宅地之一。所以,能高价成交本就是意料之中的事情。

可是接下来的宅地,位置就没有这么好了。具体请看3个2018年计划出让土地分析文章。

在众多长期利好短期不可能落实的情况下,之后出让的市本级宅地,其售价很难超过这三宗宅地了。

2. 已经全面进入2w+时代

随着522及之后土拍高价地的相继入市、备案限价的放松,嘉兴的新盘市场达到2w+已经是板上钉钉的事儿。

3. 开盘售罄仍是主题

随着“手机选房”的推行,无论是真是假,“开盘售罄”已经成为开发商必走的流程。而从一些渠道流露的消息来看,目前嘉兴新盘项目的首开,的确销量不错,售罄仍将是未来一段时间内,新盘销售市场的主题。

4. 板块的分化越发明显

嘉兴目前各版块最高土地楼面价

区位绝佳的三宗宅地,2宗遭到哄抢配建房面积纷纷破万,另1宗却没有熔断,这与板块有着直接联系。从目前的土拍情况来看,东南向的土地热度明显高于其他板块。

5. 改善项目成为主体

从表层上来看,这是改善项目逐步取代刚需项目的过程。深入来看,这是“本地购房力量+长期投资群体”取代“短期投机客”的过程。嘉兴楼市开始向着健康的状态发展。

长期来看

1.上涨仍是主旋律

涨幅的惯性短时间内看不到停止的可能,随着利好的落实,融沪接杭的不断深入,嘉兴未来3.5年后的城市地位将会更高……

2. 存在崩盘的可能

这波涨幅实在太快,导致内外购房者的购买力都经历了一波消化,本地的购房者甚至可以用“透支”来形容。而从GDP等其他的经济数据上来看,嘉兴居民目前并没有收入上的大额增长,故即使房价高企,其支撑的根基却有松动。