6.6土拍3地详细分析，凭什么说嘉兴房价或到3万？

昨天，嘉兴市区成交3宗涉宅地和3宗商地，总吸金31.3亿元。其中3宗宅地，总出让面积157334.7方，成交总价30.04亿元，成交楼面价均价9881.1元每平。共竞拍334轮。

本次土拍的3宗宅地中，有2宗需要配建房，2宗宅地共计需配建房30300平方米。

其中，绿城小镇以上限楼面价10033元/㎡竞得南湖科技城宅地，竞配人才房面积13300㎡；

佳源20.1亿包揽经开区（经开2018-9号）、秀洲区（2018嘉秀洲-004号）两宗涉宅地，成交楼面价分别为10038元/㎡（竞配人才房面积17000元/㎡）和9572.5元/㎡（溢价率33.5%）。

此外，还有3宗商地成交，结果如下：

浙江宝彦置业有限公司以底价3059万元竞得南湖区2018南-013号商地，楼面价2230元/㎡。

嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司以底价7769万元竞得经济开发区经开2018-7号商地，楼面价1564元/㎡。

嘉兴科技城投资发展集团有限公司以32921万竞得南湖区2018南-012号商地，楼面价1753元/㎡，溢价率109%。

至此，嘉兴6.6土拍告一段落，土拍结果刷爆朋友圈，掀起五味杂陈。

昨天的报道里，我们用了“嘉兴房价或3万”的标题，一时激起千层浪，众人讨论不断。现在，我们就“可能达到3万”问题，给出自己的原因。

1. 3宗宅地的实际成本价

一般来说，开发商的保本售价由这几个方面组成：拿地成本，财务费用，税收、管理费用，宣传、营销费用，建安成本。

预估财务费用为拿地成本的7%，税收、管理费用和宣传、营销费用合计为房价的10%，建安成本大约为每平3000元。

所以，不算配建房比例的房屋售价公式大概是：房屋售价=（实际楼面价*1.07+3000）*（1+0.1）

对于有配建房面积的土地，计算公式和前面一样，只是实际楼面价发生了变化。给出实际楼面价的计算公式：

实际楼面价=（地块总价/（地块面积-配建房建筑面积/容积率））/容积率。

地块总价=土地总价+配建房房价。（假设配建房的建安成本和销售商品房的一样）

配建房房价=配建房面积*建安成本。

根据这个公式，三宗宅地的实际成本价格大约为：

2018嘉秀洲-004号，楼面价为9572.5元每平，实际成本价格大约为14566.8元每平。

2018南-011号，实际楼面价为12054.2元每平，实际成本价格大约为17487.8元每平。

经开2018-9号，不考虑幼儿园，实际楼面价为12425.7元每平，实际成本价格约为17925元每平。若算上幼儿园的成本则会更高。

可以说，南湖区和秀洲区的宅地实际楼面价，已经妥妥的超过了花语江南。

2. 周边项目对比

2018南-011号地块周边竞品

2018南-011号，周边竞品有世茂·璀璨时代，9125元每平的楼面价，在销售时，算上精装标准的实际售价在1.9万上下（含车位）。

2018嘉秀洲-004号

2018嘉秀洲-004号，周边即将开售的竞品有卓越·泓玺台和秀湖金茂府，目前没有预售备案，但根据其销售的说法，泓玺台预计实际售价在1.7万上下（含车位、首批毛坯房），金茂府实际售价在2.0万上下（含车位）。

经开2018-09号

经开2018-09号，周边已经销售的竞品有香港兴业·璟颐湾，在销售时，算上精装标准的实际售价在1.8万上下（含车位）。

另外，楼面价10040元每平的花语江南，其洋房在销售时的售价为2.45万上下。如此对比，这些楼面价更高的项目，带出售时的售价，妥妥的超2万，若项目做精装豪宅，其售价甚至可能逼近3万。

3. 城市涨价幅度

随着土地价格的增长以及住宅性质的调整（从刚需为主转向改善为主），嘉兴市区住宅价格的涨幅始终没有停止。由于官方数据层面的缺失，我们只能从项目备案价等方向入手分析。

从备案价上来看，2017年6月市区新盘毛坯备案均价为9568.8元每平。而到了2018年4月市区新盘毛坯备案均价为11190.5元每平。不到一年时间，涨幅高达17%。要知道，这已经是在16-17年最强涨幅过后的了。

而按照目前的土地价格和依旧火热的新盘销售情况，我们估计这样的涨幅惯性，短时间内可能不会消失。

4. 板块利好

之前的文章中分析了很多秀湖和科技城的利好了，这里就不一一举例。而城南板块，银泰的落户、经开一中实验学校（私立）的招生、经开区政府的驻地、姚家荡自然资源的配套等，也让城南走上了发展的快车道。

这3宗宅地，未来可能会做什么样的项目呢？

南湖区科技城地块

地块1.8的容积率，相较于旁边世茂·璀璨时代2.2的容积率来看，有更好的操作空间。结合土地出让时40米的限高，预计未来项目会以“洋房+小高层”的体态交付。预计在绿化率和项目品质上体现的比世茂更好。

而绿城小镇，在嘉兴之前的项目属于简配版，这个高地价项目是否能使绿城小镇带来完整版，这点值得期待。“改善+精装”，可能是他们的选项。

秀湖地块

地块2.0的容积率，相较1.8容积率的秀湖金茂府稍高。另开发商揪心的是，其地价也比秀湖金茂府高（楼面价高了近3000元每平）。所以，如何开发好这个项目，对佳源来说，是个难题。

由于地块30-9-80米的限高要求以及“高端品质小区、中大户型为主、装配式住宅”的出让要求，我们已经可以预料到未来该项目一定是“高配改善+精装”的配置。

城南姚家荡地块

2.0的容积率，较璟颐湾的2.2来说，给了开发商更多的空间。结合项目24-60的限高，项目未来打造高层的可能性更大。南侧与姚家荡隔着经投大厦，但是部分楼幢仍旧可以看到姚家荡的风景。

只是这块地的实际楼面价实在太高，在嘉兴对新盘售价的限制不松开的情况下，想要获利，可能只有选择“精装豪宅”一条路了。这对佳源的硬实力提出了很大的要求。

该地块对于佳源来说，做好了就是在实力品质上的一大步；做坏了……

未来的嘉兴楼市……

短期来看

1.下半年出让的地块，很难再达到这次土拍的高度

这三宗地未来项目的售价不会低，但是这并不意味着嘉兴城未来出让的宅地价格都会这么高，更不意味着嘉兴城未来的房价一定会持续走高。

在之前的土拍预告中说过，这三宗地，是目前嘉兴政府能够拿出来的最好宅地之一。所以，能高价成交本就是意料之中的事情。

可是接下来的宅地，位置就没有这么好了。具体请看3个2018年计划出让土地分析文章。

在众多长期利好短期不可能落实的情况下，之后出让的市本级宅地，其售价很难超过这三宗宅地了。

2. 已经全面进入2w+时代

随着522及之后土拍高价地的相继入市、备案限价的放松，嘉兴的新盘市场达到2w+已经是板上钉钉的事儿。

3. 开盘售罄仍是主题

随着“手机选房”的推行，无论是真是假，“开盘售罄”已经成为开发商必走的流程。而从一些渠道流露的消息来看，目前嘉兴新盘项目的首开，的确销量不错，售罄仍将是未来一段时间内，新盘销售市场的主题。

4. 板块的分化越发明显

嘉兴目前各版块最高土地楼面价

区位绝佳的三宗宅地，2宗遭到哄抢配建房面积纷纷破万，另1宗却没有熔断，这与板块有着直接联系。从目前的土拍情况来看，东南向的土地热度明显高于其他板块。

5. 改善项目成为主体

从表层上来看，这是改善项目逐步取代刚需项目的过程。深入来看，这是“本地购房力量+长期投资群体”取代“短期投机客”的过程。嘉兴楼市开始向着健康的状态发展。

长期来看

1.上涨仍是主旋律

涨幅的惯性短时间内看不到停止的可能，随着利好的落实，融沪接杭的不断深入，嘉兴未来3.5年后的城市地位将会更高……

2. 存在崩盘的可能

这波涨幅实在太快，导致内外购房者的购买力都经历了一波消化，本地的购房者甚至可以用“透支”来形容。而从GDP等其他的经济数据上来看，嘉兴居民目前并没有收入上的大额增长，故即使房价高企，其支撑的根基却有松动。